Farsang

Lakáshitel kiváltás? Érdemes megfontolni!

Frissítve: 2018-12-19 Létrehozva: 2018-09-21
1966538
Kép
Kedvezőbb hitelre cserélhetünk egy adósságrendező kölcsönnel

Mondhatni soha vissza nem térő alkalmat kínál a jelenlegi kamatkörnyezet a jelzáloghiteleseknek, a lehetőség azonban várakozásaink szerint már csak ideig-óráig él. A lakáshitel kiváltás egyelőre szinte teljesen ismeretlen a magyar lakáshitelesek számára, pedig összesen akár több millió forintot is megspórolhatunk egy jól megválasztott adósságrendező kölcsönnel. A mostani cikkben áttekintjük, hogyan érdemes meglépni a kiváltás, milyen lehetőségeink vannak, mi kell a jó döntéshez és mire kell felkészülnünk a gyakorlatban.
 

Mi a hitelkiváltás lényege
 

Hitelkiváltással gyakorlatilag egy vagy több meglévő hitelünket cseréljük le egy sokkal kedvezőbb konstrukcióra. Több módon is könnyíthetünk terheinken egy hitelkiváltó hitellel:
 

  • lefaraghatunk a hitel kamatából
  • csökkenthetjük a hitel törlesztésére szánt kiadásokat
  • csökkenhet a hitel futamideje is
     

Ráadásul nem csak jelzáloghiteleknél, hanem a pénzintézet más hiteleinél is felhasználhatunk egy hitelkiváltó hitelt. Ebben az esetben személyi kölcsönt, hitelkártya-tartozást, áruhitelt, folyószámlahitelt is visszafizethetünk és egy csapásra olcsóbbra cserélhetjük kölcsöneinket.

 

A legkedvezőbb személyi kölcsönöket keresed? Gyorsan szeretnél pénzhez jutni, önerő és fedezet nélkül? Használd személyi kölcsön kalkulátorunkat és válaszd a legjobb ajánlatot!
 

De hogyan is lesz olcsóbb egy hitel? A megoldás nagyon egyszerű, elég, ha csak az elmúlt évek gazdasági változásaira pillantunk. Jelenleg egy csökkenő kamatváltozási ciklus végén vagyunk, amely folyamat 7-8 éve tart. Aki ekkor vett fel jelzáloghitelt változó kamatozással, annak az évek alatt csökkentek a kamatai, ezáltal pedig a törlesztőrészlete is egyre kisebb lett. Ez a hitelfelvevő tehát jól járt. Aki korábban végig rögzített kamatozással vett fel hitelt, sajnos ráfaragott, hiszen az ő hitelszerződését nem érintette a kamatváltozás.
 

Mindkét ügyféltípus számára jó döntés lehet, ha most váltják ki meglévő lakáshiteleiket, mégpedig az alábbiak miatt: ahogy korábban is írtuk, a kamatcsökkenési ciklus végén vagyunk. Ezt várhatóan egy hosszú éveken át tartó kamatemelési ciklus fogja követni. A kamatszintekről a jegybankok határoznak. A döntést több európai ország jegybankja is meghozta már, illetve az Egyesült Államok is szakított az alacsony kamatszintekkel és emelésbe kezdett mindazok alapján, amit a gazdaságban tapasztaltak.
 

Mi a helyzet Magyarországon? Itthon a Magyar Nemzeti Bank határozza meg az irányadó ráták mértékét, így azokat is, amelyeket a piaci hitelek – így a jelzáloghitelek – kamatai is követnek. A jegybank jelenleg történelmien alacsony szinten tartja ezeket a mutatókat, azonban nem sokáig. Biztosan senki sem tudja, de a piacnak szánt üzenetek alapján a Magyar Nemzeti Bank 2019. végén kezdheti meg a kamatemelési ciklust. Ha ez bekövetkezik, a jelzáloghitelek kamatai is emelkedni kezdenek, ami a törlesztőrészlet növekedésével jár. Akinek tehát eddig jó dolga volt, mert az elmúlt években csökkent a törlesztője, most újra megtapasztalhatja milyen az, amikor éven belül akár többször is megemelkedik a törlesztőrészlet, attól függően, hogy változó kamatozású hitel esetén milyen kamatperiódussal vette fel azt.
 

Ezt a kamatemelkedést védhetjük ki egy hitelkiváltó hitel segítségével. Bár kezdetben néhány ezer forinttal drágább lehet a lefixált kamatozású új hitel, amivel a régi hitelünket váltjuk ki, a kamatemelkedéssel nagyon gyorsan elveszíti ezt az előnyét a régi, változó kamatozású hitel, hiszen már 1-2 százalékpontos emelés is több ezer forintos emelkedést jelenthet a törlesztőrészletben.
 

Az pedig egyértelmű, hogy aki nehezen tudja fizetni a régen fix kamatozással felvett hitelét, az csak nyerhet, ha kedvezőbb kamatozású hitelre cseréli lakáskölcsönét.
 

Mennyit spórolhatunk a hitelkiváltással?
 

Ez persze nagyon szépnek hangzik, de mégis mindenki arra kíváncsi, hogy mennyit spórolhatunk meg ezzel a lépéssel havonta?
 

A Bank360 kalkulációi szerint 15 éves futamidő alatt milliókról beszélhetünk, ha korábban rögzítve vettünk fel például 10 millió forintot. Az akkoriban akár 10 százalék feletti THM-et elérő jelzálogkonstrukciók törlesztőrészlete kicsivel 110 000 forint alatt volt, míg ma egy fix kamatozású adósságrendező kölcsönt ugyanilyen feltételek mellett 78 000 forintos havi törlesztőrészlettel is felvehetünk, kicserélve a régi kölcsönönünket. Így havonta nagyjából 30 000 forintot spórolhatunk, de az igazán nagy különbségek akkor bukkannak elő, ha a teljes visszafizetendő összeget nézzük: így a két hitel között nagyjából négymillió forintos eltérés van. Ennyiért már megéri megfontolni a hitelkiváltást.
 

Ha változó kamatozású hitelünket cserélnénk le egy rögzítettre, akkor járhatunk igazán jól, ha közvetlenül a kamatemelési ciklus előtt cserélünk. Ekkor kezdenek el növekedni a változó kamatozású hitelek törlesztőrészletei, míg a mi – immár fixált – hitelünk törlesztője nem mozdul az alacsony szintről.
 

Nem csak a törlesztőrészleten könnyíthet a hitelkiváltó hitel
 

Ha viszont a törlesztőrészlet fizetése nem akadály, más módon is segíthet rajtunk a lakáshitel kiváltó hitel.
 

Csökkenhet a futamidő: az alacsonyabb törlesztőrészletek miatt hamarabb is visszafizethetjük az új kölcsönt, mint ahogy azt eredetileg terveztük a régi kölcsönnel. Mivel az eredeti hitelhez képest az új kevesebbe kerül, magasabb törlesztőrészletet vállalva rövidebb futamidő alatt fizethetjük vissza a hitelkiváltó hitelt.
 

Pénzforrást vonhatunk be: ha sem a futamidő hossza, sem a törlesztőrészlet nagysága nem okoz problémát, és az eredeti hitellel megegyezőket választunk, magasabb hitelösszeget igényelhetünk. Így – a tartozásunk kifizetése után – a maradék összeget szabadon felhasználhatjuk akár lakásfelújításra, akár autóvásárlásra, vagy műszaki cikkek cseréjére, de akár tanfolyamra vagy külföldi egyetemi tandíj fedezésére is, hogy csak néhány példát említsünk.
 

Hitel kiváltására hogyan válasszunk jó hitelt?
 

Nagyon egyszerű ma elveszni a bankok hitelkínálatai között, hiszen egy-egy intézet akár tucatnyi terméket is kínálhat. Ha hitelkiváltásra adjuk a fejünket, első sorban azt kell eldöntenünk, hogy mekkora összegű tartozást akarunk rendezni, ez ugyanis nagyban befolyásolhatja, hogy milyen hitelkiváltó hitelre lesz szükségünk.
 

Elég jó támpont lehet, ha belőjük a 10 millió forintot vízválasztónak. Ha ez alatti, akár több hiteltartozás összegét akarjuk rendezni, elég lehet hozzá egy személyi kölcsön is, míg ezen összeg felett már biztosan jelzálogalapú hitelre lesz szükségünk.
 

A példa kedvéért maradjunk a jelzálogalapú hiteleknél: itt egy újabb döntést kell meghoznunk. Felhasználhatunk ugyanis hitelkiváltásra szabad felhasználású jelzáloghitelt is és ebből törleszthetjük a hitelt, illetve a fennmaradó összeget szabadon elkölthetjük másra, ha több pénzt igényeltünk. Az adósságrendező hiteleket viszont célzottan hitelkiváltásra kínálják a bankok, így kizárólag erre a célra igényelhetjük. Cserébe a hitelkiváltó hitel kamatozása általában kedvezőbb a szabad felhasználású hitel kamatozásánál, ráadásul ekkor is szabadon felhasználhatjuk a tartozáson felüli összeget.
 

Ha a hitelkiváltó kölcsön mellett tettük le a voksunk, már csak egy lépés választ el minket az igénylés megkezdésétől. Fontos ugyanis, hogy ne rohanjunk egyből az első bankba, amelyik az utunkba kerül. Szinte biztos, hogy a teljes piaci kínálatot áttekintve találunk sokkal kedvezőbb ajánlatot is, amivel akár százezreket is spórolhatunk. Ahelyett, hogy egyenként végig böngésznénk a bankok weboldalait, használjunk egy erre a célra kialakított hitelkalkulátort!
 

A Bank360 hitelkiváltó hitelekre specializálódott kalkulátorával személyre szabott keresést végezhetünk. Megadhatjuk, hogy mekkora hitelt akarunk kiváltani, mekkora futamidőt vállalunk és milyen kamatperiódussal keresünk kölcsönt. Ha szeretnénk a találatokon finomítani, érdemes megadni, hogy mekkora a jövedelmünk és vállaljuk-e, hogy folyószámlát nyitunk a banknál és oda érkeztetjük a fizetésünket. Ez utóbbi két lépéssel ugyanis kamatkedvezményeket szerezhetünk a bankoktól.
 

Az adatok megadása után a kalkulátor villámgyorsan összeállítja a legkedvezőbb ajánlatok listáját, amiből bátran szemezgethetünk. Az összehasonlításban szereplő termékeket a havi törlesztőrészlet, a THM és a teljes visszafizetendő összeg alapján is sorrendbe állíthatjuk, ahogy nekünk a legkényelmesebb.
 

               Mire érdemes figyelni, ha ki akarjuk választani a legmegfelelőbb hitelt?
 

Rengeteg olyan szempont van, amely alapján meghatározhatjuk, hogy melyik a számunkra leginkább testhezálló hitelkiváltó hitel, ha le akarjuk cserélni meglévő lakáshitelünket. A Bank360-nál mi azt tanácsoljuk, hogy a két legfontosabb elem a THM és a teljes visszafizetendő összeg legyen, amely alapján a döntés születik.
 

A THM, azaz a teljes hiteldíj mutató megmutatja, hogy mekkorák a hitel költségei az igényelt összeghez képest. Minél alacsonyabb, annál jobb. A THM nem foglal magában minden költséget, csak azokat, amelyekre kvázi számítani lehet, mint például ügyleti kamat, folyósítási díj, értékbecslés díja, hitelbírálati díj stb. A THM segítségével tehát objektívebben hasonlíthatunk össze kettő vagy több kölcsönt. Persze arra nincs garancia, hogy több éves távlatban is az lesz-e végül az olcsóbb hitel aminek az igényléskor alacsonyabb volt a THM mutatója. Ha például egy változó kamatozású kölcsönt veszünk fel, amelynek a futamidő alatt növekedhet vagy éppen csökkenhet az ügyleti kamata, akkor a futamidő során az összes költség is változhat. A THM az induló díjakat és kamatokat veszi figyelembe, ezt tartsuk észben!
 

Ha konkrétan szeretnénk látni, hogy a futamidő végén mennyi pénzt fizetünk majd vissza a tartozással, kamattal és egyéb költségekkel együtt, érdemes a teljes visszafizetendő összegre hagyatkozni. Itt forintra pontosan láthatjuk, hogy mennyibe kerül nekünk a kölcsön és össze is hasonlíthatjuk más hiteltermékekkel az ajánlatot. Persze ebben az esetben is igaz, hogy csak a kalkulálható költségekkel számol a kalkulátor, tehát az olyan eseti jellegű költségek, mint a késedelmi díj, nem kerül bele a számításba.
 

Mindezeket összevetve érdemes meghozni a döntésünket, hogy melyik hitelkiváltó hitel mellett tesszük le a voksunkat. Természetesen megannyi eltérés lehet még, ami befolyásolhatja a döntésünket, mint például az igényléshez szükséges minimum jövedelem, vagy éppen az induló kedvezmények mértéke.
 

Ingatlanfedezet hitelkiváltáshoz – kell vagy nem?
 

A hitelkiváltó hitel tehát sok esetben lehet nagyon hasznos segítség akár személyi kölcsön vagy más kisebb összegű hiteltartozásunk van, akár egy nagyobb, több millió forintos hitelösszeget kitevő jelzáloghitelt szeretnénk visszafizetni és kedvezőbbre cserélni.
 

Mégis van egy hátráltató tényező, amely miatt csak kevesen élnek a hitelkiváltással – hitel újrafinanszírozással. Mivel nagy összegű hiteltartozás – azaz több, mint 10 millió forintos adósság – rendezése esetén jelzálogalapú hitelkiváltó hitel felvételére van szükség, így elengedhetetlen, hogy az új hitelhez is biztosítsunk ingatlanfedezetet. Az elmúlt néhány évben szigorodtak a banki hitelezési szabályok, például 2018. október 1-jétől változnak a JTM szabályok, ami azt jelentheti, hogy a korábbi ingatlanra már nem kapunk ugyan akkora hitelt. Ilyen estben szükség lehet egy újabb ingatlan bevonására, vagy a hitel egy részének saját forrásból történő előtörlesztésére.
 

Lakáshitel kiváltása abban az esetben lehetséges ingatlanfedezet nélkül, ha tartozásunk kevesebb mint 10 millió forint, mivel ekkora összegig adnak manapság személyi kölcsönöket a pénzintézetek, akár lakáshitel kiváltására is. A hátulütő persze az, hogy a személyi kölcsönök sokkal drágább termékek, így egyáltalán nem biztos, hogy megéri így rendezni a kölcsönt. Ha viszont tehermentesítenénk ingatlanunkat, ez egy működőképes megoldás lehet, ha bírjuk fizetni a magas törlesztőrészletet az aránylag rövid futamidő alatt. Ilyen estben szüksége lehet egy társigénylő vagy kezes bevonására is.
 

Mi kell a lakáshitelt kiváltó hitel igényléséhez?
 

Ha jelzáloghitel alapú hitelkiváltó hitelt választunk, kicsit hosszadalmasabb elbírálásra és papírmunkára kell számítanunk, mint például egy személyi kölcsön esetében. A jelzáloghitelnél a bank nem csak a jövedelmünket nézi, hanem – ahogy azt fentebb is írtuk – ismét lefolytatja a fedezetként felajánlott ingatlan értékbecslését. Ha belevágunk az igénylésbe, jó, ha előre kikérjük a szükséges dokumentumokat és azok másolatait, hogy felgyorsítsuk a folyamatot, amely még így is igénybe vehet 2-4 hetet. Általában az alábbi feltételeket kell teljesítenünk az igényléshez:
 

  • devizabelföldi személynek kell lennünk
  • nem szerepelhetünk a Központi Hitelinformációs Rendszer (KHR) negatív adóslistáján
  • legalább 3 hónapja dolgozunk kell jelenlegi munkahelyünkön
  • nem állhatunk próbaidő vagy felmondás alatt
  • az igazolható havi nettó jövedelmünk eléri a hitelnél megszabott minimumot
     

Ezeket az alábbi dokumentumokkal tudjuk igazolni:
 

  • érvényes fényképes személyi igazolvány, vagy útlevél, vagy kártyaformátumú jogosítvány
  • lakcímkártya magyarországi állandó lakcímmel
  • adókártya
  • legfeljebb 30 napos munkáltatói jövedelemigazolás, vagy az utolsó 3-6 havi bankszámlakivonat, amelyen látszik, hogy jövedelem érkezik a számlánkra
  • előző havi, lakcímre és névre szóló közüzemi számlák befizetési igazolása, előző havi vezetékes- vagy mobiltelefon-számla, ami szintén nevünkre és/vagy lakcímünkre szól.
     

A bank tehát alapos jövedelemvizsgálatot is végez, mielőtt hitelezne, erre a törvény is kötelezi. Az adósságfék szabályok értelmében a havi rendszeres jövedelmünk csak bizonyos százalékát fordíthatjuk törlesztőrészletre. Ezt a pénzintézetek a JTM azaz a jövedelemarányos törlesztőrészlet mutatóval határozzák meg. Azaz, ha alacsony a jövedelmünk és a JTM alapján vállalható törlesztőrészlet nem éri el a hiteligényléshez szükséges törlesztőrészlet nagyságát, nem vehetjük fel a kölcsönt. A JTM jelenlegi szabályozása szerint a jövedelmünk 50 százalékát érheti el a maximálisan bevállalható törlesztőrészlet, ám októbertől szigorúbb szabályok jönnek és csak a teljesen kiszámítható, fix kamatozású kölcsönök esetében marad az 50 százalékos arány, míg a változó kamatozású kölcsönöknél akár 25 százalék is lehet, ami rengeteg ember számára okoz majd kellemetlenséget a hitelfelvételnél.
 

Mivel jelzáloghitelről van szó, az ingatlanfedezettel kapcsolatos papírmunka és vizsgálat sem marad el. Kelleni fog:
 

  • tulajdoni lap
  • értékbecslésről szóló vélemény
  • közjegyzői okirat
  • lakásbiztosítás kötvénye
  • és az adósságrendező hitelek egyedi dokumentuma, a törlesztési igazolás, amelyet a meglévő hitelünket folyósító banktól kérhetünk ki. Ezene a dokumentumon minden fontos információ szerepel a tartozásunkról.
     

Mindezek beszerzésében a bank is tud segítséget nyújtani és sok esetben elengedik az ezzel járó költségeket, amellyel akár több százezer forintot is spórolhatunk.
 

Fogyasztóbarát lehetőségek – mire jó a biztonságos hitel?
 

Az elmúlt évben egyre-másra jelentek meg a piacon a Magyar Nemzeti Bank pecsétjével ellátott Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitelek (MFL). A minősítéssel a jegybank olyan jelzáloghiteleket akart ellátni, amelyek biztonságot jelentenek a hitelfelvevőnek, azaz kiszámítható a kamatozásuk, nincs kamatkockázat, és alacsony költségek mellett vehetik fel az ügyfelek.
 

A fogyasztóbarát hiteleket nem csak lakásvásárlásra vagy építésre, hanem adósságrendezésre is használhatjuk. Nézzük meg, melyek a főbb jellemzőik:
 

  • kizárólag egyenlő havi részletekben lehet törleszteni (annuitásos törlesztés)
  • a kamatfelár nem haladhatja meg a 3,5 százalékpontot a referenciamutatóhoz viszonyítva
  • a kamatperiódus hossza nem lehet kevesebb, mint három év, de akár a futamidő végéig is lehet rögzített
  • a hitelbírálat gyors, az értékbecsléstől számítva legfeljebb 15 nap
  • folyósításig legfeljebb két munkanap telhet el a feltételek teljesítésétől számítva
  • alacsony szinten maximalizált az előtörlesztési díj és más eseti díjak
  • a folyósítási díj maximum a hitelösszeg 0,75%-a, de legfeljebb 150 ezer Ft lehet
  • az előtörlesztési díj legfeljebb 1 százaléka lehet az előtörlesztett összegnek, lakástakarékpénztári megtakarításból viszont díjmentes
     

Láthatjuk, hogy a piaci kamatozású lakáshitel kiváltó hitelekkel szemben az MFL hiteleknek számos előnyös tulajdonsága van, mint például az ingyenes előtörlesztés lehetősége lakástakarékból, amely jellemzően egyébként 1,5% - 2%, de más költségeken is faraghatunk, ha minősített fogyasztóbarát hitelt választunk.
 

Ez persze nem jelenti azt, hogy a piaci kamatozású hitelekkel ne lenne érdemes belevágni a hitelkiváltásba. Azonban mindenképpen érdemes megfontolni a fogyasztóbarát hitelek előnyeit is, mielőtt a végső döntést meghoznánk.
 

A hitelkiváltás csapdája: erre kell nagyon odafigyelnünk
 

A hitelkiváltás gyakorlatilag az úgynevezett teljes előtörlesztés, más néven végtörlesztés. Idő előtt fizetjük vissza a fennálló tőketartozást. A bank ezért elesik a kamatbevételtől. Hogy ezt kompenzálja, előtörlesztési díjat vethet ki ránk, amely szintén jogszabályban van maximalizálva, azonban ez nem jelenti azt, hogy egy rossz döntéssel ne bukhatnánk több százezer forintot.
 

Gyakori például, hogy lakástakarékkal kombinálják ügyfelek a hiteleiket. Így olcsóbb az előtörlesztés és a 2018. október 16-ig megkötött szerződéseknél elérhető 30 százalékos állami támogatás miatt még gyorsabban visszafizethetjük a kölcsönt. Azonban a lakástakarékpénztári megtakarítás csak lakáscélú hitelbe törleszthető be, más hitelt nem válthatunk ki vele. A bankok gyakran engedik el az induló költségeket, például a közjegyzői díjat vagy az értékbecslés díját. Ezek több százezer forintot is kitehetnek. Azonban, ha idő előtt törlesztjük elő a kölcsönt, a bank visszaterheli ránk ezeket a költségeket. Jellemzően 5 év az az idő, amit ki kell bírnunk az előtörlesztésig. Persze azt is érdemes megfontolni, hogy havonta mennyit spórolunk egy drága hitel kiváltásával, az is lehet, hogy még a kedvezmények visszafizetése esetén is megéri új hitelre váltanunk.
 

Tudatos pénzügyi döntésekkel haladhatunk előre
 

Látható, hogy az adósságrendező, vagy lakáshitelt kiváltó hitelekkel nagyon sokat megspórolhatunk, de nem egyszerű az igénylésük. Mégis érdemes belevágni, mert akár milliós tételeket is spórolhatunk az új, olcsóbb hitellel. Érdemes megpróbálni a kiváltást még a kamatemelési ciklus előtt, azonban azt nem tanácsoljuk, hogy az első banknál, ami szembe jön, igényeljünk adósságrendező hitelt. Sok fejfájástól menthet meg minket, ha alaposan körbejárva a témát, egy hitelkalkulátorral vizsgáljuk meg a legjobb lehetőségeket, és a legkedvezőbb konstrukcióval vágunk neki a terheink könnyítésének.

Help text
Help text
Help text
Help text
Help text
Help text
Help text
Help text
Help text

Születési dátum