Saját lakást szeretnél? Ezek a lakás-előtakarékosság különböző formái

Hiába vannak az egekben az ingatlanárak, a magyarok továbbra sem tesznek le lakással kapcsolatos terveikről, a vásárlói kereslet nem csökken. A saját otthon mindig is vonzó célpont volt mindenki számára, így idővel a pénzügyeinkben is egyre nagyobb szelet jut ennek a vágynak. Bár Nyugat-Európában inkább már bérelnek az emberek, mi évekkel előre megálmodjuk az első otthonunk minden négyzetcentiméterét, hogy tökéletes legyen.
 

Te is éppen itt tartasz és saját lakásról álmodozol? Akkor itt az ideje, hogy pénzügyileg tudatosan, megalapozottan készülj az ingatlanvásárlásra, amelynek az egyik legfontosabb része a lakás-előtakarékosság. Ha nem tudod, hogy milyen megtakarítást kell választanod, vagy, hogy melyikkel meddig juthatsz, most összefoglaljuk neked a legfontosabb tudnivalókat!
 

Lakás-előtakarékosság: mikortól érdemes félretenni?

 

Nem nehéz kitalálni, hogy a leghatékonyabbak úgy lehetünk a megtakarítás során, ha a lehető leghamarabb elkezdünk félretenni egy lakásra. Értelemszerűen minél több idő áll rendelkezésünkre a gyűjtögetéshez, annál több pénzzel rendelkezhetünk majd, amikor eljön a lakásvásárlás pillanata.
 

Ebben az esetben megállja a helyét az a mondás, hogy nem lehet elég hamar elkezdeni a gyűjtögetést. Egy fővárosi, 30 négyzetméteres, átlagos környéken lévő lakásnak is legalább 20 millió forint a vételára. Ezt csak nagyon kevesen tudják előteremteni néhány hónap alatt. Jellemzően a gyereknek vásárolt lakásra a szülők, sőt, nagyszülők kezdenek el félretenni, így mire elér a gyerek abba a korba, hogy elköltözzön, lehet mihez nyúlni. Minden esetben érdemes tehát a lehető leghamarabb elkezdeni a takarékoskodást: akár már gyerekként, ha elég tudatosak vagyunk, de érdemes generációkon átívelő projektben gondolkozni. Sőt, jó, ha már a szülők vagy a nagyszülők is félretesznek. Válasszunk olyan megtakarítási formát, amelyben a pénzünk értékálló marad és biztonságosan gyarapítható.
 

Gyakori hiba azonban, ha úgy gondolunk az első lakásunkra, mint amelyikben az egész életünket le fogjuk élni. Így szükségtelenül sokat költünk az új otthonra. Lehet, hogy néhány generációval korábban ez igaz volt, ám manapság minimum egyszer elköltözünk. Vagy azért, mert növekszik a család, vagy egy új munkahely miatt, hogy csak két példát említsünk. De az okokat a végtelenségig sorolhatjuk.
 

Könnyű belátni például, hogy az egyetemista gyermekünknek általában nem lesz még szüksége akkora élettérre, amelyet egy több szobás lakás (esetleg egy egész ház) nyújt. Egy ekkora ingatlan fenntartása jellemzően sokkal több pénzbe kerül, mint egy másfélszobás budapesti lakásé, így, ha nincsenek megosztva a költségek (például kiadva az üresen álló szoba) rengeteg pénzt veszítünk a rezsi és fenntartás miatt.
 

Mit vegyünk figyelembe tehát az első lakás megvásárlásánál?

 

• Elsőként érdemes felmérni, hogy meddig lesz elég, meddig szeretnénk maradni a választott ingatlanban, és addig milyen igényeinknek kell megfelelnie.

• Vizsgáljuk meg, hogy a kitűzött időtáv alatt megtérül-e a ráfordított pénzünk - például egy albérlethez képest. Nézzük meg, mennyibe kerül egy évben az albérlet minden díjával együtt és mennyibe kerül a saját otthon fenntartása. Amíg az albérlet olcsóbb, nem biztos, hogy érdemes onnan váltani.

• Vegyük figyelembe azt is, hogy mekkora térre van szükségünk. Ha indokolatlanul nagy lakást veszünk és az üresen álló szobákat nem adjuk ki, sokba fog kerülni a lakás fenntartási költsége úgy, hogy nem is hasznosítjuk a rendelkezésre álló teret.
   

Szinte biztos, hogy a lakás vásárlásához hitelt is igénybe kell majd vennünk, amelyhez önerő is szükséges. Tartsuk ezt szem előtt, amikor belekezdünk a megtakarításba. Hiszen az önerő nagysága általában 20 százalék, ami egy 20 millió forintos ingatlan megvásárlása esetén 4 millió forintot jelent,. Ez az az összeg, amivel nekünk rendelkeznünk kell.
 

Szerencsére önerőt nem csak a befőttesüvegben és párnacihában tartott pénzből tudjuk finanszírozni. A bankok elfogadnak más, alternatív forrásokat. Van, ahol például beszámítható:
 

• a családi otthonteremtési kedvezményből származó támogatás,

• elismerik önerőnek a lakástakarékot,

• lakásépítési támogatást,

• munkáltatói vagy

• önkormányzati támogatást, sőt,

• az építkezésnél hagyott építési anyagot is (persze ez csak építési hiteleknél jöhet szóba).
   

Így tehát nem csak a készpénz lehet a segítségünkre, ha önerőt kell igazolnunk a bank számára. Nézzük, melyek a legismertebb és leghatékonyabb megtakarítási formák!
 

Hol tartsd a megtakarított összeget? Segítünk választani!

 

Több szempontot is érdemes átgondolni a megtakarításunk formáját illetően, amikor a lakás célú felhasználás tűzzük ki célul. Nagyon fontos ugyanis, hogy biztonságban legyen ez az összeg úgy, hogy minimum tartsa az értékét, egészen addig, amíg meg nem vesszük a lakást, ám lehetőség szerint még gyarapodjon is. Megannyi alternatíva közül választhatunk, nézzük meg, mi szól az egyik és mi a másik mellett, akkor, amikor már csak kevés kell az önerőhöz és akkor, amikor még messze vagyunk a céltól:
 

Ha csak az önerő töredékére van szükség:

 

Készpénz: A legtöbben továbbra is bizalmatlanok a pénzügyi termékkel szemben, így a magyarok többsége még mindig a párnaciha és befőttesüvegben tartja a megtakarított pénzét. Azt azonban sokan elfelejtik, hogy pénzük számára ez lehet az egyik legkevésbé biztonságos megtakarítási forma: ellophatják, tönkre mehetnek a bankjegyek, vagy akár egy óvatlan pillanatban kidobhatjuk a szemétbe például azt a borítékot, amiben tartjuk a pénzt (velünk megtörtént). De ezek csak a legbanálisabb esetek. Ekkora összegnél már nehezen menedzselhető a készpénz a szekrényben. Ráadásul potenciálisan megnő a betörés veszélye, ha illetéktelenek megneszelik, hogy ennyi pénz van nálunk. Arról nem is beszélve, hogy igazából a megtakarításunk így csak fogy. Inflációs környezetben, hozam nélkül ugyanis egyre kevesebbet ér a félretett pénz. Amennyiben kevés pénzre van már csak szükség -nagyjából 1 millió forint alatti összegre - fordulhatunk a malacperselyhez, de nagyobb összeg esetén keressünk más megoldást.
 

Bankszámlán parkoltatás: egy fokkal biztonságosabb, ha bankszámlán tartjuk gyarapodó megtakarításainkat. Mi férhetünk hozzá, nem kell tartanunk betörőktől és rablóktól, a bank pedig természetesen nem sajátítja ki a pénzünket. Arra azonban figyeljünk, hogy a számlának költségei vannak, amelyek folyamatosan „eszik” a pénzünk, így érdemes egy olcsóbb számlát keresni. Persze a hozam problémája még itt sem megoldott, hiszen nagyon alacsonyak a kamatok, amelyeket a számlán tartott pénzre kaphatunk. Egy százalék alatti kamatozásra számíthatunk, ami semmire sem elég, ha az infláció ennél magasabb.
 

Ha a teljes önerőre szükséged van, vagy teljesen önerőből vennéd a lakást:

 

Fektessünk állampapírba? Az alacsony hozam problémája az állampapíroknál is fennáll. Minél hosszabb időre kötjük le a pénzünket, annál nagyobb kamatot fizetnek nekünk. Viszont még 5-6 éves futamidő alatt is csak szerény 3 százalék körüli hozamot tudunk elérni úgy, hogy le van kötve erre az időre a pénzünk. Amennyiben most kezdjük a vagyonépítést, ez a hozam elenyésző lesz.
 

Mi a helyzet a bankbetétekkel? A bankok a náluk lekötött megtakarításokra betéti kamatot fizetnek, ám ez ma alig jelent valamit a pénzünk gyarapítása szempontjából. Gyakran találkozni 1 százalékos kamatozás alatti ajánlatokkal - ami még az infláció fedezésére sem elég. Ráadásul itt is lekötjük a pénzünket, a megtakarítási időszak akár 6 év is lehet.
 

Tőzsde: az elmúlt néhány évben sokat kereshettek a kisbefektetők is az értékpapírpiacokon és a lendület nem hagyott alább. Szép teljesítményt lehet elérni egy-egy jól összerakott portfólióval, akár bőven 10 százalék felett is alakulhat a hozam. Viszont a kockázat ennek megfelelően is igen magas. Érdemes átgondolni, hogy a lakásra szánt pénzt egyáltalán a tőzsde közelébe engedjük, főleg akkor, ha egyébként nem ismerjük ki magunkat elég jól ezen a terepen. Azoknak, akik nem akarják magukat túl mélyen beleásni a témába, jó megoldás lehet, ha megbízható pénzügyi tanácsadó segítségével választanak kevésbé kockázatos befektetési alapokat. Ezáltal  biztosíthatjuk a megfelelő diverzifikáltságot arra az esetre, ha az árfolyamok esésbe kezdenek.
 

Unit-linked biztosítások: az egyik legnépszerűbb biztosítási forma Magyarországon a befektetésekkel kombinált életbiztosítás. Itt egy biztosítási termék mellé rendszeres megtakarítást is befizetünk, amelyek befektetési alapokba kerülnek. Sajnos több dolog miatt sem ideális lakáscélú megtakarításra (és szerintünk más célra sem). Az egyik ilyen ok, hogy más befektetési termékekhez képest a unit-linked biztosítások nagyon drága. Legalább 2,5 százalékos költség mellett működnek, de ennél sokkal többet, akár 5 százalékot is kifizethetünk. Ez azt jelenti, hogy ha az éves hozamunk 8 százalék (a jelenlegi gazdasági környezetben könnyen teljesíthető), a szolgáltató lecsíp 5 százalékot az alapkezelési díjra, adminisztrációs költségre és hasonló tételekre. Nekünk pedig marad három százalék. Ahogy a korábbiakból is kitűnt, olyan befektetést kell keresnünk, amely legalább meghaladja az inflációt, amelyre a jegybank középtávú célja most 3 százalék. Magyarul éppen, hogy nullán maradunk unit-linked biztosítással, de ha valami rosszul sül el a tőzsdén, egyből mínuszba kerülünk. A másik nagy kockázat a megtakarításunk „feltörése”, amikor hozzá akarunk nyúlni a pénzünkhöz. A biztosító ilyenkor „büntet”, és csak egy részét kaphatjuk vissza a pénzünknek az úgynevezett visszavásárlási táblázat alapján. Ez például az első három év előtti szerződésbontás esetén a befizetett pénz 20 százalékát jelenti, 80 százalékot eltesz a biztosító.
 

Lakástakarék (LTP): ha a megtakarítás célja a lakásvásárlás, a legjobban a lakástakarékkal árhatunk. Állami garancia mellett gyűjthetjük a pénzünket kifejezetten magas, akár 12 százalékos hozammal. Mivel szerintünk ez lehet a legjobb megoldás mindazoknak, akik lakást akarnak vásárolni, így külön fejezetben mutatjuk be a lakáskassza előnyeit és hátrányait.

 

Változás! A lakástakarékpénztárak állami támogatás 2018. október 16-án megszűnt, ami azt jelenti, hogy az ezután kötött szerződésekre már nem vehető igénybe a befizetések után járó, 30 százalékos állami támogatás. 
 

Lakástakarékpénztár – ezek a legfontosabb tudnivalók

Több szempontból is érdemes lakástakarékban gondolkodni, ha komolyan el akarunk kezdeni dolgozni a megtakarításainkon. Jelenleg négy pénzügyi szolgáltató kínál ilyen megtakarítást Magyarországon:
 

• Erste Lakástakarék
• Fundamenta Lakáskassza
• OTP Lakástakarék: az OTP Lakástakarékpénztár 2019. november 1-től felfüggeszti az értékesítést. A szerződéskötés utolsó lehetséges napja 2019. október 31.
• és az Aegon Lakástakarék: az Aegon Lakástakarékpénztár 2018. október 1-jével felfüggesztette az értékesítést. Az Aegonnál lévő 45 ezer ügyfelet az Erste Lakástakarékpénztár vette át 2019. október 25-től.

Nézzük a legfontosabb előnyöket:
 

Fix, kiszámítható megtakarítás: lakáskasszáknál 4 és 10 év közötti futamidőt választhatunk, ameddig havonta vagy negyedéves befizetésekkel félreteszünk. A befizetéseink után a lakástakarékpénztár betéti kamatot fizet. Maximum 20 000 forintot tudunk havonta félretenni, és egy személy nevén maximum egy lakástakarékszerződés lehet egy időben. A befizetéseink biztonságát az Országos Betétbiztosítási Alap (OBA) garantálja.
 

Garantált állami támogatás a megtakarításokra: ami igazán kedvezővé teszi az LTP-t, az az állami támogatás a befizetéseink után. Amennyiben vállaljuk, hogy legalább 4 vagy maximum 10 évig félreteszünk maximum havi 20 000 forintot, az állam besegít a befizetéseink után 30 százalékkal, legfeljebb évi 72 000 forintig. Ezzel az állami “ingyenpénzzel” szép összeg gyűlhet össze a megtakarítási idő végén, ráadásul nem kell érte extra kötelezettséget sem vállalni, csak gyűjtenünk kell lakásra. A befizetések után járó állami támogatás csak a 2018. október 16-ig megkötött szerződésekre vehető igénybe.
 

Széleskörű felhasználhatóság: LTP megtakarítást lakáscélra költhetünk el. Ez azonban nem kizárólag a lakásvásárlást jelenti. Lehetőségünk van bővíteni, felújítani vagy korszerűsíteni meglévő ingatlanunkat. Akár építkezhetünk is, sőt, meglévő lakáshitelünket is törleszthetjük a lakástakarékpénztári megtakarításunkkal.
 

Megtöbbszörözhető állami támogatás: ha többet tudunk félretenni, mint havi 20 000 forint, megtöbbszörözhetjük az évi 30 százalékos állami támogatást. Ugyan csak egy lakástakarékszerződésnek lehetünk a kedvezményezettjei, de közeli hozzátartozók összefoghatnak, és ugyanarra a célra költhetik el lakáskasszából származó megtakarításaikat. Nincs más dolgunk tehát, mint a család többi tagjának is kötni egy-egy szerződést.
 

Kedvezményes hitellel bővíthetjük az összeget: a lakás előtakarékossági szerződést úgy is megköthetjük, hogy mellé kedvezményes kamatozású hitelt igénylünk. Így a térítendő állami támogatáson túl a megtakarítási idő végén lakáskölcsönt is igényelhetünk, amivel a felhasználható szerződéses összeg akár a duplájára is nőhet.

 

Melyik lakástakarékpénztárt válaszd? Megmutatjuk, hogyan dönthetsz!

 

Persze nem mindegy, hogy a lakástakarékpénztári ajánlatok közül melyiket választjuk. Jelenleg négy szolgáltatóval találkozhatunk, amelyek különféle módozatokat kínálnak attól függően, hogy mennyi ideig szeretnénk megtakarítani és akarunk-e felvenni kölcsönt a megtakarítás mellé. Bár ugyanolyannak tűnnek az ajánlatok, jelentős eltérésekkel találkozhatunk a költségeket illetően, a fix 150 forintos számlavezetési díjon kívül.
 

• Számlanyitási díj: a legjelentősebb eltérés ebben mutatkozik. Jellemzően a szerződéses összeg 1 százalékát kell befizetnünk számlanyitási díjként, ami akár komoly tételt is jelenthet. Egy 10 évre kötött szerződés esetében elérheti a 80 000 forintot is. Azonban vannak olyan esetek, amikor nem kell bajlódni a számlanyitási díjjal. A szolgáltatók esetenként elengedik ezt egy akció keretében, így ingyen nyithatunk lakáskasszát. Érdemes ezeket az akciókat keresni, mivel még a 8-10 éves futamidő alatt is jelentősen ronthat a hozamon egy magas számlanyitási díj.

• Futamidő: ugyan átlagosan 4, 5, 6, 8 és 10 éves futamidő van meghatározva minden szolgáltatónál, mégsem ugyanannyi ideig dolgozik a pénzünk a különböző lakástakarékpénztáraknál. Míg a Fundamenta négy éves terméke 49 hónapig tart, addig például az Aegonnál csak 46 hónapig. Értelemszerűen az utóbbinál 3 havi befizetéssel kevesebbet számolhatunk és az állami támogatás sem érkezik erre az időre, viszont hamarabb hozzáférhetünk a pénzhez.

• Hitelösszeg, THM: szintén jelentős eltérés lehet a folyósított lakáshitelek között. A THM a négy szolgáltatónál 5 és 9 százalék között, a lakáscélú kölcsön összege pedig futamidőtől függően 1 400 000 és 4 500 000 forint között mozog.
   

A jó döntéshez a személyes igényekből és lehetőségekből kell kiindulni. Általánosan azonban elmondható, hogy az állami támogatás és számlanyitási díj nagysága miatt a legrövidebb futamidő alatt lesz a legmagasabb a hozamunk. Igaz, ennyi idő alatt nem lehet egy szerződéssel jelentős összeget megtakarítani, azonban van lehetőségünk a meghosszabbításra, ha nem elég az addig összegyűlt pénz. Érdemes tehát inkább több szerződést indítani, ha tehetjük, ám azokat rövid futamidőre kötni. Nem feltétlenül éri meg használni a kedvezményes kamatozású lakáshitelt, mivel a piacon elérhetők ennél olcsóbb konstrukciók is, elég, ha csak a fogyasztóbarát lakáshitelekre gondolunk. Ha tehetjük, kerüljük el a számlanyitási díjat, de ne az akció legyen az, ami meghatározza, hogy melyik szolgáltatónál kötünk LTP-számlát.
 

Nem könnyű ezek alapján eligazodni az ajánlatok között. Szerencsére van segítség, a Bank360 lakástakarék-kalkulátorával gyorsan és könnyedén összehasonlítható az összes ajánlat, sőt, pénzügyi szakértőink segítenek eligazodni akkor is, ha megválaszolatlan kérdés merülne fel.
 

Megvan az önerő, összejött a megtakarítás? Jöjjön a lakásvásárlás!

 

Az LTP másik előnye, hogy nem feltétlenül kell megvárni a futamidő végét. Ha hamarabb összejön a szükséges összeg, lezárhatjuk a szerződést. Ráadásul, ha négy évnél többet spóroltunk meg, akkor felhasználhatjuk az arra az időszakra vonatkozó állami támogatást is levonás nélkül. Ha lejárt a szerződésünk, a pénztár megigényli nekünk az állami támogatás utolsó évre vonatkozó részét is. Ekkor lezárható a szerződés, majd 2 hónap alatt kiutalja a szerződéses összeget.
 

Kicsit bonyolultabb a helyzet akkor, ha igénybe vesszük a hitelt is a megtakarítás mellé. Mivel ez a kölcsön is egy jelzáloghitel, így az ekkor szükséges lépések ilyenkor is lezajlanak. Megtörténik az értékbecslés és az ingatlanra jelzálogot jegyeztetnek be. A folyamat eltarthat több hétig is. Az értékbecslés folyamatáról és a szükséges dokumentumokról, illetve az azzal járó költségekről egy korábbi cikkünkben számoltunk be részletesen.
 

Sürgősen kellene a pénz? Arra is van mód, hogy a szerződéses összeget előre, áthidaló kölcsön formájában vegyük fel egyből a szerződés megkötése után. Ekkor nem megtakarítunk, hanem törlesztjük az LTP szerződéses összegét és hitelt.
 

Felhasználási céltól függ, hogyan tudjuk igazolni azt, hogy lakáscélra költöttük el a megtakarításunkat. Építkezés, felújítás és korszerűsítés során ezt számlák bemutatásával tudjuk alátámasztani. Lakásvásárlásnál 30 napnál nem régebbi hiteles tulajdoni lap bemutatásával kell bizonyítani, hogy a megtakarítás felhasználója tulajdonrészt szerzett az ingatlanból. Kiegészítésként kérhetik még a Földhivatalból származó adás-vételi szerződést. Kellhet még ezen túl egy eladói nyilatkozat a tulajdonjog átruházásáról és a vételár átvételéről.
 

Amennyiben más megtakarítási formát választunk (pl. tőzsde, párnaciha), nincsenek ilyen megkötések, hiszen csak a saját pénzünket használjuk fel. A fentebb is ismertetett dokumentumokra és igazolásokra akkor lehet szüksége bármely pénzintézetnek, ha hitelt nyújt a lakásvásárláshoz.
 

Nem áll meg az élet a lakás megszerzése után sem!

 

Ne feledjük, hogy otthonunk rengeteg további kiadással is jár. Rendszeresen kell rezsit fizetni, időnként pedig fel kell újítani, korszerűsíteni, hogy megakadályozzuk az amortizációt és akár növeljük az ingatlan értékét. Azonban mindez kevésbé jelent majd problémát mindazoknak, akik időben megtanulnak előre tervezni és takarékoskodni. A Bank360 is segít a helyes pénzügyi döntések meghozatalában, így hosszú távon is nyugodt életre számíthatunk, immáron a saját otthonunkban, biztonságban.