Nagyon régen találkozhattak ilyesmivel a lakáshitelesek: újra emelkedésbe kezdtek a törlesztőrészletek több banknál is, hiszen a nemzetközi hangulat hatására a referenciahozamok is emelkednek, ez viszont a hitelkamatokra is kihat. Az év elejéhez képest akár több ezer forinttal is nőhet a hitelesek törlesztője. A változó kamatozású lakáshitelesek járhatnak a legrosszabbul, de a drágulás a fix kamatozású hiteleken is érezhető.
A Bank360 elemzése szerint a bankok által kínált forinthitelek kamatai is nőttek a referenciahozamok emelkedése miatt. A változás nem csak a változó kamatozású hiteleket, hanem a fix kamatozású kölcsönöket is érinti.
De mit jelent ez a törlesztőrészletekre nézve? Bajban vagy a változó kamatozású hiteleddel? Hogyan lehetsz urrá az emelkedő törlesztőn? Ezeknek is utánajárunk a mostani cikkben.
Egyre drágábbak a hitelek, figyelnek a bankok
Július elejével több bank ismételten hozzányúlt a jelzáloghitelek kamatozásához. A Bank360 elemzése szerint emelkedtek a kamatok az 5, 10, 15 éves kamatperiódussal felvehető kölcsönöknél, illetve a 6 és 12 hónapos BUBOR-hoz kötött változó kamatozású hiteleknél is július elején. A Bank360 merítése alapján az emelkedés június elejéhez képest 0,14 – 0,85 százalékpontos volt.
Az óvatos emelkedés már az év eleje óta tart a változó kamatozású kölcsönöknél, de egyre több fix kamatozású terméknél is érzékelhető a változás, amire az elmúlt hónapokban nem igazán volt példa. A Raiffeisen Bank 10 éves futamidő végéig fix kamatozású lakáshitele kedvezmények nélkül például a júniusi 5,10 százalékos kamatról 5,90 százalékra emelkedett, ami 0,80 százalékpontos különbség. A CIB Banknál a szintén 10 évre rögzített kamatozású lakáshitel kamata 6,15 százalékról 6,72 százalékra nőtt, az OTP Fix10 és Fix5-nél 0,25 százalékpont, az Erste Banknál pedig 0,35 százalékpont az emelkedés.
Mitől függ, hogy mekkora a forinthiteled kamata?
Míg a fix kamatozású kölcsönöknél nem kell tartanod a futamidő alatti kamatváltozástól, addig a változó kamatozásúnál két dolog befolyásolja azt, hogy mekkora a kölcsön kamata és ezek alapján mekkora törlesztőrészletet kell fizetned:
- a referenciakamat
- és a kamatfelár
Kamatfelár: a kamatfelárat a bank határozza meg – a jegybank szigorú feltételeinek megfelelően – az alapján, hogy mennyire kockázatos neked hitelezni. A pénzintézet a kamatfelárat legfeljebb a Magyar Nemzeti Bank weboldalán is megtalálható kamatváltoztatási mutató alkalmazásával számított mértékig módosíthatja, így a kamatfelár csak kevéssé befolyásolja a törlesztőd nagyságát.
Referenciakamat: a bankok több referenciakamat közül választhatják ki, hogy melyikhez igazítják a hiteleik kamatát. Ez a mutató lehet a LIBOR, BUBOR vagy bizonyos kamattámogatott hiteleknél akár az állampapírok átlaghozama is. A változó kamatozású, rövid kamatperiódusú hitelek esetében a 3, 6 vagy 12 havi BUBOR a referenciakamat, attól függően, hogy milyen kamatperiódust választottál. Tehát, ha 3 hónapos kamatperiódussal vettél fel hitelt, a periódus fordulónapján a bank ellenőrzi a referenciakamat mértékét, és a te hiteled kamatát is ahhoz igazítja, így az nő vagy csökken, ami kihat a törlesztődre is. A BUBOR a Budapesti Bankközi Forint Hitelkamatláb, amelyet a hazai kereskedelmi bankok használják egymás közötti hitelezésre.
Az, hogy a bankok egyre drágábban hiteleznek egymásnak, azaz a BUBOR emelkedik, a nem túl pozitív nemzetközi gazdasági hangulattól függ, illetve attól, hogy – míg az utóbbi években a kamatok folyamatosan csökkentek világszerte – mostanra Európa-szerte beindultak a kamatemelések. A közkeletű vélekedéssel szemben a bank a BUBOR emelkedésével csak dolgot tehet a szabályok szerint, átvezeti azokba a hitelekbe, amelyek ehhez a mutatóhoz vannak kötve.
Amennyiben tehát a te hiteled 3, 6 vagy 12 hónapos kamatperiódusú változó kamatozású hitel, a bank 3, 6 vagy 12 havonta megvizsgálja, hogyan változott a referenciakamat és ahhoz igazítja a hiteled kamatát. Ha pedig emelkedett a kamat, az a törlesztőrészleted növekedését is jelenti.
Mennyivel nőhet a törlesztőrészleted?
A Bank360 elemzése szerint a referenciakamat néhány százalékpontos elmozdulása is súlyos ezresekkel növelheti a törlesztőrészletet. Az egyik pénzintézet 15 000 000 forintos, 12 havi BUBOR-hoz kötött hitele esetén például 2,7 százalékos emelkedés jelent meg, ami 20 éves futamidővel számolva tíz forint híján 2 500 forinttal növeli meg az aktuális törlesztőt.
A fix kamatozású hiteleknél például a 10 éves futamidőre végig rögzített kamatozású kölcsön törlesztője havi 2 648 forinttal lesz drágább az egyik vezető hazai pénzintézetnél, 5 éves kamatperiódusnál pedig 5 500 forintos különbség is lehetséges. A példákban szerepeltetett összegekhez képest persze a te konstrukciódtól függően lehet, hogy csak pár száz forint lesz az emelés, arra azonban érdemes figyelned, hogy a jövőben további emelkedés várható, így akár jelentősen növekedhet a törlesztőd.
Mit tehetsz, ha nem akarsz egyre nagyobb törlesztőt fizetni?
A hazai lakossági hitelállomány jelentős része sajnos még mindig változó kamatozású hitelekből áll, ezeket fizetik az emberek és valószínűleg neked is valamilyen kamatperiódussal megállapított változó kamatozású kölcsönöd van, amelynek éppen a most tapasztalható kamatváltozás a legnagyobb kockázata. Az olcsó jelzáloghiteled a referenciamutató változása miatt egyre drágább lesz.
Ez az az a kockázat, amelyre a jegybank egy jó ideje próbálja felvívni a lakosság figyelmét és próbálja különféle eszközökkel csökkenteni a „veszélyt”. Az egyik legfontosabb ilyen eszköz például a Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitel jelzés bevezetése. Ezek a jelzáloghitelek kiszámítható és olcsó konstrukciók, bár igaz, hogy a kamatemelkedés a fogyasztóbarát hiteleket is elérte.
A másik ilyen friss módosítás a jövedelemarányos törlesztőrészlet mutatójának megpiszkálása. Erről mi is bővebben írtunk, és gyakorlatilag arról van szó, hogy októbertől sokkal nagyobb fizetésre lesz szükséged, ha változó kamatozású lakáshitelt szeretnél felvenni. Konkrétan arról van szó, hogy a korábbi 50 százaléknál már csak az igazolt havi nettó fizetésed 25 százaléka lehet legfeljebb a hiteled törlesztőrészlete, ha 5 évnél rövidebb kamatperiódussal vennéd fel a kölcsönt.
Mindkét lépés egy irányba tereli a hitelfelvevőket: a kiszámíthatóbb, biztonságosabb fix kamatozású lakáshitelek felé. Mi az előnye ennek a hitelfajtának? Egyáltalán nem kell figyelned arra, hogyan változik a referenciamutató. A hitelfelvételkor meghatározott kamat nem változik, az egész futamidő alatt – akár 30 évig – végig ugyanannyi marad. Ez azt jelenti, hogy ugyanakkora összeggel tervezhetsz hosszú éveken át és nem kell attól tartanod, hogy hirtelen megnő a törlesztőrészlet. Persze ez kifejezetten előnytelen lenne egy csökkenő kamatkörnyezetben, azonban a gazdasági szakértők és a jegybank is arra figyelmeztet, hogy hamarosan, 2019-2020 környékén Magyarországon is beindul a kamatemelési ciklus, ami magával rántja a változó kamatozású kölcsönök kamatait is. Persze a biztonságnak ára van: a fix kamatozású jelzáloghitelek kamata magasabb, mint egy változó kamatozású lakáskölcsön induló kamata.
Mit tehetsz tehát, ha hitelfelvétel előtt állsz és nem akarsz egyre többet és többet fizetni a törlesztőbe az elkövetkezendőkben?
Ha nem tudod nagyon gyorsan, pár éven belül visszafizetni a lakáskölcsönt, vagy bizonytalan vagy a bevételeidet illetően, válaszd a kiszámíthatóságot és keresd a fix kamatozású jelzáloghiteleket. Szinte minden bank kínál olyan hitelt, amelyet a teljes futamidőre fixált kamattal vehetsz fel. Ilyenek a Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitelek is, amelyek nem csak kiszámítható és olcsó megoldást jelentenek, de gyors az ügyintézés is.
Mit tehetsz, ha már fizeted a változó kamatozású lakáshiteledet, de tartasz attól, hogy nem fogod tudni fizetni a törlesztőt, ami akár három havonta ezrekkel lehet drágább?
- kezdj el félretenni vésztartalékot, ha eddig ezt nem tetted volna meg. Legyen legalább 3-4 havi megélhetési költségednek megfelelő likvid, bármikor elérhető – tehát nem lekötött – pénzed otthon akár egy széfben, befőttes üvegben, borítékban, arra az esetre, ha történne valami veled és nem lennél keresőképes.
- A legjobb, amit tehetsz, ha megpróbálod kiváltani a változó kamatozású jelzáloghiteledet egy fix kamatozású jelzáloghitellel. Mit történik ebben az esetben? Felveszel egy új kölcsönt akkora összegben, mint amennyit még fizetned kell a meglévőből. Az új, biztonságos hitelből kifizeted a régi tartozásod és lezárod a hitelszerződést. Innentől a fix kamatozású, kiszámítható kölcsönt fizeted tovább.
- Ha viszont 10 millió forint vagy az alatti a meglévő tartozásod, szabad felhasználású személyi kölcsön is szóba jöhet, mivel ezek szintén fix kamatozásúak és mindössze igazolt havi jövedelemre van szükséged az igényléshez.
- Ha több mint négy év van még hátra a futamidőből, indíts el annyi lakástakarékot, amennyit csak tudsz. A 30 százalékos állami támogatásnak hála lejáratkor jelentős összeggel, közel 1 200 000 forinttal csökkentheted az adósságodat egy szerződéssel, ha havi 20 000 forintot teszel félre. Ha többet is félre tudsz tenni, nyiss a hozzátartozóidnak is egy-egy számlát és használjátok fel a lakástakarékokat közösen a lakáshitel előtörlesztésére.
- Ha van fölös pénzed, törlessz elő! Lehetőséged van a törlesztőrészleten felül is visszafizetni a tartozás egy részét (vagy akár az egészet, azaz végtörleszteni), de érdemes alaposan utánanézned az előtörlesztés díjának, ami jellemzően nem több, mint az előtörlesztett összeg két százaléka. Előtörlesztéssel hamarabb szabadulhatsz meg a kockázatos kölcsönödtől.
Ha hitelkiváltás mellett teszed le a voksod, ne feledd: hitelkiváltás nem egyszerű, hiszen, ha nagy összeget akarsz visszafizetni, akkor ugyanúgy szükséges önerő és ingatlanfedezet, mint az összes többi jelzáloghitelnél. Ráadásul a bankok ajánlatai között több százezer forintos különbségek is lehetnek, így ha nem akarsz feleslegesen kidobni az ablakon egy csomó pénzt, használd az adósságrendező hitelkalkulátorunkat és találd meg a számodra legmegfelelőbb, olcsó hitelt!
Ha inkább személyi kölcsönből rendeznéd a fennálló tartozást és nem kínlódsz az ingatlanfedezettel, készülj fel arra, hogy a személyi kölcsönök sokkal drágábbak, mint a jelzáloghitelek, viszont nem is teszed kockára a saját vagy mások otthonát. Személyi kölcsön kalkulátorunk eredményei alapján már 8 százalékos THM körül is vehetsz fel ilyen hitelt, hogy abból rendezd a változó kamatozású kölcsönödet.
Ha inkább előtörlesztenél és még sok idő van hátra a futamidőből, használd ki a lakástakarékok mellé járó évi 30 százalékos állami támogatást, hiszen annyival többet törleszthetsz elő. Lakástakarék kalkulátorral megnézheted, mennyi pénzt takaríthatsz meg egy vagy több szerződéssel a vállalt futamidő és betét mellett.
Mire számíthatsz mostantól? Most kell még hitelt felvenni?
Összegezve tehát a változó kamatozású forint alapú lakossági jelzáloghiteleknél ismét növekvő törlesztőrészletekkel találkozhatnak a hitelesek a referenciakamatok emelkedése miatt. A változás pár száz forint és akár több ezer forint is lehet. Nem csak a változó kamatozású hitelek drágultak, hanem a fix kamatozásúaknál is érezhető a kamatnövekedés.
Ha te is változó kamatozású hitelt törlesztesz, több módja is van annak, hogy megóvd magad a magasabb kiadásoktól, de ez utánajárással és anyagi áldozattal jár. Kiválthatod a hiteled egy stabil, fix kamatozású jelzáloghitellel vagy személyi kölcsönnel, de felgyorsíthatod a törlesztést is lakástakarék segítségével.
A Bank360 szerint érdemes felkészülni a további emelkedésre, ezért ha problémát jelenthet a jövőben a magasabb törlesztőrészlet, megéri most cselekedni és kiváltani a hiteledet vagy elkezdeni megtakarítani. Ha viszont hitelfelvétel előtt állsz, nem kell elhamarkodott döntést hozni és egyből a bankba rohanni, hiszen ez a növekedés egyelőre nem egetrengető.
