Egy ideje már lehetett hallani a pletykákat, de hétfőn minden beigazolódott: a Magyar Nemzeti Bank tényleg szigorítani fogja a hiteligénylés feltételeit. Nem lesz egyszerű dolga annak, aki változó kamatozású kölcsönt akar felvenni. Utánajártunk, hogy mit jelent a jegybank változtatása és mennyiben érint ez téged.
Mi történt?
Magyar Nemzeti Bank szigorít az adósságfékeken, azaz hozzányúl az úgynevezett jövedelemarányos hiteltörlesztési mutatóhoz (JTM), ami megmutatja, hogy a jövedelem hány százaléka terhelhető hitellel. A JTM célja az eladósodottság megakadályozása úgy, hogy a fizetésedhez képest maximalizálja a vállalható törlesztőrészletet, hiszen a lakáshitel feltételei között szerepel az igazolt havi jövedelem is. Az érvényben lévő szabályozás szerint hiteligénylőként csak akkora összeget vehetsz fel, amelynek a törlesztőrészlete nem lehet magasabb, mint az igazolt havi jövedelmed 50 százaléka, vagy, amennyiben 400 000 forint felett van a jövedelmed, 60 százaléka.
A jegybank most ezt az arányt módosította lakáshiteleknél. A cél ezzel, hogy a kiszámíthatóbb, fix kamatozású hitelek felé tereljék a lakosságot, mivel a változó kamatozású lakáshiteleknél továbbra is fennáll a kamatkockázat.
Hogyan módosul a JTM? A fizetés hány százaléka lehet hiteltörlesztő?
Az MNB
- az eddig 50 százalékról 25 százalékra (magas jövedelem esetén 30%) csökkenti a mutatót a maximum 3 éves kamatperiódusú hiteleknél
- a legalább 5, de kevesebb mint 10 éves kamatperiódusú hiteleknél 35 százalékra (magasabb jövedelem esetén 40 százalék)
- a legalább 10 éves kamatperiódusú hitelek esetében maradt az 50 százalékos arány.
További fontos változás még, hogy 2019. január elsejétől a magas havi jövedelem már nem 400 000 forint lesz, hanem 500 000 forint.
Mikortól kell a szigorúbb hitelfékkel számolnod?
Az új adósságfék-szabályozás várhatóan 2018. októberétől válik hatályossá. Az MNB egyeztetett a bankokkal, a jegybanki rendelet tervezetét pedig az Európai Központi Bank véleményezi jelenleg. A módosítások akkor léphetnek hatályba, ha ez a véleményezés lezárul, véglegessé válik és kihirdetik a rendeletet.
Mi ez az egész és miért jó ez neked?
A jegybank nem akarja, hogy eladósodj és ne tudd fizetni a hiteledet, ahogy az történt sokakkal a devizahiteles válság után. Éppen ezért vezették be a különböző adósságfékeket, amelyek segítségével megakadályozható, hogy túl nagy hitelt vegyél fel, amit a jövőben esetleg nem tudsz fizetni. Ennek a fékrendszernek az egyik eleme a jövedelemarányos törlesztési mutató, amely felhasználható a jegybank hitelezési céljainak megvalósítására.
De mi a jegybank célja? A monetáris politika legfőbb alakítója tudja jól, hogy nem marad mindig ilyen alacsony a hitelek referencia kamata, amely, ha elkezd emelkedni, követik a kölcsönök kamatai is a választott kamatperiódusodnak megfelelően. Ha a te hiteled a BUBOR referenciamutatóhoz van kötve és háromhavi kamatperiódust választottál, a BUBOR mértéke lesz az irányadó minden harmadik hónapban, amikor a hitelkamatokat vizsgálja a bank. A BUBOR 3 százalékos emelkedésével a te hiteled kamatozását is ehhez igazítják három havonta. Ez azt jelenti, hogy a kamatemelési ciklus beindulásával a te hiteled kamata is emelkedni fog 3 százalékkal abban az esetben, ha változó kamatozású hitelt vettél fel, ez pedig végül a törlesztőrészlet emelkedésével jár. A fix kamatozású hitelekkel évtizedekre, vagy akár a teljes futamidőre is rögzítheted a kamatokat, így, ha beindul a kamatemelés, a te törlesztőrészleted nem emelkedik. A jegybank célja, hogy ezt a kamatkockázatot kiiktassa azáltal, hogy a biztonságos, fix kamatozású lakáshitelek felé tereli a hiteligénylőket az alacsony JTM-mel, ezzel a lakossági hitelezés jobb minőségű lesz, egészségesebb összetételűvé válik.
Mit jelent ez a hitelfelvételnél, ha lakáskölcsön kell?
A Bank360 adatai alapján a legkeresettebb konstrukciós 10 millió forint 240 hónapra. A jelenlegi szabályozás szerint maximum 60 százaléka lehet a törlesztő a fizetésünknek, 400 000 forintos jövedelem alatt 50 százaléka lehet. Nézzük meg lakáshitel kalkulátorunk segítségével, hogy mekkora jövedelemmel kell rendelkezned október elsejétől, hogy ezt a 10 millió forintos hitelt meg is kapd!
Ha három hónapos kamatperiódussal számolunk, akár 50 600 forintos törlesztőrészlet is elérhető, ehhez jelenleg legalább nettó 101 200 forintot kell keresned. Ám október elejétől ehhez a konstrukcióhoz 400 000 forintos havi jövedelem alatt 25 százalékos JTM tartozik. Ahhoz tehát, hogy ezt a hitelt majd fel tudd venni, az igazolt jövedelmednek legalább 202 400 forintnak kell lennie, azaz kétszer annyit kell keresned.
5 éves kamatperiódussal számolva a törlesztőrészlet 58 000 forint is lehet az ajánlatok alapján, ehhez 35 százalékos limit tartozik majd, így legalább 165 714 forintos fizetésre lesz szükséged októbertől, míg jelenleg elég 101 600 forint is.
Ráadásul ne felejtsd el, hogy a kedvezőbb JTM-hez 2019-től már nem 400 000 forintra lesz szükség, hanem 500 000 forintra.
Mit lehet tenni, ha nem vagy hitelképes?
Bizony nagyon sokan lesznek azok, akik a drasztikus módosítás miatt ősztől elveszítik így a hitelképességüket, és nem lesz kedvező a hitelbírálat, ha változó kamatozású hitelt akarnak felvenni. Azonban nincs veszve minden, az alábbi lépéseket lehet megtenni, hogy mégis megkapd a szükséges hitelösszeget, ha nem lenne elegendő a fizetésed:
- értelemszerűen érdemes megpróbálni nagyobb fizetéssel járó munkát szerezni, ami a munkaerőhiánnyal küszködő területeken (egyre több van belőlük), nem kifejezetten nehéz.
- ha túl alacsony a JTM, próbálj meg hosszabb kamatperiódussal felvenni kölcsönt, amelyik másik kategóriába esik.
- adóstárs vagy kezes bevonása. Ha ketten vagy többen veszitek fel a hitelt, összeadódnak a fizetések.
- ha minden kötél szakad, még mindig ott vannak a fix kamatozású jelzálogkölcsönök, amelyeknek nem változik a JTM-e, azaz a fizetésed 50 vagy 60 százaléka mehet el maximum törlesztőre.
Ahhoz, hogy megtaláld a fizetésedhez megfelelő lakáshitelt, érdemes a Bank360 lakáshitelkalkulátorával megnézni az elérhető ajánlatokat, ahol akár kamatperiódus alapján is válogathatsz a bankok kínálatából, de a kalkulátor a törlesztőrészlet megállapításában és a teljes visszafizetendő összeg megállapításában is ingyenesen segít, mindössze néhány kattintással.