Mit jelent a JTM mutató?
A JTM a jövedelemarányos törlesztési mutató rövidítése. A JTM mutató szabályozza, hogy milyen arányban terhelhető hitellel a havi rendszeres jövedelem, mennyi lehet ehhez képest a maximális törlesztőrészlet.
A JTM-et 2026. január 1-jétől minden 550 000 forint feletti hitelösszegnél vizsgálni kell. Kötelező figyelembe venni a hitelbírálatnál az államilag támogatott hitelek esetében is, tehát a babaváró hitelnél, az Otthon Start lakáshitelnél és a CSOK hitelnél is. A JTM-szabályozás része a Magyar Nemzeti Bank (MNB) által kidolgozott adósságfék rendszernek, melynek célja megelőzni a lakosság túlzott eladósodását.
Jövedelem szerinti maximális hitelösszeg (Lakáshitel)
Jövedelem szerinti maximális hitelösszeg (személyi kölcsön)
Zöld lakáshitelre 2025-től kedvezőbb a JTM
2025. január 1-től megváltoztak a jövedelemarányos törlesztőrészletre (JTM) vonatkozó szabályok a zöld lakáshiteleknél. Ilyen esetben a JTM elérheti a 60 százalékot is függetlenül attól, mennyi a hiteligénylő jövedelme. (Normál esetben 800 ezer forintos nettó jövedelem alatt csak a jövedelem 50 százalékáig mehetnek el a törlesztőrészlettel a bankok, afölött 60 százalék a limit.) Ehhez az kell, hogy a hitelezett ingatlannak A-nál jobb legyen a besorolása, vagy pedig egy felújítás után elérje az A szintet. Továbbá az összesített energetikai jellemzőjének az értéke nem haladja meg a 76 kWh/nm/év szintet. Az ennél kevésbé energiatakarékos lakásokra is igénybe vehető az engedmény, ha elérik a 30 százalékos energiamegtakarítást a felújítás során.
Hogyan kell kiszámolni a JTM-et?
A havi jövedelem terhelhetőségét két dolog szabályozza:
A havi jövedelem mértéke: nettó 800 000 forinttól a jövedelem nagyobb arányban terhelhető.
A felvett hitel kamatperiódusa. Minél hosszabb a kamatperiódus, annál jobban terhelhető a havi jövedelem.
Változó kamatperiódusról lakáshitelek esetében beszélhetünk, személyi kölcsönök esetében fix kamatperiódust alkalmaznak a bankok.
A 2026-ban érvényes JTM korlátokat ebben a táblázatban foglaltuk össze:
Minden felvett hitel beleszámít a JTM-be
Fontos tudni, hogy minden már meglévő hitel beleszámít a JTM mutatóba. Magyarul ha új hitelt szeretnénk felvenni, a korábban felvett hitelek és még fizetett törlesztőit is bele kell számolni.
Figyelembe kell venniük a bankoknak a hiteligényléskor meglévő:
személyi kölcsönt,
autóhitelt,
lakáshitelt,
szabad felhasználású jelzáloghitelt,
CSOK hitelt,
áruhitelt,
hitelkártya szerződést,
folyószámlahitel keretet,
illetve minden ezekhez kapcsolódó anyagi terhet.
Mi számít jövedelemnek?
A nettó jövedelembe csak az igazolt, legális rendszeres havi jövedelem számítható be.
A bankok különbséget tesznek elsődleges és másodlagos jövedelmek között. Bankonként változó, milyen másodlagos jövedelmet ismernek el a JTM számolásnál.
Elsődleges jövedelem többek között:
a munkából származó jövedelem
vállalkozásból származó jövedelem
nyugdíj
Másodlagos jövedelem például:
a családi pótlék
a CSED, GYED, GYES stb.
A JTM nem véd meg a váratlan helyzetektől
A JTM-mutató célja, hogy megakadályozza a túlzott eladósodást. Nem véd meg viszont attól, amikor nem várt változás áll be a jövedelmedben: például elveszíted a munkádat vagy tartósan lebetegszel – utóbbi esetben ráadásul jellemző, hogy nemcsak a bevételeid csökkennek, hanem még a költségeid is megnőnek.
Az ilyen helyzetekre érdemes NN-Bank360 Csoportos jövedelempótló biztosítást kötni. Előnyei:
- keresőképtelenség és munkanélküliség esetén is fizet,
- szabadon felhasználható,
- alacsony a havi díja és
- 100% online köthető
JTM számítás a babaváró hitelnél
A babaváró esetében a hitelbírálatot a vonatkozó rendelet szabályozza. Ez egyértelműen kimondja, hogy a bankok a hitelképességet a saját belső szabályzatuk alapján határozzák meg. A rendelet szintén rögzíti, hogy a hiteligénylőknek meg kell felelniük a JTM szabályozásnak is.
A babaváró hitel a személyi kölcsönhöz hasonlóan egy ingatlanfedezet nélkül igénybe vehető kölcsön, tehát az erre vonatkozó JTM szabályozást alkalmazzák rá a bankok: havi 800 000 forint alatt maximum 50%-ban terhelhető a havi jövedelem, 800 000 forinttól 60%-ban. Ugyanakkor lehetnek eltérések, mivel a hitelbírálat a hitelintézet saját belső szabályzata szerint zajlik.
A házaspár nettó jövedelme és hitelei számítanak
A rendelet szerint az igénylést csak házaspárok adhatják be, ami azt jelenti, hogy az igénylésnél mindkét fél jövedelmi körülményeit vizsgálja a bank. A JTM számításnál a házaspár igazolt elsődleges és a másodlagos jövedelmét is figyelembe kell venni.
A hitelbírálatnál a bankok figyelembe fogják venni a házaspár meglévő hiteleit, attól függetlenül, hogy csak egyikük nevén vannak, mert a babaváró hitelt a rendelet szerint csak közösen tudják igényelni.
Ismerd meg a babaváró hitel feltételeit, és ellenőrizd, hogy jogosult vagy-e a 11 millió forintos kamatmentes kölcsönre!
JTM számítás a CSOK hitelnél
A CSOK hitel végig fix kamatozású, ezért havi 800 000 forint jövedelem alatt 50%-ban, felette 60%-ban terhelhető vele a havi jövedelem. Ha egy házaspár közösen igényli a CSOK hitelt, mindkettejük jövedelemét illetve meglévő hiteleit figyelembe kell venni a JTM számításnál. Egyéni igénylők esetében csak az egyéni jövedelem és hitelek számítanak.
Hogyan számít bele a hitelkártya JTM-be?
Hitelkártyánál a szerződésben szereplő hitelkeret 5 százalékával számol a bank JTM-nél. Ugyanis a JTM mutató számításánál a rendelet alapján a hitelkártyát is figyelembe kell venni, attól függetlenül, hogy a kapcsolódó hitelkeretet az ügyfél aktívan kihasználja vagy nem.
Hogyan számít bele a folyószámlahitel-keret a JTM-be?
Folyószámlahitelnél a szerződésben szereplő teljes hitelkeret 5 százalékát számítja bele a JTM-be a bank, függetlenül attól, hogy kihasználja az ügyfél vagy sem.
Nézzünk egy példát: ha egy folyószámlához tartozik egy 300 000 forintos hitelkeret, akkor ennek az 5 százalékát, vagyis 15 000 forintot fix kiadásnak kell számolnia a banknak. Vagyis ennyivel lesz kevesebb az összeg, ami havonta törlesztésre fordítható.
Devizahiteleknél másképp kell számolni
Egy 2026. februári rendeletmódosítás alapján a deviza jelzáloghitel kitettségének hitelkérelem elbíráláskori értéke nem haladhatja meg az ingatlan forgalmi értékének 35 százalékát, pénzügyi lízingnél 40 százalékát.
Ki lehet váltani a meglévő hitelt a babaváró hitellel?
Mivel a babaváró hitel egy szabad felhasználású kölcsön, felhasználható hitelkiváltásra is, de csak bizonyos feltételekkel. A hitelkiváltásnál az is külön feltétel szokott lenni, hogy a meglévő kölcsön törlesztésével ne legyünk megcsúszva.
