Egy ingatlan megvásárlása sokak számára csak lakáshitellel lehetséges. Éppen ezért fontos, hogy még jóval az igénylés előtt elkezdjünk dolgozni azon, hogy minden kritériumnak megfeleljünk. A Bank360.hu megnézte, mik azok a buktatók vagy helyzetek, amikor a hitelkérelmünket elutasíthatja a bank a hitelbírálat során és ezt hogyan kerülhetjük el.
Egy lakás vagy ház megvásárlásához, esetleg építéséhez nyilvánvalóan nem igazán elegendő egy kockás papíron megtervezni a kiadásokat, valamint azt, hogy például a családi költségvetés mekkora pénzügyi forrással rendelkezik a szükséges önrészhez, adott esetben mekkora hitelre lesz szükségünk.
A bankok például 20-40% körüli önrészt is kérnek az ingatlan teljes árából ahhoz, hogy a maradék részt finanszírozzák, azaz hitelt adjanak. De ez csak egy példa ahhoz, hogy megértsük, egy lakáshitel felvétele során több olyan szempontnak, feltételnek is meg kell felelni, amelyekre már jó előre fel lehet készülni. Összegyűjtöttünk ezek közül néhányat, hogy a legfelkészültebben érkezhessünk a bankba.
1. Nem elég a jövedelmünk
Ha megnézzük a Bank360.hu lakáshitel kalkulátorát, az egyes banki ajánlatoknál az “igénylés minimumfeltételei” sorban láthatjuk, mekkora minimum jövedelemmel kell rendelkeznünk ahhoz, hogy egyáltalán elindulhasson a hiteligénylés.
A bankok 2020 augusztusában 100 000 forinttól 150 000 forintig húzzák meg a havi nettó jövedelem alsó határát, ahonnan megindíthatjuk a hiteligénylést. Akkor kezdjünk el tehát hitelfelvételen gondolkozni, ha ezt a - banki szaknyelvben KO-kritériumnak nevezett - feltételt teljesítjük és ezt munkáltatói jövedelemigazolással vagy vállalkozók esetében NAV-tól származó jövedelemigazolással tudjuk alátámasztani.
A munkaviszonyból vagy vállalkozói bevételből származó jövedelem mellett más egyéb jövedelmet is elfogadhatnak a bankok, mint például a családi pótlék vagy ingatlan bérbeadásából származó jövedelem, ám ezek csak másodlagos jövedelemként számíthatók, azaz mindenképpen szükséges, hogy legyen valamilyen alkalmazotti, vállalkozói vagy nyugdíjból származó bevételünk.
2. Kevés ideje vagyunk kereső munkavállalók vagy vállalkozók
Ugyanígy meg lehet nézni egyszerűen a hitelkalkulátor segítségével, hogy adott bank mennyi minimális munkaviszonyt ír elő a hitelfelvételhez. Ez a legtöbb banknál 3 hónap, és nem állhatunk próbaidő alatt. Vállalkozók esetében szigorúbbak az elvárások: minimum egy lezárt üzleti évről szóló igazolást kérnek a bankok.
3. Van már több hitelünk
A Magyar Nemzeti Bank hozta korábban azt a szabályt, hogy minden esetben meg kell vizsgálni egy-egy hitelfelvételnél, mekkora a hitelfelvevő jövedelme, és ez milyen mértékben terhelhető a hiteltörlesztéssel. Ez az úgynevezett adósságfék-szabály hozta be a jövedelmarányos törlesztési mutatót (JTM), amely meggátolja a túlzott eladósodottságot. A szabályozás szerint például havi nettó 500 ezer forintos jövedelem alatt fogyasztási hiteleknél maximum 50%, jelzáloghitelek esetében pedig - a kamatperiódust is figyelembe véve - maximum a jövedelem 25-50%-át fordíthatják törlesztőrészletekre az ügyfelek.
Ha tehát van valamilyen hitelünk, akkor előre ki lehet számolni, mekkora havi törlesztőt tudunk vállalni az új lakáshitelnél, azaz ha meg is felelünk a többi feltételnek, mekkora az a reális hitelösszeget, amelyet valószínűsíthetően adhat majd a bank.
4. A megvásárolni kívánt ingatlan nem nyújt elég fedezetet a hitelhez
A bankok nem finanszírozzák a teljes ingatlan árát, csak az úgynevezett hitelfedezeti, vagy hitelbiztosítéki értékig. Ez jelenleg maximum az ingatlan árának 80%-ig terjedhet, de jellemzően inkább 60-70%-ig finanszíroznak a bankok, azaz az önerő részének 30-40%-osnak kell lennie, ami egy 20 millió forintos ingatlan esetében 6-8 millió forint önrészt jelent.
Az ingatlanfedezettel kapcsolatos dokumentáció közül a legtöbb bank a tulajdoni lapot, az adásvételi szerződést és a lakásbiztosítást bizonyító dokumentumokat kéri az ügyfelektől.
5. KHR-lista: nem jó a hiteltörténeti előéletünk
Jónéhány éve hozták létre, szintén a biztonságos és átlátható hitelfinanszírozás miatt a Központi Hitelinformációs Rendszert, amelyben az összes bank meg tudja nézi, hogy az ügyfélnek milyen a hitelmúltja, hiteltörlesztési előtörténete. Ha a negatív KHR listára valaki felkerül bármely hitel nem fizetése miatt, akkor egyrészt nem nyújt újabb hitelt a bank a kérelmező számára, másrészt még ha rendezi is a tartozását, időbe kerül, mire újra a megbízható adósok közé kerülhet vissza. Amennyiben sikerül rendezni a tartozást, akkor úgynevezett passzív státuszba kerül az ügyfél, de még így is csak egy év múltán lehet lekerülni a negatív listáról. Ráadásul ha a helyzet úgy alakult, hogy az ügyfél részére a bank hátralékot is elengedett, akkor további 4 évig még a passzív státuszban lesz.
A KHR-listán nyilvántartott státuszról ingyenesen kérhet bárki saját magáról tájékoztatást a BISZ Központi Hitelinformációs Zrt.-től.
Az idő majd segít?
A fentieket figyelembe véve, ha bármely hitelt kérelmező esetében fennállhat valamelyik buktató, akkor már nem igazán érdemes nekifutni a hitelnek.
Érdemes várni az ingatlanvásárlással addig, amíg a kérelmező meg tud felelni a feltételeknek, legyen szó:
- a már több, mint 3 hónapos munkaviszonyról, vagy legalább egy lezárt vállalkozói évről;
- a minimális és rendszeres havi jövedelem mértékének eléréséről;
- a kötelező 20-40%-os önrész előteremtéséről;
- a meglévő hiteleink visszafizetéséről;
- vagy éppen a negatív KHR-listáról való lekerülésről.
