A tavalyi év harmadik negyedévében 5,5%-kal emelkedtek az európai uniós ingatlanárak 2024 Q3-hoz képest – derül ki az Eurostat friss adataiból. Magyarországon azonban az uniós átlagnál lényegesen magasabb mértékben, 21,1%-kal emelkedtek az ingatlanárak 2024 és 2025 harmadik negyedéve között, tízéves viszonylatban pedig 275%-os áremelkedés ment végbe hazánkban. Ez olyan mértékű emelkedés, amit még az amerikai S&P 500 részvényárindex sem tudott elérni ugyanazon időszakban.
Egyetlen év leforgása alatt, 2024 Q3 és 2025 Q3 között 5,5%-kal emelkedtek a lakásárak az Európai Unióban. Az Eurostat adatai szerint ugyanezen időszakban 3,1%-kal emelkedtek az európai bérleti díjak. Tavalyi év második negyedévéhez képest az ingatlanárak 1,6%-kal, míg a bérleti díjak 0,9%-kal emelkedtek.
A 2010 óta eltelt másfél évtizedben némileg eltérő viselkedést mutattak az Európai Unió ingatlanárai és bérleti díjai. Míg a bérleti díjak folyamatosan emelkedtek, addig az ingatlanárak jóval változékonyabb mintát követtek. A 2011 - 2015 közötti időszakban még csökkentek is az európai lakásárak, majd 2015 végétől egészen 2020 végéig meredeken emelkedtek. Ez a drágulás 2021 és 2022 között még nagyobb üteművé vált, majd 2023-ban leginkább a stagnálás volt jellemző az európai lakáspiacra. Az elmúlt két évben pedig ismét meredek lakásár-emelkedés látható.
Az elmúlt évtizedben, 2015 és 2025 harmadik negyedéve között az EU-ban 63,6%-kal emelkedtek az ingatlanárak, míg a bérleti díjak 21,1%-kal. Természetesen az egyes országokat külön-külön vizsgálva hatalmas eltérések mutatkoznak ezen a téren is. Az ingatlanárakat figyelő olvasók számára talán nem meglepő, hogy e tekintetben továbbra is Magyarország található az élen – hazánkban 2015 óta több mint háromszorosára nőttek az ingatlanárak (+275%). Az EU-ban 11 olyan ország van, ahol több mint kétszeresére nőttek az ingatlanárak a vizsgált időszakban – a legnagyobb növekedést Portugáliában (+169%), Litvániában (+162%) és Bulgáriában (+156%) figyelték meg.
Érdekes kivételt képez Finnország, amely az egyetlen országnak bizonyult, ahol az ingatlanárak nem nőttek, hanem csökkentek a vizsgált időszakban (-2%).
A 2015 óta eltelt időszakban mind a 27 EU-tagállamban emelkedtek a bérleti díjak. A legnagyobb drágulást ezen a téren is Magyarország produkálta, ahol több mint kétszeresére nőttek az albérletárak (+107%). Hazánkat Litvánia (+85%), Szlovénia (+76%), Lengyelország (+75%) és Írország követte (+74%) a sorban.
Az S&P 500 sem nőtt ennyit
Láthattuk tehát, hogy az áremelkedés messze Magyarországon volt a legmagasabb, annak mértéke 275% volt 2015 és 2025 Q3 között. Példának okáért, ez azt jelenti, hogy egy 2015-ben még 20 millió forintot érő magyarországi ingatlan értéke mostanra meghaladja a 75 millió forintot. Érdekességképp megemlítjük, hogy ugyanezen idő alatt még az amerikai nagyvállalatokat lefedő S&P 500 árindex sem tudott ekkora emelkedést felmutatni.
Az index 2015. szeptember 30-án, tehát a harmadik negyedév végén 1 920 ponton állt. Ez tíz évvel később, 2025. szeptember 30-án 6 688,46 pontra emelkedett, ami 248,4%-os emelkedést jelent, ami 26,6 százalékponttal alacsonyabb annál, mint amit a magyarországi ingatlanpiac produkált.
Fontos hangsúlyozni, hogy ez az összevetés kizárólag érdekességként értelmezhető, mivel két eltérő tartalmú árindex nominális változását hasonlítja össze. Az S&P 500 esetében egy részvényár-indexről van szó, amely nem tartalmazza az osztalékfizetések hatását, míg a lakásárindex az ingatlanok piaci árának alakulását mutatja, bérleti bevételek és fenntartási költségek figyelembevétele nélkül. A két mutató így nem teljes befektetési hozamot, hanem csupán az eszközárak változását méri, eltérő piacokon, eltérő szerkezeti és kockázati jellemzők mellett.
Emiatt az adatok önmagukban nem alkalmasak annak eldöntésére, hogy hosszabb távon melyik befektetés bizonyult „jobbnak”. Egy ilyen következtetéshez figyelembe kellene venni többek között az osztalékokat, a bérleti hozamokat, az adózást, a költségeket, a finanszírozás szerepét, valamint a devizaárfolyamok és az infláció hatását is. A fenti számok így elsősorban azt szemléltetik, hogy a magyarországi lakásár-emelkedés mértéke nemzetközi összehasonlításban is rendkívüli volt, nem pedig azt, hogy az ingatlanbefektetés egyértelműen kedvezőbb lett volna az amerikai részvénypiaci befektetéseknél.
