Az idei harmadik negyedévben ismét emelkedtek a lakásárak Magyarországon, de a drágulás jóval visszafogottabb volt, mint tavaly. Országosan 0,5%-os negyedéves és 6,6%-os éves áremelkedést mért a Magyar Nemzeti Bank (MNB). A fővárosban és a községekben felfelé mozdultak az árak, a vidéki városokban viszont csökkenést mértek. A friss adatok alapján egyre kevésbé beszélhetünk az egész országot egyszerre érintő, gyors lakásár-emelkedésről, miközben az ingatlanok továbbra is lényegesen drágábbak, mint néhány évvel ezelőtt.
A második negyedévi visszaesést követően a harmadik negyedévben ismét növekedett az országos lakásárindex – derül ki az MNB 2026. harmadik negyedévi Lakásárindexéből. A jegybank legfrissebb adatai szerint az előző negyedévhez képest 0,5%-kal emelkedtek a lakásárak, miközben egy negyedévvel korábban még 0,8%-os csökkenést mértek negyedéves alapon. Mindez inkább stagnálásközeli piacra utal, ami jól jelzi a korábbi meredek drágulás megtorpanását.
A negyedéves és az éves mutató között fontos különbség van. Előbbi azt mutatja, mi történt az árakkal három hónap alatt, utóbbi pedig azt, mennyivel kerülnek többe a lakások, mint egy évvel korábban. Így könnyen előfordulhat, hogy az egyik időtávon már csökkenés látható, miközben a másikon még jelentős emelkedés mutatkozik. Ez különösen egy olyan időszakban lényeges, amikor a tavalyi gyors drágulást jóval kisebb elmozdulások követik.
A lassulás egyébiránt az éves adatokon is világosan látszik. Míg országosan a második negyedévben 12,4%-kal haladták meg az árak az egy évvel korábbiakat, addig a harmadik negyedévben már csak 6,6%-kal. Az éves áremelkedés tehát továbbra is pozitív, ám annak üteme mérséklődött.
A fővárosban 1,9%-kal drágultak a lakások az előző negyedévhez képest, miután a második negyedévben 0,8%-os csökkenést regisztráltak. Az éves budapesti áremelkedés ugyanakkor 7,5%-ról 5,3%-ra lassult. Budapesten tehát az árak rövid távon ismét elindultak felfelé, de a tavalyihoz viszonyított drágulás továbbra is veszít a lendületéből.
A vidéki városokban ezzel szemben 1,4%-os negyedéves árcsökkenést mutat az index, éves összevetésben viszont még 8,1%-os drágulásról beszélhetünk. A községekben az előző negyedévi 3,4%-os visszaesést 2,6%-os emelkedés követte, az éves növekedés pedig 4,1%-ra csökkent. Vagyis egymástól eltérő irányba mozdultak a településtípusok, az éves árnövekedés lassulása azonban mindegyikben közös.
Érdemes arra is figyelni, hogy az MNB időközben felülvizsgálta a korábbi adatait. A második negyedévi országos árváltozást a júliusban közzétett jelentés még 1,1%-os csökkenésként mutatta be negyedéves alapon, míg a friss kiadványban már 0,8%-os csökkenés szerepel. Az időszakok összevetésénél ezért a legújabb, egységes adatsort érdemes használni.
A legtöbb vidéki régióban csökkentek az árak
A városi lakáspiac regionális adatai még élesebb különbségeket mutatnak. Negyedéves alapon a hét vizsgált vidéki térség közül ötben csökkentek az árak a harmadik negyedévben, egyben stagnálás, egyben pedig növekedés történt. A legnagyobb visszaesést az észak-alföldi városokban mérték, ahol 3,8%-kal csökkentek az árak. A Dél-Alföldön 2,5%-os, Nyugat-Dunántúlon 2,2%-os, Pest megye városaiban 1,9%-os, a Dél-Dunántúlon pedig 0,7%-os mérséklődést regisztráltak. A közép-dunántúli városok árszintje lényegében változatlan maradt.
A sorból Észak-Magyarország lóg ki, ahol 3,5%-os áremelkedés történt negyedéves alapon. Ezt azonban érdemes a korábbi eséssel együtt vizsgálni. A térség városaiban a második negyedévben még 8,5%-os visszaesést mért az MNB, így a mostani drágulás csak részben ellensúlyozza a korábbi csökkenést. A két negyedév együttes eredménye mintegy 5,3%-os áresés.
A régiók közötti különbségek arra is figyelmeztetnek, hogy az országos átlag önmagában kevés támpontot ad egy konkrét lakás megvásárlásához. Más folyamatok játszódhatnak le a nagyvárosokban, a kisebb településeken, illetve egy adott régión belül is. A jegybank regionális számai ezért elsősorban a piaci irányokról adnak képet, nem arról, hogy egy kiválasztott városban, utcában vagy lakástípusnál pontosan mennyivel változott az eladási ár.
Éves összevetésben ugyanakkor valamennyi vizsgált vidéki régió városaiban magasabbak a lakásárak, mint tavaly ősszel. A legnagyobb drágulást ezúttal a Közép-Dunántúlon mérték, 12,9%-ot. A legkisebb éves emelkedés a Nyugat-Dunántúlon volt megfigyelhető, 5,0%, míg a többi térségben 5,7% és 9,3% közötti növekedést mutatnak az adatok.
A korábbi drágulás nem tűnt el
Bár az elmúlt két negyedévben az ország több térségében is megállt az áremelkedés, az idei év egészében továbbra is inkább drágulásról beszélhetünk. Az országos nominális index az első negyedévben 2,0%-kal nőtt, a másodikban 0,8%-kal csökkent, majd a harmadikban 0,5%-kal emelkedett. Ezeket a változásokat egymás után figyelembe véve az év elejéhez képest nagyjából 1,7%-kal magasabb árszint adódik.
A településtípusok között itt is jelentős az eltérés. Budapesten az első három negyedév együttes árváltozása körülbelül 2,9%-os emelkedés, a vidéki városokban 2,7%-os növekedés, a községekben viszont 2,6%-os csökkenés. A negyedéves mozgások tehát nem egyetlen, országosan egységes folyamatot rajzolnak ki.
Az infláció figyelembevételével is emelkedtek a lakásárak az elmúlt egy évben. Az MNB reál lakásárindexe országosan 5,2%-os éves növekedést jelez, Budapesten 3,9%-ot, a vidéki városokban 6,7%-ot, a községekben pedig 2,7%-ot. Ez azt jelenti, hogy a lakások árának növekedése az általános fogyasztóiár-emelkedés hatását kiszűrve is érzékelhető volt, még ha lényegesen visszafogottabban is, mint a korábbi időszakban.
Hosszabb távon még látványosabb a különbség. A jegybank 2015-ös átlagot kiindulópontként használó ábrája alapján az országos nominális lakásárindex már több mint négyszerese a bázisidőszaki értéknek. A mostani lassulás ezért elsősorban azt jelenti, hogy a piac kevésbé gyorsan drágul tovább, és egyes térségekben átmeneti korrekció is megjelent. A lakásvásárlók számára ebből nem következik automatikusan, hogy visszatértek a néhány évvel korábbi árszintek. A jelenlegi adatok inkább egy területileg széttartó, jóval mérsékeltebb árváltozással jellemezhető lakáspiac képét mutatják.
