A Wekerle Plusz az új lakások megvásárlását 3%-os, a használt ingatlanokét 5%-os kamatozású hitellel támogatja. A két kamatszint közötti különbség miatt egy drágább új lakás megvásárlása is járhat ugyanakkora havi törlesztéssel, mint egy olcsóbb használté. Számításaink szerint elméletileg egy 50 millió forintos használt lakással szemben 10 millió forint önerővel akár 9,3 millió forinttal drágább új ingatlan is versenyképes lehet, 30 millió forint önerő mellett azonban az előny nagyjából 4,7 millió forintra csökkenhet. Az összehasonlításból az is kiderül, hogy a kedvezőbb kamatot nem lehet korlátlanul magasabb vételárra váltani, hiszen a hitelösszegnek és az ingatlan árának is van felső határa.
A Wekerle Plusz legfontosabb újdonsága, hogy a támogatott lakáshitel kamata a kiválasztott ingatlan típusától függ. Az újépítésű lakást választók és az építkezők fix 3%-os, a használt lakás vásárlói 5%-os kamattal számolhatnak. A különbség első látásra nem tűnik hatalmasnak, de hosszú futamidő alatt több millió forintot jelenthet. Az alacsonyabb kamat ugyanakkor csak a finanszírozás költségét csökkenti, nem tünteti el az új építésű ingatlan magasabb vételárát.
Az összehasonlításnál ezért nem elegendő két azonos összegű hitel törlesztőrészletét egymás mellé tenni. Ha a drágább lakás miatt nagyobb kölcsönt kell felvenni, annak tőkerészét is vissza kell fizetni. Mi azt kerestük, mekkora lehet az a vételár különbség, amelynél az új lakás 3%-os hitelének teljes visszafizetése éppen megegyezik a használt ingatlanra felvett 5%-os hitelével. A hiteldíjakkal, az illetékkel, az esetleges árengedményekkel és a lakások későbbi fenntartási költségeivel most nem számoltunk.
A példákban a futamidő 25 év - hiszen a kamattámogatás bejelentett maximális futamideje is ennyi -, továbbá a kamat végig változatlan, a törlesztés így havonta azonos összegű. A számítás annuitásos képlettel készült, havi 3%/12, illetve 5%/12 kamatlábbal, összesen 300 havi részlettel. A példákban tehát nem konkrét banki ajánlat szerepel, de jól megmutatja, mit jelent összegszerűen a két konstrukció közötti kamatkülönbség.
Tízmillió forint önerő mellett nagyjából kilencmillió forint a mozgástér
Elsőként nézzünk egy 50 millió forintos használt lakást, amelynek megvételéhez a vevő 10 millió forint megtakarítást használna fel. Így 40 millió forint hitelre van szüksége, 5%-os kamat mellett. Huszonöt éves futamidő esetén ennek a havi törlesztése megközelítőleg 234 ezer forint, a teljes visszafizetendő összeg 70,15 millió forint lenne. Vagyis az adós az eredeti hitelösszegen felül több mint 30 millió forint kamatot fizetne ki a futamidő végéig.
Mi történik, ha ugyanennek a vásárlónak egy új építésű lakás tetszik meg? Ha az 55 millió forintba kerül, a változatlan 10 millió forint önerő mellé 45 millió forintos hitelt kell felvenni 3%-on. A törlesztőrészlet ekkor csak körülbelül 214 ezer forint lenne, ami havi több mint 20 ezer forinttal kevesebb a használt lakásénál. A teljes visszafizetés 64,02 millió forintra mérséklődne, vagyis a vevő a futamidő végéig a drágább lakás ellenére több mint 6 millió forinttal kevesebbet fizetne a banknak.
A határ ennél magasabban húzódik. A használt lakás 40 millió forintos, 5%-os hitelének törlesztőjével megegyező havi kiadás 3%-os kamat mellett körülbelül 49,31 millió forintos hitelt jelent. Ehhez a 10 milliós önerőt hozzátéve az új lakás ára 59,31 millió forint lehet, ami 9,31 millióval, mintegy 18,6%-kal haladja meg a használtét. Ennél a pontnál a havi törlesztés és a futamidő alatt a banknak visszafizetett összeg egyaránt közel azonos.
Ha viszont az új lakás már 60 millió forintba kerülne, 50 millió forint hitelre lenne szükség - feltéve persze, hogy a Wekerle Plusz esetében is a 10%-os önerő lesz a minimum elvárás. Ez éppen a program felső hitelhatára, a törlesztő azonban már mintegy 237 ezer forint lenne, havonta bő 3 ezer forinttal több a használt ingatlanénál. A magasabb vételár tehát ezen a ponton már meghaladná a kamatkedvezmény teljes pénzügyi előnyét.
Nagyobb megtakarítás mellett kisebb a kamatelőny
A második példában ugyanaz a használt lakás 50 millió forintba kerül, a vevőnek azonban már 30 millió forint önerő áll rendelkezésére. Így a szükséges hitel 20 millió forint, amire 5%-os kamattal 25 év alatt havonta közel 117 ezer forintot, összesen 35,08 milliót kellene visszafizetni. Mivel a hitelösszeg feleakkora, mint az előző példában, a magasabb kamat mellett kifizetett összeg is jóval kisebb.
Ugyanekkora havi törlesztőrészletet 3%-os kamat esetén körülbelül 24,66 millió forintos hitelt eredményez. A 30 millió forint önerővel együtt így az új lakás legfeljebb mintegy 54,66 millió forintba kerülhet, hogy a hitel teljes visszafizetése ne legyen magasabb a használt lakásénál. A megengedhető felár tehát most csak 4,66 millió forint, vagyis a használt ingatlan árának körülbelül 9,3%-a.
Egy 54 milliós új lakás ebben a helyzetben még pénzügyileg kedvezőbb lenne. A szükséges 24 millió forintos, 3%-os hitel törlesztése havi 114 ezer forint, ami körülbelül 3 ezer forinttal alacsonyabb a használt lakásénál. Egy 55 milliós új lakásnál viszont már 25 milliós hitel kellene, havi 119 ezer forintos törlesztéssel, ami magasabb a használt lakás finanszírozási terhénél.
A számításokból az is látszik, mennyire fontos a futamidő. Ha a példákban nem 25, hanem 20 év alatt törlesztenék a hitelt, az új ingatlanért a kedvezőbb kamat miatt fizethető felár az első esetben mintegy 7,6 millió, a másodikban 3,8 millió forintra csökkenne. A hosszabb futamidőnél ugyanis több éven át érvényesül a két kamat közötti különbség, noha maga a hitel összességében több kamatfizetéssel jár.
Mindez csak a megengedett finanszírozási keretek között értelmezhető. A Wekerle Plusz hitelösszege legfeljebb 50 millió forint, lakásnál a vételár maximum 100 millió, családi háznál pedig 150 millió forint lehet, emellett a négyzetméterár sem lépheti túl az 1,5 millió forintot. Mindkét példánk megfelel az első két korlátnak, a fajlagos árhatár pedig az ingatlan alapterületétől függ. Egy 100 millió forintos lakáshoz csak a Wekerle Pluszból történő finanszírozás esetén legalább 50 millió forint saját forrás kellene, egy 150 milliós családi házhoz pedig legalább 100 millió. Piaci kiegészítő hitel bevonásával más lehet a helyzet, de az már módosítaná a kamatelőnyről készített számítást.
A tényleges döntésnél persze nemcsak a törlesztő számít. Egy új lakás jobb energetikai besorolással, kisebb felújítási igénnyel és korszerűbb műszaki megoldásokkal járhat, egy használt pedig kedvezőbb elhelyezkedést vagy több lakóteret kínálhat ugyanannyi pénzért. A bank által elfogadott fedezeti érték és az igazolt jövedelem is korlátozhatja a hitelfelvételt. A 3%-os kamat tehát számszerű előny, de hogy ezért valóban érdemes-e többet fizetni egy ingatlanért, azt a vételáron túl az otthon minősége, a fenntartási költségek és a vevő pénzügyi mozgástere dönti el.
