A Magyar Nemzeti Bank júniusban kamatemelési ciklusba kezdett, ami a hitelek drágulását hozza majd magával, így még fontosabbá vált, hogy alaposan végiggondolják a hiteligénylők, hogy milyen kamatperiódussal vesznek fel hitelt. Két összegre, 10 és 25 millió forintra vizsgáltuk meg, hogy milyen különbségek vannak az ötéves kamatperiódussal felvett és a futamidő végéig fixált kamatozású hitelek között.
A hosszú futamidőre felvett, akár 20-30 évig törlesztendő jelzálogkölcsönök felvételénél meghatározó kérdés a kamatperiódus hossza. Minél hosszabb időre fixálja ugyanis egy pénzintézet a kamatot, annál magasabb lesz a THM, vagyis drágább lesz a hitel. Előnye viszont a fix kamatnak, hogy nem kell aggódnunk a futamidő alatt a havi törlesztőrészletek miatt, mert azok végig állandóak maradnak.
A választott kamatperidóusnak az adósságfék szabályokat tekintve is fontos szerepe van. Jelzálogkölcsönnél két fő tényező határozza meg, hogy mekkora hitelt vehetünk fel: a jövedelmünk mértéke és kamatperiódus hossza. Nettó 500 ezer forint alatti bevételnél maximum a fizetésünk felét fordíthatjuk hiteltörlesztésre, ezt is csak abban az esetben, ha legalább 10 éves kamatperiódusú a választott hitel. Ha a kamatperiódus 5 és 10 év között van, akkora jövedelmünk 35 százalékát, ha ennél is rövidebb, akkor csak a 25 százalékát fordíthatjuk törlesztésre a jövedelemarányos törlesztési mutató alapján.
Azt vizsgáltuk meg, hogy mennyivel magasabb költségek mellett kínálják a bankok a teljes futamidőre fixált lakáshiteleiket a rövidebb kamatperiódussal igényelhető társaikhoz képest. Hitelösszegnek 10, illetve 25 millió forintot vettünk és 20 éves futamidővel számoltunk. A hitelfelvevőnek a legutóbbi, áprilisi átlagbért feltételeztük, 292 900 forintot és azt, hogy a hitel felvevője a hitelfolyósító bankhoz érkezteti a jövedelmét.
Mennyiért lehet felvenni 10 millió forintot?
Egy 10 millió forint lakáshitelt, 20 éves futamidővel, 5 éves kamatperiódusra már 3,57 százalékos THM mellett is fel lehet venni. Ennél az ajánlatnál a havi törlesztőrészlet 57 933 forint, a teljes visszafizetendő összeg pedig 13 922 770 forint.
Ha a 20 éves futamidő alatt a kamat állandó, akkor 10 millió forintot 4,87 százalékos THM mellett, 15 522 600 forintért fel lehet venni. Ebben az esetben a havi törlesztőrészlet 64 650 forint lesz.
A szükséges minimum jövedelmet tekintve, sem az ötéves, sem a fix kamatperiódusú hitelek esetén nem ütközik JTM-korlátba, hogy az átlag fizetéssel fel lehessen venni 10 millió forintot.
A két kamatperiódus ajánlatai közül kategóriánként a legalacsonyabb visszafizetendő összeggel rendelkező konstrukciót összahasonlítva láthatjuk, hogy a különbség meghaladja a 1,5 millió forintot, ennyibe kerül tehát, hogy nyugodtak lehessünk afelől, hogy változatlan marad a futamidő alatt a hitelünk havi törlesztője.
Mennyiért lehet felvenni 25 millió forintot?
Egy magasabb összegű, 25 millió forintos lakáshitel, 20 éves futamidővel és 5 éves kamatperiódussal már 3,42 százalékos THM-mel igényelhető. Az ajánlathoz 143 147 forintos havi törlesztőrészlet és 34 374 130 forintos teljes visszafizetendő összeg tartozik.
Ahogy a táblázatban látható, itt már fontos körültekintőnek lenni a szükséges minimum jövedelmet illetően. Az átlagbérből egy ekkora hitelt már nem tudunk kigazdálkodni, ehhez legalább 409 ezer forintos nettó fizetésre van szükség.
Fixálva a kamatot, 25 millió forintot 20 évre 4,86 százalékos THM-mel érhetünk el. Ennél a hitelajánlatnál a havi törlesztőrészlet 161 626 forint, míg a teljes visszafizetendő összeg 38 796 840 forint lesz.
Látható, hogy 25 millió forint esetén már jelentős, több mint 4 millió forint különbség van az 5 és 20 éves kamatperiódus legolcsóbb ajánlata között. A kamatkockázat mérséklése azonban nem csak az árat növeli meg, hanem a feltételeket is lazítja. Ahogy a táblázat utolsó oszlopában látszik, a kamatperiódus-váltással alacsonyabb nettó jövedelem igazolása is elegendő a hiteligénylésnél. Szemben az ötéves kamatperiódusú hitelhez szükséges, legalább 409 ezer forintos elvárással, fix kamatozás mellett már 324 ezer forintos nettó fizetéssel is felvehetünk egy 25 millió forintos lakáshitelt.
