A koronavírus-járvány ideje alatt megállt az ingatlanárak emelkedése, a lakásvásárlás azonban még így is sokak számára megoldhatatlan nagyobb hitel igénylése nélkül. Felmerül a kérdés, hogy melyik lakáshitelt érdemes választani annak, aki 2021 elején vágna bele a vásárlásba - kalkulátorunk segítségével erre kerestük a választ.
A lakáshitel igénylés megfontolt döntést igényel, hiszen nagy összegű kölcsön felvételéről és akár több évtizedes futamidőről is szólhat a szerződés. Emellett legalább 20 százalék önerő bevonására is szükség van, a konzervatívabb bankok pedig akár 30-40 százalékot is kérhetnek, amit nem egyszerű előteremteni.
Több hitelhez magasabb jövedelemre van szükség
Ha az alacsonyabb, minimum 20 százalékos önerő mellett vesszük fel a hitelt, akkor a fennmaradó 80 százalékot hitelből kell finanszírozni. A magasabb hitelösszeghez magasabb jövedelemre is van szükség, hiszen a jövedelemarányos törlesztési mutatóval (JTM) kapcsolatos szabályok minden igénylőre egyaránt vonatkoznak. A JTM azt mutatja meg, hogy a hiteligénylő a nettó jövedelmének legfeljebb hány százalékát fordíthatja hiteltörlesztésre. A törlesztésre fordítható arány függ a hitel típusától, kamatperiódusától és attól, hogy az igénylő havi nettó jövedelme eléri a félmillió forintot vagy sem.
Az egyszerűség kedvéért az hazai nettó átlagbérrel számoltunk, ez 2020. októberében 264 200 forint volt. Jó hír, hogy a lakáshitel igénylés előtt állók ekkora jövedelemmel a bankok többségénél ki tudják használni az elérhető kamatkedvezményeket. Nézzük meg, mennyibe kerül egy 10, 20 és egy 30 millió forintos lakáshitel.
A Bank360.hu lakáshitel kalkulátorát használva kiderül, hogy 10 millió forintot 20 éves futamidővel számolva akár 3,45 százalékos THM mellett is felvehetnek az igénylők, 5 éves kamatperiódussal számolva. Az induló havi törlesztőrészlet 57 483 forint, a teljes visszafizetendő összeg pedig 13 795 920 forint. Ebben az esetben a JTM szabályaihoz igazodva a nettó jövedelem legfeljebb 35 százaléka fordítható hiteltörlesztésre, az átlagjövedelemmel számolva ez 92 470 forint - ebbe bőven belefér a fenti hitelpélda törlesztőrészlete.
Ha biztonságosabb hitelt szeretnénk, akkor a legalább tíz éves kamatperiódusú hiteleket érdemes összehasonlítani. A kamatkockázat így alacsonyabb, emiatt a JTM szabályok is megengedőbbek: akár a nettó jövedelem felét is törlesztésre lehet fordítani, ami 132 100 forintnak felel meg. A hitel viszont drágább, tíz éves kamatperiódussal számolva a THM 3,99 százalék, a havi törlesztőrészlet 60 177 forint, a teljes visszafizetendő összeg pedig 14 442 480 forint. Az előző példával összehasonlítva a 20 éves futamidő alatt közel 700 ezer forinttal kerül többe a kölcsön - ha ezen szeretnénk változtatni, a futamidő rövidítése jó megoldás lehet.
A futamidő alatt végig fix kamattal számolva 5 százalékos THM alatt nem találni ajánlatot. 5,14 százalékos értékkel számolva a havi törlesztőrészlet 65 813 forint, a teljes visszafizetendő összeg pedig 15 844 470 forint. Ez 20 éves futamidővel számolva több mint kétmillió forinttal drágább, mint az ötéves kamatperiódusú kölcsön - cserébe egyáltalán nem kell aggódni a kamatkockázat miatt, hiszen a kamat végig fix marad. Ennél a példánál szintén a havi nettó jövedelem fele fordítható hiteltörlesztésre.
Mi alapján érdemes választani?
Döntés előtt több szempontot érdemes szem előtt tartani. Elsőként a hitelösszeget célszerű meghatározni, azután pedig a kalkulátor segítségével kiszámolni, hogy milyen hosszú futamidő lenne optimális. A havi törlesztőrészlettel nemcsak a JTM-hez, hanem az egyéb kiadásokhoz igazodva is érdemes kalkulálni, hogy a törlesztés biztosan ne okozzon gondot. Az igénylésnél a kamatperiódusról is érdemes elgondolkodni, hiszen ahogy a fenti példáknál is láthattuk, a piacon elérhető ajánlatok között jelentős eltérés lehet a téren.
