Egész Magyarországon emelkednek az ingatlanárak, emiatt már nem ritka, hogy akár 50 millió forintot is elérő lakáshitelt vesznek fel az igénylők a vásárláshoz. A Bank360 elemzői megvizsgálták, hogy egy ilyen nagy összegű hitelt milyen feltételekkel lehet felvenni.
Két hitelösszeget vizsgáltunk meg elemzésünkben, 25 és 50 millió forintot, 20 éves futamidővel számolva. Ekkora összegű kölcsönt már nem lehet az átlagbérből kigazdálkodni, így számításunkban 700 ezer forintos nettó jövedelmet feltételeztünk.
Több feltételnek is meg kell felelni jelzálogkölcsön felvételénél, ezek közül a két legfontosabb a jelzálogba vett ingatlan értéke és az önerő. Az önerő minimum 20 százalék, de ennél szigorúbb, akár 30-50 százalékot is meghatározhat a bank a hitel felvételének feltételeként.
A kölcsönök felvételét a bankok mellett a magyar állam is szabályozza. Az eladósodottság mérséklésére kidolgozott adósságfék rendszer egyik eleme a jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató, azaz a JTM. Ez szabályozza azt, hogy a nettó bevételünkből mekkora részt fordíthatunk egy fogyasztói vagy jelzálogkölcsön törlesztésére. A százalékosan meghatározott törlesztési mutatóba beleszámítanak a már törlesztett hitelek, ahogy a hitelkártya és a folyószámla-hitelkeret 5 százaléka is.
Két fontos tényezőt vesznek figyelembe a JTM számításánál, a felvenni kívánt hitel kamatperiódusát és a hitelfelvevő havi jövedelmének mértékét. Ha valakinek a bevétele meghaladja a félmillió forintot, a szabályozás kedvezőbb anyagi helyzetet feltételez, ezért ilyenkor nagyobb arányban terhelhető a jövedelem. A helyzet a kamatperiódussal ugyanez: minél hosszabb a kamatperiódus, annál engedékenyebb a szabályozás, hiszen annál biztonságosabb a hitel.
Amennyiben a felvett hitel kamatperiódusa legalább 5 év, akkor 500 ezres nettó bér fölött a jövedelem 40 százaléka, ha legalább 10 év, akkor pedig a 60 százaléka fordítható hiteltörlesztésre. Ezt a számolást használtuk a lentebb látható táblázatok utolsó oszlopában a hitel felvételéhez szükséges minimum nettó jövedelem megállapítására.
Mennyiért lehet felvenni 25 millió forintot?
25 millió forintos lakáshitelt 20 éves futamidővel és 5 éves kamatperiódusra már 2,9 százalékos THM-mel is fel lehet venni. A visszafizetendő összeg 33 millió forint alatt marad, összesen 32 843 170 forint, míg az induló havi törlesztőrészlet 136 768 forint lesz.
Ha 20 éves kamatperiódust nézünk, azaz a kamat az egész futamidő alatt állandó, akkor 25 millió forintot 4,34 százalékos THM mellett 37 155 000 forintért fel lehet már venni. Ebben az esetben a havi törlesztő 154 785 forint.
A szükséges minimum jövedelmet tekintve, ahogy az ötéves, úgy a fix kamatperiódusú hitelek esetén sincs akadály a JTM-szabályozás alapján, hogy fel lehessen venni 700 ezer forintos fizetés mellett 25 millió forintot.
Az ötéves és fix kamatperiódusú hitelek közül kategóriánként a legalacsonyabb visszafizetendővel rendelkező konstrukciókat összehasonlítva láthatjuk, hogy a különbség meghaladja a 4,3 millió forintot, ennyibe kerül tehát, hogy a teljes futamidő alatt nyugodtak lehessünk a törlesztőnk felől, az ugyanis nem fog változni.
Mennyiért lehet felvenni 50 millió forintot?
Egy magasabb összegű, 50 millió forintos hitel, 20 éves futamidővel és 5 éves kamatperiódussal már 2,89 százalékos THM mellett igényelhető. Ebben az esetben a teljes visszafizetendő összeg 65 667 250 forint, a havi törlesztőrészlet pedig legalább 273 535 forint lesz.
Ahogy a táblázatból látható, itt már fontos körültekintőnek lenni a JTM-szabályozás tekintetében. Az első két ajánlat még belefér a 700 ezres keretbe, a másik három viszont már nem.
A 700 ezer forint alatti törlesztésű ajánlatoknál is érdemes vigyázni, ugyanis a JTM minden típusú hitelt figyelembe vesz, tehát, ha már van egy hitelkártyánk vagy fizetünk egy személyi kölcsönt, akkor a teljes jövedelmünknél alacsonyabb lesz az a vetítési alap, melynek segítségével a maximum törlesztőt meg lehet határozni.
A kamatot a teljes futamidőre fixálva, 50 millió forintot 20 évre 4,33 százalékos THM mellett igényelhetünk. A havi törlesztőrészlet ekkor 309 569 forint lesz, a teljes visszafizetendő összeg pedig 74 303 160 forint.
50 millió forint esetén látható, hogy az öt és a 20 éves kamatperiódus legolcsóbb ajánlata között majdnem 9 millió forint különbség van. Nem csak az árat növeli meg azonban a kisebb kamatkockázat, hanem a feltételeket is lazítja. A táblázat utolsó oszlopából látszik, hogy a kamatperiódus-váltással mennyivel megengedőbbek a JTM-szabályozás feltételei a minimum jövedelemre vonatkozóan.
Fontos az is, hogy a piac a jegybanki alapkamat emelésére számít, ami ekkora összeg esetén már jócskán növelheti a rövidebb kamatperiódusú hitelek törlesztőrészleteit, ami plusz egy indok a kiszámíthatóbb, bár drágább, hosszú kamatperiódusú hitelek mellett.
Amennyiben pedig még egy hosszan fixált kamatozású hitel esetén sincs megfelelő mértékű jövedelmünk, érdemes lehet megpróbálkozni egy 25 vagy 30 éves lakáshitellel, így a törlesztőrészlet mérsékelhető – igaz, a hosszabb futamidő miatt viszont megnő a teljes visszafizetendő összeg.
