Az Otthon Start helyébe lépő Wekerle Plusz elsősorban a használt lakások vásárlóinak hozhat kedvezőtlen változást. Miközben az új építésű ingatlanokra továbbra is 3%-os hitelt ígér a kormány, a használt lakásokra felvehető kölcsön kamata a tegnap bejelentettek értelmében 5%-ra emelkedne. Ez pedig érzékenyen érintheti a lakáshitelpiacot, elvégre az Otthon Start Program keretében kihelyezett pénz döntő részét eddig is használt ingatlanok megvásárlására fordították. Azonos hitelösszeg mellett magasabb törlesztőrészlet, azonos havi törlesztési keret mellett kisebb felvehető hitelösszeg következhet, miközben a jogosultak köre is szűkülne. A változások ezért nemcsak az egyes háztartások döntéseit, hanem a következő év lakáshitel-keresletét is átalakíthatják.
A 2025 szeptemberében elindított Otthon Start Program egyik legfontosabb sajátossága, hogy az első lakásukat megvásárlók az ingatlan korától függetlenül legfeljebb 3%-os, a futamidő végéig rögzített kamattal juthattak lakáshitelhez. A konstrukció az indulását követően azonnal meghatározóvá vált a hazai jelzáloghitelezésben, és azóta is hónapról hónapra ez teszi ki a frissen kihelyezett lakáshitelek bő kétharmadát. A Magyar Nemzeti Bank (MNB) májusi Lakáspiaci jelentése szerint már 2026 márciusáig 33,2 ezer otthon startos szerződés született, amely szám az augusztusi Hitelezési folyamatok szerint 2026. augusztus közepéig már 56 ezerre emelkedett. A korábbi időszak havi szerződéskötéseinek ütemét figyelembe véve azóta nagy valószínűséggel a 60 ezres határt is átlépte a program, miközben azt is tudjuk, hogy a volumen már augusztus végén is 2 045 milliárd forintnál járt.
Hogy jobban érzékelhessük az Otthon Start Program iránti érdeklődés nagyságát, érdemes megemlíteni, hogy tavaly szeptember 1. és idén augusztus 31. között összesen 109 942 lakáscélú hitelszerződés köttetett, aminek a már említett 60 ezres szám közel az 55%-a. Volumen alapon vizsgálva a kérdést az Otthon Start Program még fajsúlyosabbnak látszik, hiszen a vizsgált időszakban kihelyezett 2 953,72 milliárd forintnak a már említett 2 045 milliárd forint a 69,2%-át jelenti. A jegybank korábbi jelentéseiből pedig azt is tudjuk, hogy ennek a hiteltömegnek volumen alapon a 90%-a a használtlakás-piacon jelent meg.
Ez a megoszlás talán már jól érzékelteti, miért lehet a 3%-ról 5%-ra történő kamatemelésnek igen jelentős következménye. A lakásvásárlók többsége számára a használt ingatlan nem egyszerűen az egyik lehetőség az új építésű mellett, hanem gyakran az egyetlen anyagilag elérhető választás. Egy régebbi társasházi lakás vagy vidéki családi ház ára sok esetben lényegesen alacsonyabb egy hasonló méretű új építésű otthonénál. Hiába maradna tehát az új lakásokra a kedvezőbb, 3%-os kamat, ettől még nem feltétlenül tudnának tömegek átváltani a jóval drágább ingatlankategóriára.
Igaz, a Wekerle Plusz bejelentett feltételei alapján a használt lakást keresők egy része továbbra is a piaci jelzáloghiteleknél kedvezőbb kamathoz juthatna. Az MNB szerint 2026 második negyedévében a piaci lakáshitelek átlagos kamata 6,4% körül alakult. Az 5% tehát önmagában nem tekinthető magasnak a jelenlegi piaci kínálathoz képest. A leendő hitelfelvevők helyzete mégis romlana ahhoz képest, amilyen finanszírozási feltételekkel az Otthon Start idején tervezhettek. Ez a különbség különösen a magasabb hitelösszeget igénylőknél és a hosszú futamidőt választóknál lehet látványos.
Több tízezer forinttal nőhet a havi teher
Vegyünk példaként egy 35 millió forintos lakáshitelt, amely nagyjából megfelel az Otthon Start Program keretében korábban felvett kölcsönök átlagos összegének. Húszéves futamidő és végig változatlan, 3%-os kamat mellett a havi törlesztőrészlet mintegy 194 ezer forint. Ha ugyanezt a hitelt 5%-os kamattal veszik fel, a havi teher körülbelül 231 ezer forintra nő. A különbség közel 37 ezer forint havonta, ami egy év alatt több mint 440 ezer forinttal terheli meg a háztartás költségvetését.
A futamidő egészét tekintve még jelentősebb az eltérés. A 35 millió forintos kölcsön után 3%-os kamat mellett összesen körülbelül 46,6 millió forintot kell visszafizetni, 5%-os kamat mellett viszont 55,4 millió forintot. Ez közel 8,9 millió forintos többlet húsz év alatt. A számítás egyenlő havi törlesztőrészletekkel, azonos futamidővel és további díjak nélkül készült. Nem előrejelzés arról, hogy egy adott ügyfélnek pontosan mennyibe kerül majd a Wekerle Plusz, hanem annak bemutatása, milyen erősen hat önmagában a kamatkülönbség.
A magasabb törlesztőnél azonban sok hiteligénylő számára fontosabb lehet egy kevésbé látványos következmény. Ha valaki a jövedelme alapján legfeljebb havi 194 ezer forintot tud biztonságosan hiteltörlesztésre fordítani, húszéves futamidő mellett 3%-os kamattal nagyjából 35 millió forinthoz juthat. Ugyanez a havi keret 5%-os kamat esetén már csupán 29,4 millió forintos kölcsönre elegendő. A felvehető hitelösszeg tehát mintegy 5,6 millió forinttal, közel 16%-kal csökkenhet.
Ez a gyakorlatban komoly választás elé állíthatja a vásárlót. Ha az eredetileg kinézett lakás ára nem változik, a kieső összeget saját megtakarításból kellene pótolnia. Ha nincs ekkora tartaléka, olcsóbb ingatlant kell keresnie, vagy későbbre halasztania a vásárlást. Egyesek kisebb alapterületű, rosszabb állapotú vagy kedvezőtlenebb elhelyezkedésű lakással lesznek kénytelenek beérni. Mások hosszabb futamidővel próbálhatják ellensúlyozni a magasabb kamatot, de ezzel általában a teljes visszafizetendő összeg nő tovább.
Az eltérés egy egyszerű lakásvásárlási példán is érzékelhető. Ha valaki egy 40 millió forintos használt ingatlant nézett ki, és ehhez korábban 35 millió forint hitelt vett volna fel, az 5 millió forintos saját megtakarítását kellett volna felhasználnia. Ha viszont a törlesztési lehetőségei miatt már csak 29,4 millió forint hitelt kap, ugyanennek a lakásnak a megvételéhez 10,6 millió forint önerőre lenne szüksége. Vagyis több mint kétszer annyi saját pénzt kellene előteremtenie, feltéve, hogy a vételár változatlan marad. Az új hitelkamattal tehát nemcsak a havi kiadás emelkedik, hanem az induláshoz szükséges megtakarítás is jelentősen megnőhet.
A hitelképességnek ráadásul szabályozási korlátja is van. A jövedelemarányos törlesztőrészlet-mutató azt határozza meg, hogy az igazolt jövedelem mekkora része fordítható hiteltörlesztésre. A bankok ennél szigorúbb belső feltételeket is alkalmazhatnak, és az esetleges meglévő hitelek törlesztőit szintén figyelembe veszik. Így előfordulhat, hogy valaki a 3%-os kölcsönt még megkapta volna, az 5%-os változatot ugyanakkora összegben már nem. A kamatemelés ebben az esetben nem pusztán drágábbá teszi a vásárlást, hanem el is zárhat egyes háztartásokat az eredetileg tervezett hitelösszegtől.
Előrehozott vásárlások után gyengülhet a kereslet
A Wekerle Plusz hatása nem korlátozódna a kamatokra. Az eddig bejelentett tervek szerint a hitel a 18 és 41 év közötti igénylőkre összpontosítana, szigorodnának a meglévő lakástulajdonra vonatkozó feltételek, és öt év bentlakási kötelezettség is megjelenne. Ez azok számát is csökkentheti, akik egyáltalán jogosultak a támogatott konstrukcióra. Fontos azonban különbséget tenni a támogatott hitelből kieső és a teljes lakáshitelpiacról kiszoruló vásárlók között. Aki nem felel meg az új szabályoknak, megfelelő jövedelem és önerő birtokában még mindig választhat piaci hitelt.
A szigorítás bejelentése önmagában is befolyásolhatja a következő hónapok szerződéskötéseit. Akik már megtalálták a kiszemelt használt lakást, és jogosultak az Otthon Startra, érdekeltek lehetnek abban, hogy még a jelenlegi kamat mellett vegyék fel a hitelüket. Emiatt az év végén átmenetileg nőhet az igénylések száma. Egy ilyen élénkülés azonban nem feltétlenül jelent több lakásvásárlót hosszabb távon. Könnyen lehet, hogy sokan egyszerűen előrehozzák a jövő évre tervezett döntésüket.
Ennek következménye 2027 elején jelentkezhet, amikor az előrehozott vásárlások miatt már kevesebb érdeklődő marad a piacon, az új feltételek pedig további keresletet fékezhetnek. Az átmenet pontos időpontja és szabályai egyelőre nem ismertek. A vásárlók számára különösen fontos lesz, hogy a régi feltételek alkalmazásához elég-e benyújtani a hitelkérelmet a határidőig, vagy addigra a szerződést is alá kell írni. Emiatt kockázatos lenne pusztán a kamatkülönbség miatt elhamarkodott ingatlanvásárlásba kezdeni.
Hosszabb távon az új és a használt lakások piaca között is változhatnak az erőviszonyok. A kedvezőbb kamat az új építésű ingatlanok felé terelheti a megfelelő anyagi háttérrel rendelkező vásárlók egy részét, miközben a használt lakások iránti keresletet visszafoghatja. Ebből azonban nem következik automatikusan a használt lakások árcsökkenése. Az árak alakulását a kínálat, a bérek, az eladók várakozásai és a piaci hitelkamatok is befolyásolják. A beruházók pedig csak idővel tudnak több új lakással reagálni az esetleg növekvő keresletre. Ráadásul a hitelkamat két ingatlantípus közötti különbsége csak az egyik tényező a döntésben. A vásárlók számára a munkahely és az iskola megközelíthetősége, a városrész, az ingatlan mérete és állapota legalább ennyire fontos lehet. Nem biztos tehát, hogy az alacsonyabb kamat a szükségesnél kisebb vagy rossz helyen található új lakás irányába terel egy családot.
A legfontosabb kérdés végül az, mennyire tudja majd a lakáshitelpiac ellensúlyozni a támogatott finanszírozás szűkülését. Az Otthon Start Program jelentős részben olyan vásárlókat is hitelhez segített, akik egyébként piaci kölcsönt választottak volna, de új keresletet is teremtett. Ha a Wekerle Plusz kevesebb embert ér el, az nem szükségszerűen ugyanekkora visszaesést okoz az összes jelzáloghitel folyósításában. A legvalószínűbb közvetlen változás mégis az, hogy a használt lakásra készülő háztartások egy részének kisebb összegű hitellel, nagyobb önerővel vagy magasabb havi törlesztővel kell számolnia. Hogy ez végül mennyivel csökkenti a hitelfelvételt, azt a program végleges szabályai és a lakásárak következő hónapokban mutatott alakulása dönthetik el.
