A lakáshitelezést a támogatott kölcsönök mellett az elmúlt években a meredeken emelkedő ingatlanárak fűtötték. Ez meglátszik egy átlagos lakáshitel összegében is, hiszen az 2019 óta 9-ről 16 millió forint fölé nőtt.
A lakáshitelpiac növekedését főként az átlagos hitelösszegek növekedése hajtotta derül ki a Magyar Nemzeti Bank közzétett friss jelentéséből. Az új lakáshitelek száma 2019 óta havi 7 ezer körül alakult. Az átlagos hitelösszeget 2019. januári értéken rögzítve havi 60-80 milliárdos kihelyezés adódna. Az átlagos lakáshitel-összeg azonban a 2019 eleji 9 millió forintról 2022 júniusára több mint 16 millió forintra emelkedett, így a havi lakáshitel-nyújtás összege 2022 második negyedévében átlagosan már közel havi 130 milliárd forintot ért el.
Ez alapján a lakáshitelpiac növekedését főként a lakásárak és így a hitelösszegek emelkedése hajtotta, ami az MNB szerint a lakáspiaci túlfűtöttség potenciális hitelpiaci kockázataira hívja fel a figyelmet.
Az Ingatlannet.hu adatai is jól mutatják az elmúlt évek gyors lakásár-emelkedését, amelynek következtében 2022 első negyedévében az országos lakáspiaci túlértékeltség kiemelkedően magas szintre, 18 százalékra nőtt az MNB megállapítása szerint. (A jegybank több tényező alapján vizsgálja, hogy a gazdasági helyzet, mutatók milyen lakásárakat indokolnának.) A lakásárak dinamikus növekedését az orosz-ukrán háború és az annak nyomán romló gazdasági kilátások sem lassították még az első félévben.
A lakásárak túlértékeltsége és a lakossági hitelezés európai összehasonlításban is kiemelkedő bővülése miatt az Európai Rendszerkockázati Testület (European Systemic Risk Board – ESRB) figyelmeztetésben részesítette Magyarországot 2022 februárjában a lakáspiacon kialakuló rendszerkockázatok kapcsán figyelmeztetésben részesítette Magyarországot.
2022 első felében az MNB jelentése szerint még a lakossági hitelezés éves növekedése volt látható, júniusban azonban már lassult a hitelpiac. 2022 első felében 1350 milliárd forint lakossági hitelt nyújtottak a bankok, 11 százalékkal többet, mint az előző év azonos időszakában. A növekedést főként a lakáshitel-nyújtás bővülése, azon belül is az államilag támogatott (csok) és a jegybanki hitelprogramok (zöld hitel) dinamikus folyósításai eredményezték. A nem támogatott hitelek folyósításának éves növekedése 2021 közepe óta lassul, 2022. első felében már 4 százalékkal csökkent éves szinten.
A nem támogatott hitelezés lassulásában az MNB szerint is szerepet játszott a jegybank Zöld Otthon Program (ZOP) keretében nyújtott zöld hitelek 2022 eleji térnyerésének. Ezekben a hónapokban, aki csak tudta, ezt a hitelt vette fel a szinte már ajándéknak számító fix, 2,5 százalékos kamata miatt. Ezen az egyedi és időszakos hatáson túl a piaci kamatozású lakáshitelezés csökkenésében már erőteljesen az emelkedő kamatok és a romló gazdasági kilátások, a magas infláció játszott szerepet.
Magyarországon kiemelkedő a lakásárak túlértékeltsége
Az elmúlt években az emelkedő lakásárakkal együtt a lakáspiaci túlértékeltség becsült mértéke is növekedett az Európai Unióban. Az Eurostat adatai alapján 2022 első negyedévében a lakásárak éves növekedési üteme a cseh 24,7 százalék és s ciprusi 1,1 százalék között alakult az EU-ban. Az emelkedés kiugróan magas, 20 százalék feletti volt még Magyarországon és Észtországban.
Az Európai Központi Bank becslése szerint a lakáspiaci túlértékeltség 2022 első negyedévére több országban magas szintet ért el, és Magyarországon is jelentős, 22 százalék volt. 2022 első negyedévében Luxemburg, Svédország, Csehország és Szlovákia mutatta a legnagyobb túlértékeltséget, miközben az EU-ban az értékek hatalmas sávban, plusz 60 százalék (Luxemburg) és mínusz 18 százalék (Románia) között szóródtak.
A lakásár-növekedés több ország esetében dinamikus hitelezéssel is párosult. Az EU-ban a lakossági hitelállományok éves növekedési üteme 2022 első negyedévében 13,1 százalék (Bulgária) és -1,8 százalék (Dánia) közötti értékeket mutatott. Magyarország harmadik legmagasabb (11,7 százalék) növekedése mellett kétszámjegyű bővülés volt Bulgárián kívül Litvániában (12,8 százalék) és Csehországban (10,4 százalék) is.
