A jegybank Zöld Otthon Programja sok vásárlónak mozgatta meg a fantáziáját, a kedvező kamatozású zöld hitelhez azonban a folyósító bankok adásvételi szerződést kérnek, kevés nekik a beruházóval kötött előszerződés. Ha ezt nem szerzik meg időben, akkor sokan nemcsak a 2,5 százalékos zöld hitelről maradhatnak le, hanem a 0 százalékos “zöld csok” hitelről is.
Megrohamozták az igénylők a bankokat a kedvezményes, mindössze 2,5 százalékos ügyleti kamattal felvehető zöld hitelért - ahogy korábban megírtuk, a bankok első visszajelzései alapján a keret akár néhány hónap alatt kifogyhat. Az érdeklődők sokan vannak, a hitelszerződés megkötésének azonban szigorú feltételei vannak - erre a Magyar Nemzeti Bank is felhívta a figyelmet.
Mi okozhat gondot az igénylésnél?
Az egyik fontos kritérium, hogy az igénylőnek már aláírt adásvételi szerződéssel kell rendelkeznie ahhoz, hogy a bankkal meg tudja kötni a hitelszerződést. Erre jelenleg sok igénylőnek nincs lehetősége, mivel a Zöld Otthon Program energiahatékonysági feltételeinek megfelelő újlakás-kínálat jelentős része még az építés stádiumában van, ilyenkor pedig az ingatlanfejlesztők jellemzően adásvételi előszerződést kötnek a vásárlókkal adásvételi szerződés helyett. Bár ez a dokumentum rögzíti a jövőbeni adásvételre vonatkozó kölcsönös szándékot, és nem kizáró ok az előszerződés alapján megkötni a hitelszerződést, a piaci gyakorlat alapján a hitelintézeteknek ez nem elegendő. Csak a lakásvásárló és a beruházó között létrejött végleges adásvételi szerződés megléte esetén kötnek hitelszerződést a bankok, ami jellemzően a használatbavételi engedély kiadása után történik meg.
A banki gyakorlatok egyértelműen azt mutatják, hogy az adásvételi előszerződés megkötése önmagában nem elegendő a hitelszerződés megkötéséhez. Ez azt jelenti, hogy amennyiben adásvételi előszerződéssel vásárolnak ingatlant az igénylők, akkor számolniuk kell azzal a kockázattal, hogy mire az ingatlan készültségi foka lehetővé teszi a végleges adásvételi szerződés, illetve ezt követően a bankkal a hitelszerződés megkötését, addigra esetleg a Zöld Otthon Program keretösszege kimerül.
Ez azt jelentené, hogy a kedvezményes, legfeljebb 2,5 százalékos lakáshitelt már nem tudnák felvenni, csak ennél jóval drágábban, piaci kamatozás mellett juthatnának forráshoz, ami a hitel végösszegét tekintve több millió forintos drágulást jelenthet. További probléma, hogy a zöld hitel keret kimerülése egyúttal az állami családi otthonteremtési kamattámogatás („zöld CSOK”) megszűnését is jelenti, tehát a kamatmentes, legfeljebb 15 millió forintos lakáshitel sem lesz már elérhető.
Mire számíthatnak azok, akiknek nem jut a keretből?
Az előszerződéssel rendelkező, vásárlás előtt állók helyzete jelenleg bizonytalan: az ingatlanvétel folyamatában már ott tartanak, amikor megtörtént a foglaló és az előleg kifizetése, arra viszont senki nem tud nekik garanciát vállalni, hogy az adásvételi szerződés megkötése után még elérhető lesz a zöld hitel. Vagyis nem biztos, hogy hozzájutnak a kedvező forráshoz.
Ha az adásvételt végül egy másik, piaci lakáshitel segítségével oldják meg, az a zöld hitelhez és a “zöld csok” hitelhez képest jelentős anyagi hátrányt jelentene. A fél éve tartó kamatemelési ciklus hatására a piaci hitelek költségei jelentősen megemelkedtek: egy 40 millió forintos, 25 évre felvett lakáshitel legalább 5 évre fixált kamattal 4,65 százalékos THM-mel vehető fel a Bank360.hu lakáshitel kalkulátora szerint, így a havi törlesztőrészlet 223 242 forint, a teljes visszafizetendő összeg pedig 67 055 400 forint. Ezzel szemben ugyanennyi zöld hitelt akár 2,05 százalékos THM-mel is fel lehet venni, ami 169 885 forintos havi törlesztőt jelent, a teljes visszafizetendő összeg pedig 51 017 300 forint. Egy 40 millió forintos hitelösszeg esetén tehát több mint 16 millió forintos különbség is lehet a két hitel végösszege között.
A költségeket tekintve nem kérdés, hogy a zöld hitel tartósan kedvezőbb finanszírozási lehetőséget jelent, a kérdés csak az, hogy végül minden igénylőnek jut-e a kedvezményes forrásból.
