Ha az Airbnb-n, a Booking.com-on, a Szállás.hu-n kínáljuk kiadó lakásunkat, szobáinkat turistáknak, vagy akár csak kiteszünk egy “Zimmer frei” feliratot és vendégeket fogadunk, kereskedelmi szálláshely szolgáltatást végzünk, amihez egy külön kis adózási rendszer tartozik. Érdemes kiszámolni, melyik adózási formával járunk jobban.
Ha a lakóingatlanunkat kiadással akarjuk hasznosítani, akkor alapvetően két utat választhatunk, amelyeknek az adózása is más. Az egyik a bérbeadás (albérlet), ami hosszabb távú kiadásnak számít. Ennek adózásáról itt írtunk. A másik a rövidtávú, jellemzően turisztikai célú kiadás, a szálláshely szolgáltatás. Ha így akarjuk hasznosítani az ingatlanunkat, akkor ahhoz ki kell váltani egy adószámot a NAV-nál, be kell jelentkeznünk a helyi önkormányzat jegyzőjénél, aki nyilvántartásba vesz minket magánszálláshely szolgáltatóként. Ezt a tevékenységet végezhetjük magánszemélyként, egyéni vállalkozóként vagy bt.-ként, kft.-ként. Önmagában ezért tehát nem kell vállalkozóvá válnunk.
Lakóingatlanunk akkor minősülhet magánszálláshelynek, ha nemcsak szálláshelyként, hanem például lakásként, családi nyaralóként is használható. Nem lehet szálloda, panzió, kemping vagy egyéb hasonló ingatlan, legfeljebb nyolc szoba és 16 ágy lehet benne.
A rövid távú lakáskiadás esetén elvileg kötelesek vagyunk pénztárgépet üzemeltetni, de ez kiváltható azzal, hogy minden hó elején az ügyfélkapun keresztül a NAV-nak beküldjük az előző havi számlák részletes adatait. Ezen kívül a Nemzeti Turisztikai Adatközpontnál is regisztrálnunk kell. További adminisztrációs kötelezettség, hogy a szállásadónak vendégkönyvet is vezetnie kell.
Az, hogy mennyi adót kell fizetnünk utána, lényegesen befolyásolja azt is, hogy nyereségesen tudjuk-e folytatni ezt az üzletet, vagy csak zsebpénzt keresünk vele. Nézzük tehát a lehetőségeket.
Tételes átalányadózás
Ez egy sokaknak kedvező adózási forma. Akkor választhatjuk, ha
- magánszemélyként és nem vállalkozóként adunk ki
- legfeljebb három lakást
- a lakás a saját tulajdonunkban van (nem kell 1/1-es tulajdoni hányad), vagy haszonélvezők vagyunk (bérelt ingatlan esetén átalányadózást nem választhatunk)
- a lakás nem szálláshely rendeltetésű
- ugyanannak a személynek évente maximum 90 napra adhatunk ki szobát
Ebben az esetben a tételes átalányadó évente és szobánként 38 400 forint. Ezt az összeget akkor is meg kell fizetnünk egész évre, ha csak néhány hónapig, például nyáron adtuk ki szobát. Negyedévenként, négy egyenlő részletben kell fizetnünk, mindig a negyedévet követő hónap 12-ig.
Szobának az a helyiség számít, ahová ágyat jelentettünk be, amikor a helyi jegyzőnél engedélyt kértünk erre a tevékenységre. Szoba lehet egy nappali is, amelyben kanapé van, de ha csak a hálószobába jelentettünk be ágyat, akkor nappali+ 1 hálószobás lakás esetén is csak egy szoba után kell adót fizetnünk.
Költségelszámolás
Ha magasak a költségeink, vagy nem választhatjuk a tételes átalányadózást, akkor lehetőségként marad a költségelszámolás, amelyből kétféle verzió is létezik.
Az egyik szerint a bevételünkől levonhatjuk a lakás fenntartásával kapcsolatos költségeinket, majd a fennmaradó összeg után 15 százalékos személyi jövedelemadót (szja) és 13 százalékos szociális hozzájárulást (szocho) kell fizetnünk.
A másik lehetőség pedig a 10 százalékos költséghányad alkalmazása, azaz a százalékos átalányadózás, amit a kata átalakítása miatt most sokan alkalmaznak szja-s egyéni vállalkozóként. Ennél a bevételünkből 10 százalékot vonunk le a költségekre, a fennmaradó 90 százalék után pedig 15 százalék szja-t és 13 százalék szocho-t kell fizetnünk.
Áfával vagy áfa nélkül
Ha szálláshely szolgáltatásunk éves bevétele nem éri el a 12 millió forintot, akkor kérhetjük a NAV-nál az alanyi adómentes státuszt, aminél nem kell áfát fizetnünk. (Más adót azonban igen!) Ha azon kevesek közé tartozunk, akik évente 12 milliónál nagyobb bevételt érnek el szálláshely szolgáltatásból, akkor már áfakötelesek vagyunk, a teljes bevétel után 5 százalékos áfát kell fizetnünk.
Az Airbnb, a Booking.com és más hasonló oldalak azzal, hogy hirdetnek minket és rajtuk keresztül is lehet szállást foglalni, szolgáltatást nyújtanak nekünk. A hirdető oldal szolgáltatási jutaléka után, amely az Airbnb-nél a szobaár 3 százaléka, a Booking.com-nál 15 százaléka, 27 százalékos áfát kell fizetnünk, akkor is, ha egyébként a szobakiadásra áfamentesek vagyunk.
Ennyivel azonban még nem úsztuk meg a közterheket.
Idegenforgalmi adó - IFA
Az idegenforgalmi adó nekünk kell beszednünk vendégeinktől, bevallanunk, és befizetnünk minden hónapban, a következő hónap 15-éig. Budapest legtöbb kerületében ez a bevétel 4 százaléka, más kerületekben néhány száz forint fejenként és éjszakánként. Vidéken szintén szintén jellemző a fejenként és éjszakánként kivetett IFA.
Turizmusfejlesztési hozzájárulás - TFH
A turizmusfejlesztési hozzájárulás az áfa nélküli ár 4 százaléka. Ezt akkor is fizetnünk kell, ha fizetünk áfát, és akkor is, ha áfamentesek vagyunk.
A TFH bevallásának gyakorisága megegyezik az áfabevalláséval. Ha nincs havi, vagy negyedéves áfabevallási kötelezettségünk, akkor a tárgyévet követő év február 25-ig kell bevallani és befizetni az egész éves TFH-t. Ha havonta kell áfabevallást beadnunk, akkor TFH bevallást is havonta kell beküldenünk és befizetnünk a tárgyhót követő hónap 20-ig.
Ha az Airbnb vagy a Booking.com jutaléka miatt havonta kell áfabevallást készítenünk, akkor a TFH bevallást és befizetést is havonta kell teljesítenünk.
