Sokan vágtak bele úgy az ingatlanbizniszbe, hogy a hitelből vásárolt lakást kiadták. Így össze lehetett kötni a kellemest a hasznossal: bevétel is volt és a hitelt is kitermelte a kiadás. A legtöbb bevételt a rövid távú lakáskiadás hozta, ezt pedig célszerű volt az Airbnb keretén belül szervezni, hiszen így a hírverés is adott némi jutalékért cserébe.
De mi a helyzet akkor, ha az egész bedől? Most a járvány idején a rövid távú lakáskiadás szinte lenullázódott. A hitelmoratórium egy ideig még ad mentőövet, ám ha az végül lejár, mindenkinek kell legyen terve arra, hogy mit kezd a lakásával és az üzletével. Az alábbiakban bemutatjuk, milyen problémával nézhet szembe az, aki hitelből vásárolt lakást.
Példa
Azt vettük alapul, hogy egy 30 millió forintért vásárolt 40 négyzetméteres lakásról van szó, amelynek rövid távú kiadásából havonta átlagosan 400 ezer forint bevétel keletkezett. A költségek között a legnagyobb tétel a lakáshitel, ezt kiszámoltuk 10 évre és 15 évre is. Előbbi havi 105, utóbbi 145 ezer forint kiadást jelent.
Emellett azt vettük számításba, hogy nem mi magunk intézzük a takarítást és a szervezést, hanem ezt kiszervezzük. Így a szolgáltatónak fizetett jutalék és az egész ügyintézésért fizetendő díj a bevétel 35 százalékát viszi el. Emellett számoltunk rezsit és amortizációs költséget. Utóbbi azt jelenti, hogy a lakásra tíz év alatt összesen 3,5 millió forintot kell majd költeni - lehet, hogy ez nem egy összegben jelentkezik - annak érdekében, hogy az változatlan színvonalon kiadható maradjon.
Összességében az alábbi eredmény jön ki:
tízéves lakáshitel esetében a lakást tíz évig kell kiadni, hogy a bevételből fizetni lehessen a hitelt. Havi 400 ezer forintból levonva a 145 ezer forint törlesztőt, a 140 ezer forint jutalékot és díjat, 30 ezer forint rezsit és 29 ezer forint amortizációt, marad havonta 56 ezer forint jövedelem. Ebből még adózni kell, de ezt most nem számoltuk bele - ennek az összege a választott adózási formától függ. Ha 15 évre vettük fel a hitelt, akkor öt évvel tovább kell bevételt termelnie a lakásnak, de a jövedelem havonta 96 ezer forint, mínusz az adó.
A gond
A fedezeti pont, vagyis az a bevétel, amely már nem fedezi a kiadásokat az első esetben 315 ezer forint, a másodiknál 255 ezer forint. Ez alatt már nettó befizetés a lakáskiadás. Könnyű belátni, hogy ez a pont nagyon gyorsan eljöhet. Ez esetben érdemes elgondolkodni azon, hogy rövid táv helyett hosszabb távra adjuk ki a lakást. Ezzel megspórolható az üzemeltetési díj és a jutalék, ráadásul a rezsit sem nekünk kell fizetni.
Ebben az esetben 10 éves futamidő mellett a lakáskiadás díjbevételének fedezeti pontja 175 ezer forint, 15 éves futamidő mellett pedig 135 ezer forint. Vagyis ennyiért ki kell adni a lakást, hogy kitermelje a hitelt és az amortizációt. Az adót itt sem számoltuk, mert ennek összege eltérő attól függően, hogy milyen adózási formát választunk.
Ha mindenképpen szeretnénk jövedelmet is elérni a kiadásból, illetve ha nem sikerül a fedezeti pont feletti díjért kiadni a lakást, akkor hozzá kell nyúlni a hitelhez.
A megoldás
Ami szóba jöhet, az a hitel átstrukturálása. Tételezzük fel, hogy a hitelt már két éve törlesztjük. Ez azt jelenti, hogy a 15 millióból 13 millió forint a fennálló tartozás, ha 15 és 12 millió, ha 10 évre vettük fel. Ha ezeket a hiteleket szeretnénk átstrukturálni, akkor 20 évre a CIB Banknál 3,04 százalék THM mellett 12 millió forint hitelnél havi 66-67 ezer forint, 13 milliónál 72 ezer forint a törlesztő. Az UniCredit Bank 3,09 százalék THM-ű hitelének törlesztője 67 ezer forint, illetve 72 ezer forint, a Raiffeisen Bank 3,20 százalék THM mellett 67 ezer és 73 ezer forint törlesztőt jelent havonta. A fenti ajánlatok igényléséhez legalább havi nettó 400 ezer forintos jövedelemre van szükség.
Természetesen minden példa és minden eset más. A fenti számítást bármikor személyre szabhatjuk, és a Bank360.hu kalkulátorával kiszámolhatjuk, hogy milyen megoldás lehet számunkra a leginkább megfelelő. A legfontosabb az, hogy a lehető leghamarabb érdemes elkezdeni a tervezést. A moratórium lejártáig van lehetőségünk végiggondolni a lehetőségeinket.
