A hitelfelvételnek elengedhetetlen része az értékbecslés, melytől akár lakáshitelünk kérelmének sorsa is függhet. A Bank360.hu megnézte, hogyan zajlik pontosan és milyen költségekkel jár az értékbecslés folyamata.
Amikor lakásvásárlás céljából hitelt készülünk felvenni, a lakáshitelt kínáló banknak egyrészt meg kell győződnie afelől, hogy a jelzáloghitel mértéke nem haladja meg az ingatlanfedezet értékét. Másrészt arról is, hogy kedvező áron tudja-e továbbadni az ingatlant abban az esetben, ha fizetésképtelenség miatt ez indokolttá válik. Mivel a lakáshitel felvételéhez ingatlan szükséges, a bank által megbízott értékbecslő dönti el, hogy az adott ingatlan milyen összegben, illetve egyáltalán alkalmas-e a hitel fedezetének. Az értékbecslő ehhez készíti el az értékbecslési szakvéleményt, amit később a folyamat során a bank is ellenőriz.
Az értékbecslés nem csak lakóingatlanokra terjedhet ki, hanem kereskedelmi, szolgáltató és ipari ingatlanokra, mint például magániskolákra, buszpályaudvarokra, telkekre, gyárakra, üzemekre, farmokra vagy akár szállodára, éttermekre, szórakozóhelyekre is. Természetesen nem kizárólag lakásvásárláshoz lehet hitelt kérelmezni, a kölcsön jellege lehet a teljesség igénye nélkül építési, korszerűsítési, bővítési, szabadfelhasználású, projekt finanszírozás stb., ám ezek fedezetéhez rendelkeznünk kell ingatlannal.
Helyszíni szemlével kezdődik
Az értékbecslő cég keresgélése alapvetően nem az ügyfél dolga. A hitel iránt jelzett szándékunkat követően a bank kapcsolatba lép az értékbecslővel, megbízza, majd az értékbecslő telefonon felkeresi az ügyfelet és a helyszíni szemlét megelőzően időpont egyeztetésére kerül sor. A helyszíni szemle során az értékbecslő természetesen személyesen van jelen és ilyenkor az alábbi eljárás szerint dolgozik:
- A helyszíni bejárás során átnézi az ingatlan dokumentumait (tulajdoni lapot, földhivatali térképmásolatot és az alaprajzot).
- Abban az esetben, ha az ügyfél ad át alaprajzot, az értékbecslő csak ellenőrző méréseket végez. Ha nem áll rendelkezésünkre alaprajz, akkor azt az értékbecslő készíti el.
- Megvizsgálja az ingatlan műszaki állapotát, az üzemeltetési viszonyokat és a működtetés körülményeit.
- Fotódokumentációt készít az ingatlanról és környékéről, melyek szintén a szakvélemény részét képezik majd.
- A helyszíni szemle része az értékelt ingatlan környezetének megtekintése is.
A szemle időtartalma az ingatlan és a telek nagyságától, valamint a dokumentumok mennyiségétől függ, azonban ezt bárki bemutathatja az értékbecslőnek, akit a tulajdonos ezzel megbíz, tehát a tulajdonos személyes jelenléte nem kötelező.
Az ingatlan környezete is számít
Az értékbecslés lényege a minél szélesebb körű adatgyűjtés és az ezen információk birtokában történő ingatlan ár megállapítása. Érdemes tisztában lennünk azzal, hogy az értékbecslő tetőtől talpig átfogja nézni az ingatlant, hogy pontos értéket határozhasson meg a banknak. Ebből adódóan az alábbi szempontokat fogja figyelembe venni:
- Régiót, várost, települést, környezetet és a lakókörzetet.
- A kereslet-kínálatot.
- Az ingatlan közvetlen környezetét, ugyanis a szomszédos telkek és ingatlanok nagyban befolyásolhatják az értékelt ingatlan fejlesztési lehetőségeit.
- Megközelíthetőséget, mint például az utak, útburkolat minőségét, elérhető tömegközlekedést, forgalomképességet.
- Az ingatlan felépítését (például tégla, vályog).
- Burkolatok, tető, nyílászárók, fűtési rendszer állapotát.
Az adatgyűjtést követően az ügyfélnek már nincs sok teendője, az összehasonlító adatok begyűjtése után az értékbecslő elemzi és feldolgozza – a megfelelő értékbecslési módszerek kiválasztásával – a rendelkezésre álló információkat, meghatározza az ingatlan értékét.
Az adásvételi szerződést is figyelembe veszik
Az említetteken túl az értékbecslő a végső ár megállapításához erősen hagyatkozik az adásvételi szerződésben szereplő vételárra. Ha az adásvételi szerződésben rögzített vételár és a becsült érték közötti különbség 10%-on belül van, az adásvételi szerződésben foglalt vételár elfogadható. Ha a különbség nagyobb, az értékbecslőnek indokolnia kell a nagyobb eltérés okát és hogy miért az általa becsült értéket fogadja el az ingatlan értékének.
Akár két munkanap is lehet
Az értékbecslési folyamat hossza attól is függ, hogy az ügyfél rendeli-e meg az értékbecslést, vagy a bank, mivel a hitelt nyújtó bank is beleszólhat a konkrét teljesítési határidőbe. Lakó ingatlannál a helyszíni szemlétől számítva, illetve, ha minden dokumentum rendelkezésre áll, általában 2-4 munkanap, míg nagyobb volumenű ingatlan esetében (pl. szálloda, ipari ingatlan stb.) akár 8-10 munkanapot is igénybe vehet az értékbecslés.
A határidőt befolyásoló tényező lehet a dokumentumok hiánya, vagy az ingatlan speciális fajtája, amely több utánajárást és tájékozódást igényelhet az értékbecslőtől. Amennyiben az értékbecsléskor nem áll rendelkezésünkre valamely dokumentum, ezt utólag is megküldhetjük az értékbecslőnek, ám a szakvélemény elkészítése addig nem lehetséges, amíg az összes formátum rendelkezésre nem áll. Az is alternatíva, hogy ezeket az ügyfél már korábban elküldi a banknak, majd a tulajdoni lapot és földhivatali térképmásolatot a bank küldi meg az értékelőnek.
Feltétlenül tartsunk szem előtt, hogy a tulajdoni lap és a térkép dátuma nem lehet 1 hónapnál régebbi. A hiteles tulajdoni lapot a meghatározott díj megfizetésének ellenében a bank is le tudja kérni a Takarnetről. Az e-hiteles tulajdoni lapot az ügyfél is lehívhatja a Földhivatal online portálján keresztül 3 600 forintért, illetve a papír alapú nyomtatványt a Földhivatal ügyfélszolgálatán 6 250 forintért kérheti ki.
Mennyibe kerül?
Lakóingatlannál átlagosan 30 480 forintos összeggel számoljunk, ugyanakkor egyéb ingatlanoknál ez a díj már magasabb is lehet, amit a típus és a méret is befolyásol. Ezekben az esetekben az induló ár már 40 000 Ft+Áfa-tól kezdődik. A bankok többnyire kialakítottak egy tól-ig ár listát, melyet a speciális eseteken kívül az értékbecslőnek be kell tartania, de az ár bankonként is eltérő lehet.
A fizetés kivitelezésére is több módunk van: fizethetünk a helyszíni szemle idején készpénzben, a szemle után átutalással, vagy a szakvélemény kézhezvétele után a számlán megjelölt teljesítési határidőig. Az értékbecslő minden esetben számlát ad.
A végeredmény az írásos szakvélemény
Az ingatlan végleges értékének meghatározása után készül egy írásos jelentés, tehát az értékbecslési szakvélemény, melyet általában nyomtatva, postai úton továbbít a megrendelő bank felé az értékbecslő.
