A magyar lakásárak az elmúlt évtizedben rendkívüli ütemben emelkedtek, 2015 óta mintegy 275%-kal, és 2025-ben is kiugró drágulás volt tapasztalható, részben az Otthon Start Program hatására. A kedvezményes hitellehetőség ugyan csökkenti a finanszírozási költséget, de az árrobbanás miatt a vásárlóknak gyakran nagyobb hitelösszeget kell felvenniük, mint egy évvel korábban, ami sok esetben semlegesíti a törlesztőrészletekben elérhető előnyt. Azok járhatnak jobban, akik jelentősebb önerővel rendelkeznek és beleférnek az 50 milliós támogatott hitelkeretbe, míg a kisebb megtakarítással rendelkező, első lakást vásárló fiatalok számára a magas árak továbbra is komoly belépési akadályt jelentenek.
A magyarországi lakáspiaci trendeket nyomon követők számára nem okozhat meglepetést, hogy a hazai lakásárak évről évre kiemelkedő mértékben növekednek lényegében már bő egy évtizede. Nemrég mi is beszámoltunk róla, hogy az Eurostat adatai szerint a magyar ingatlanárak az unión belül is kiemelkedő mértékben, mintegy 275%-kal emelkedtek a 2015 óta eltelt időszakban, ami évente átlagosan 15,8%-os áremelkedést jelentett. Ugyanakkor a Központi Statisztikai Hivatal (KSH) által január végén közzétett adatok szerint 2025 III. negyedévében még ennél is nagyobb mértékben, 21,1%-kal nőttek a hazai ingatlanárak 2024 III. negyedévéhez képest, amely mérték tehát a fent említett, ugyancsak magasnak mondható átlagértéket is képes volt meghaladni.
Bár a 2025 IV. negyedévére vonatkozó KSH-adatokra még várni kell, a különböző piaci szereplők közléseiből tudható, hogy az ország egyes részein akár a 40%-ot is elérte, vagy legalábbis erősen megközelítette az áremelkedés mértéke 2024 IV. negyedévéhez képest. A 2025 második felében végbement, még magyar viszonylatban is kiemelkedő áremelkedés okát természetesen nem kell sokáig kutatni, hiszen abban nagyjából mindenki egyetért, hogy az – legalábbis részben – az Otthon Start Program hatásaként ment végbe.
A program szeptemberi indulásával tehát lényegesen kedvezőbb feltételekkel kaphatnak lakáshitelt az arra jogosultak, csakhogy ezzel egyidőben a program által generált jelentős áremelkedés miatt lényegesen magasabb hitelösszeget is kénytelenek felvenni, mint egy évvel korábban. Nézzük, ennek fényében mekkora előnyt jelent az Otthon Start Program támogatott lakáshitele az egy évvel korábbi piaci hitelekhez képest.
Olcsóbb, de nagyobb hitel
Tételezzük fel, hogy valaki 2024 végén 20% önerő mellett szeretett volna megvásárolni egy 60 millió forintos lakást. Ez 12 millió forint önerőt jelentett volna, amihez 48 millió forint lakáshitelt kellett volna felvennie. A piaci lakáshitelek feltételei nem sokat változtak az azóta eltelt időszakban, így mi most a jelenleg elérhető piaci ajánlatok alapján azt mondhatjuk, hogy egy ekkora hitelnek úgy 317 ezer és 374 ezer forint között mozgott volna a havi törlesztőrészlete, amennyiben a futamidő 25 év.
Tegyük fel, hogy a fenti példában szereplő vevő valamiért kénytelen volt egy évvel elhalasztani a lakásvásárlást, így annak csak 2025 végén vágott neki. Egy év alatt az önerejét betette valamilyen lakossági állampapírba, ami után 6% éves hozamot kapott. Az önereje tehát 12 millió forintról 12,72 millió forintra emelkedett. Mint említettük, az ingatlanárak igen változó mértékben emelkedtek attól függően, hogy az ország mely részéről, illetve milyen típusú ingatlanról beszélünk, a számítás során mi 25%-os áremelkedést vettünk figyelembe.
Amennyiben tehát egy hasonló ingatlant szeretne megvásárolni, mint 2024 végén tette volna, akkor 60 millió forint helyett mostanra már a 75 millió forintos árkategóriában kell keresgélnie, míg az önerő részaránya a korábbi 20%-ról 17%-ra csökkent. Jó hír, hogy az Otthon Start Program esetében ez nem jelent problémát, viszont a felveendő hitel összege az egy évvel korábbi 48 millió forintról mostanra 62,25 millió forintra emelkedett.
Ez azt jelenti, hogy az Otthon Start Program lakáshitelének maximális, 50 millió forintos összegén felül további 12,25 millió forint felvételére van szükség az ingatlan megvásárlásához. Ez azt jelenti, hogy az otthon startos hitel ~237 ezer forintos havi törlesztőrészlete mellé szükség van egy második, piaci lakáshitelre is, aminek – ugyancsak 25 éves futamidő esetén – további 81 ezer – 96 ezer forint közötti a havi törlesztője attól függően, hogy melyik banknál vesszük fel a hitelt. A végeredmény tehát ~318 ezer – 333 ezer forint havonta, ami már részben átfedésben van a 2024 végére számolt 317 ezer – 374 ezres törlesztési sávval.
Nem feltétlenül ilyen rossz a helyzet
Persze nem minden esetben járt volna ilyen rosszul a lakásvásárló. Amennyiben csak 40 millió forint hitel felvételére lett volna szüksége, úgy 2024 végén nagyjából 264 ezer és 312 ezer forint közötti törlesztőrészletre számíthatott volna 25 éves futamidő esetén. Mondjuk azt, hogy az áremelkedésnek köszönhetően 2025 végén már 50 millió forint hitel felvételére volt szüksége – ennek törlesztőrészlete, mint már említettük, havi 237 ezer forint körül van 25 éves futamidő mellett. Ebben az esetben még a megemelkedett hitelösszeg ellenére is olcsóbban jönne ki a lakásvásárló törlesztője, mint egy évvel korábban.
Utóbbi eset azonban nagy valószínűséggel csak úgy képzelhető el, hogy a lakásvásárló jelentősebb önerővel rendelkezik, így még mindig elegendő számára az 50 millió forintos maximális hitelösszeg. Amennyiben például a 75 millió forintos példánál maradunk, úgy az azt jelenti, hogy az önerő mértéke meghaladja a 33%-ot. Ez nem számít ritkaságnak, a Magyar Nemzeti Bank (MNB) Lakossági jelzáloghitelek befogadáskori LTV mutatója című jelentése szerint az ilyen szempontból legrosszabbul álló vármegyékben is 63-64% körül áll az LTV-mutató.
Az átlagos hitelfelvevő tehát legalább 36-37%-os, vagy még magasabb önerővel rendelkezett 2025. III. negyedévben. Más kérdés azonban, hogy a program célja szerint a fiatal elsőlakás-vásárlókat szeretné lakáshoz juttatni, nekik pedig jellemzően ritkábban van ekkora megtakarításuk. Még mindig a 75 millió forintos példánál maradva, ez azt jelenti, hogy mintegy 25 millió forintot kellene felmutatnia annak a fiatalnak, aki Otthon Starttal szeretné megvásárolni élete első ingatlanját.
