Bár az októberi számok tükrében megkérdőjelezhetetlen az Otthon Start Program kezdeti lendülete, ugyanakkor már egyre többször lehet hallani a program iránti érdeklődés mérséklődéséről. Ennek ellenére a korábbi kormányzati, illetve a hitelintézetektől származó nyilatkozatok alapján is úgy tűnik, hogy az OSP által gerjesztett hitelpiaci pezsgés az év végéig még biztosan kitart, illetve, ha lesz is némi visszaesés az év végén, akkor az leginkább szezonális hatással magyarázható majd.
A jelzáloghitel-piac december elején publikált, ám október hónapra vonatkozó adatainak tükrében már biztosan kijelenthető, hogy az Otthon Start Program hatására korábban nem látott szintre emelkedett a lakossági lakáshitelek kihelyezésének mértéke. A Magyar Nemzeti Bank (MNB) által havonta közzétett, 2017 januárjáig visszanézhető adatsorait vizsgálva elmondhatjuk, hogy az új lakáshitel-szerződések 257,57 milliárd forintos októberi eredménye abszolút rekordnak számít, és még a sokáig csúcstartónak számító 2022. májusi 153,94 milliárd forintos eredményt is toronymagasan veri (+67,3%).
Bár a hitel- és lakáspiaci szereplők korábbi nyilatkozatai fényében mindenki kiemelkedő eredményre számított, ez a szám talán még így is sokakat meglepett. Az ingatlanközvetítői piac szereplői például november elején úgy becsülték, hogy október folyamán megközelítőleg 200 milliárd forintlakáscélú jelzáloghitelt vettek fel a magyar háztartások.
Az Otthon Start Program szeptemberi indulása tehát hatalmas hitelboomot okozott, jóllehet a piac a program indulását megelőzően is szépen teljesített. Kérdés azonban, hogy meddig fenntartható az októberi kihelyezés mértéke. A Bank360 által november elején megkérdezett bankok többsége arról számolt be, hogy a program indulásához képest már érzékeltek némi visszaesést az érdeklődésben, amit jelentős részben azzal indokoltak, hogy egyre nehezebb az OSP-hitel feltételeinek és az adósjelöltek pénztárcájának egyaránt megfelelő lakásokat találni. Nagyjából hasonló folyamatokról számolnak be az ingatlanpiaci szereplők is – egyszerűen nincs annyi ingatlan, ami ki tudná elégíteni az OSP által gerjesztett keresletet. (A kormány ezt a problémát egyébként kiemelt beruházásokká minősített ingatlanfejlesztésekkel szeretné orvosolni.)
A fentiek fényében elképzelhető tehát, hogy az erős kezdést követően viszonylag gyorsan apadni kezd majd az Otthon Start iránti érdeklődés. Ugyanakkor érdemes azt is figyelembe venni, hogy Panyi Miklós, a Miniszterelnökség parlamenti és stratégiai államtitkára október közepén arról beszélt, hogy a szeptemberi indulás óta eltelt másfél hónap alatt megközelítőleg 15 ezer hiteligénylés indult el az Otthon Start Program keretein belül, sok ezer pedig előkészítés alatt állt. Ezzel szemben november elején az addig megjelent adatok alapján úgy becsültük, hogy szeptemberben mindössze néhány száz otthon startos hitelkérelem juthatott el a szerződéskötésig.
A fent idézett cikkünkben az egyes bankok által megosztott adatok alapján úgy becsültük, nagyjából 35,25 millió forint körül mozoghat az Otthon Start Program keretén belül felvett lakáshitelek átlagos hitelösszege, miközben az MNB december eleji tájékoztatója szerint az októberben kihelyezett 257,57 milliárd forintból 183 milliárd forint (a teljes összeg 71%-a). (Ezzel kapcsolatban érdemes megjegyezni, hogy az Otthon Start láthatólag nem csak a piaci, hanem a CSOK-ot is kannibalizálja. A jegybanki adatok szerint októberben 205,25 milliárd forint volt az újonnan kötött támogatott lakáshitelek szerződéses összege, amiből tehát 22,25 milliárd forint volt nem OSP-hitel. Ezzel szemben a program bejelentése, indulása előtti hónapokban ez az összeg még 30 milliárd forint körül mozgott.)
Visszatérve, amennyiben továbbra is elfogadjuk a 35,25 millió forintos átlagos hitelösszeget, úgy azt mondhatjuk, hogy októberben 5 191 OSP-hitelkérelem juthatott el a szerződéskötésig. Korábbi, szeptemberre vonatkozó becslésünk szerint 616 ügylet juthatott el a szerződéskötésig, így szeptember-októberre 5 807 szerződés becsülhetünk.
Amennyiben elfogadjuk Panyi Miklós nyilatkozatát, úgy még az október közepéig leadott igénylésekből is több mint 9 000 csupán novemberben, esetleg december elején juthatott el a szerződéskötésig, és értelemszerűen az azóta eltelt időszakban újabb kérelmek is érkeztek a bankokhoz. A közeljövőben tehát még várhatóan kitart az OSP-lakáshitelek lendülete, hiszen ha csak ezzel a 9 ezer szerződéssel számolunk, még az is bő 317 milliárd forintot jelentene.
Mit mondanak a bankok?
A pontosabb kép kialakítása érdekében megkérdeztük a hazai bankokat, ők hogyan látják, hogyan alakult az Otthon Start Program iránti kereslet az október vége óta eltelt időszakban. A hitelintézetektől érkezett válaszok alapján azt mondhatjuk, hogy a kérdéses időszakban bankok maximum enyhe mérséklődést éreztek, amely azonban szezonális hatással is magyarázható, elvégre az év végére egyébként is kevesebb adás-vételi szerződéskötés jellemző. De nézzük, mit válaszoltak a bankok.
(A fentieken túl arról is kérdeztük a hitelintézeteket, hogy milyen arányban vannak jelen náluk olyan lakáshiteles ügyfelek, akik az éves jövedelmük négyszeresét meghaladó mértékben adósodtak el. Mindez azért érdekes, mert egy november végi MNB-jelentés szerint az ilyen adósok számítanak a legkockázatosabbnak. Ezen túl arról is kérdeztük őket, hogy az elfogadott, folyósított ügyletek mekkora része tudott 10% önerő mellett megvalósulni, illetve hogyan alakult az OSP-kérelmek elutasítási aránya.)
Erste Bank
Kérdésünkre az Erste Bank elárulta, hogy a banknál „továbbra is nagy az érdeklődés az Otthon Start hitel iránt, az induláshoz képest csak enyhe mérséklődés érzékelhető. A várható jogszabályi változás, amely lehetővé teszi, hogy az ügyfelek külterületi ingatlanokat is vásároljanak az Otthon Start konstrukcióból, átmeneti élénkülést hozhat.”
A bank azt is elárulta, hogy szeptember óta nőtt az átlagos hitelkitettség/jövedelemarányos törlesztőrészlet, ami elsősorban azzal magyarázható, hogy az OSP keretei nem engedik meg az élettársak adóstársként való bevonását, így csökkentek a családi átlagjövedelmek. Az Ersténél továbbá négyből egy OSP-hitel esetében kisebb az önrész mértéke 20%-nál, míg az elutasított ügyletek száma nagyon alacsony. Utóbbiak alapvetően az MNB jövedelemre, illetve önerőre vonatkozó előírásainak nem felelnek meg.
K&H Bank
A K&H Bank kérdésünkre elárulta, hogy sem novemberben, sem decemberben nem volt, illetve eddigi tudásunk szerint nem várható az októberihez képest alacsonyabb mértékű lakáshitel-kihelyezés. A 10%-os önerővel kapcsolatban megjegyezték, hogy a program indulása óta az ügyfelek „jóval nagyobb arányban” vesznek fel ekkora önerővel jelzáloghitelt, ám pontos számokat nem árultak el. Az elfogadási arány nem változott érdemben az OSP előtti jelzáloghitelezéshez képest, az ugyanakkor jellemző, hogy az önerőproblémák adják a fő elutasítási okokat. Ami a túlzottan eladósodott ügyfeleket illeti, a K&H Bank válasza szerint az OSP-vel náluk nem nőtt az ilyen ügyfelek aránya.
MBH Bank
Az MBH Bank az októberi számokat illetően „normalizálódásról” beszél, utalva arra, hogy a nyár második felében elhalasztott és az új hiteligénylések miatt a szeptember nagyon intenzívre sikeredett. Az MBH novemberben is az októberi szint fennmaradását látta, miközben az év utolsó hónapja hagyományosan nem a legerősebb időszak a lakásvásárlások szempontjából, így várhatóan az év végén lesz némi visszaesés. A bank ugyanakkor hozzátette, hogy január második felében ismét erősödhet majd a kereslet, jövőre pedig már a lakásépítések felpörgése is éreztetheti majd a hatását.
Az MBH azt is elárulta, hogy náluk 272 hónap (22,7 év) körüli az átlagos futamidő, míg az átlagos OSP-hitelösszeg 33 millió forint. A maximális, 50 milliós összeget az ügyfelek nagyjából egyötöde veszi igénybe. A 10%-os önerővel kapcsolatban elárulták, hogy a program indulása óta egyre többen igénylik ekkora önerő mellett az OSP-lakáshitelt.
OTP Bank
Az OTP Banknál szeptember harmadik hetében érte el a csúcsát az igénybefogadások száma, azóta csökkenés tapasztalható ezen a téren. Ugyanakkor megjegyezték, hogy az év végére szezonálisan is kevesebb adás-vételi szerződéskötés jellemző, így a lakáshitel-igénylések és az érdeklődések száma is kevesebb ebben az időszakban. Ami a 10%-os önerőt illeti, a banknál átlagosan minden 10 ügyfélből 1 kéri a hitelét ekkora önerő mellett.
Ami pedig az elutasítási arányt illeti, „az OSP kérelmek bírálati elutasításának aránya minimális, a program indulása előtti időszak átlagos elutasítási arányával megegyezően alakul. Otthon Start hiteleknél továbbra is a 10% önerő és az OSP első lakás eltérő fogalma okozza a legtöbb kérdést a jogosultsággal kapcsolatban, de a különböző jogviszonyok előfordulása, összeszámítása és igazolásának módja is sok kérdést vet fel az ügyfelek részéről” – árulta el az OTP Bank.
UniCredit Bank
Az UniCredit Banknál novemberben sem volt visszaesés, és a már befogadott OSP-igények alapján decemberben sem számítanak a folyósítások csökkenésére. Ugyanakkor „az érdeklődések pezsgésében és a friss befogadások számában azonban már jól érzékelhető a lanyhulás” – árulta el a bank. Ami a túlzottan eladósodott ügyfelekkel kapcsolatos jegybanki észrevételt illeti, az UniCredit úgy nyilatkozott, ők is tapasztalják, hogy „a jóváhagyott lakáshiteleknél szeptember óta nőtt azon ügyfelek aránya, akik éves jövedelmük négyszeresét meghaladó mértékben adósodtak el”.
A hitelintézetnél látják a 10%-os önerővel nyújtott hitelek növekvő trendjét, bár ezek aránya összességében továbbra is csekélynek mondható az új folyósításokon belül. Ami pedig az elutasítási arányt illeti, ezzel kapcsolatban a bank úgy nyilatkozott, hogy „eddig is elenyésző volt a befogadott hiteligények elutasítási aránya, és mivel csak hajszálnyit változott, továbbra is az. Az okok közül változatlanul az a leginkább jellemző, hogy az igénylők nem feleltek meg az Otthon Start Program feltételeinek”.
