Csábító lehetőség a lakáshiteleseknek egészen június végéig élni a kedvezőbb törlesztőrészletekkel, mégis érdemes megfontolni a kölcsönük fixálását. A kamatstop alatt ugyan ettől megnő a törlesztőrészletük, viszont minél később váltanak, várhatóan annál drágább hitelhez jutnak. Ha pedig egyáltalán nem váltanak, júliustól a nyakukba szakad az időközben jócskán megemelkedett kamat. A Bank360.hu kiszámolta, mennyivel drágább jelenleg a fixre cserélés, és hogy lehet így mégis kedvezőbb a kamatstop után.
A kamatstop rendelet értelmében egészen június 30-ig nem lehet magasabb egy jelzáloghitel törlesztője, mint ami a tavaly október 27-én érvényes referenciakamatokból következik. Ez segít a változó kamatozású hitelek havi terheit csökkenteni, hiszen a referenciakamatok azóta jelentősen megugrottak. A BUBOR 12 hónapos távon már 4,69 százalékot tett ki január 24-én, miközben a rendeletben meghatározott október végi érték még csupán 2,4 százalék volt.
Így félévig az alacsonyabb, csaknem feleakkora referenciakamat által meghatározott törlesztő vonatkozik azokra a változó kamatozású hitelesekre, akiknek október óta volt a kamatfordulójuk. Ezzel több ezer forintot is spórolhatnak a változó kamatozású hitelesek, a kamatstop célja azonban ennél széleskörűbb. A rendelet értelmében ugyanis a bankoknak újra meg kell keresniük a kamatstop által érintett ügyfeleket, felajánlva nekik a hitelük kamatainak hosszabb távú rögzítését.
Hasonlítsd össze az alábbi kalkulátorral az elérhető lakáshiteleket! Állítsd be, hogy mekkora hitelösszegre van szükséged, és találd meg a számodra ideális ajánlatot! A kalkuláció ingyenes.
Vagyis a cél az, hogy az adósok ne csak ebben a félévben, hanem utána hosszabb távon is kiszámítható törelsztőrészletű lakáshitelt fizessenek. Van azonban egy nehezítő körülmény: az MNB kamatemelései miatt azóta megdrágultak az újonnan felvehető hitelek, amik a kamatrögzítést lehetővé tennék. A kamatstop ugyanis csak a már felvett hitelekre vonatkozik. A Bank360.hu számítása alapján nem a mostani kedvezményes helyzet, hanem a kamatstop után megnövekedő törlesztő elkerülése érdekében érdemes mégis fix kamatokra váltani.
Kamatstop alatt drágább, utána olcsóbb a fix hitel
Ha az ügyfél 2016 januárjában vett fel 11,5 millió forintos értékben lakáshitelt évente változó kamatokkal, tavaly 79 244 forintos havi törlesztőrészletet kellett fizetnie. Ha azonban a kamatforduló éppen január legelejére esett, már érvényesült a kamatstop kedvezményes törlesztője a teljes hónapra. Így összesen 85 320 forintra nő a törlesztőrészlet a rendeletben előírt október végi referenciamutató alapján. Kamatstop nélkül a törlesztő jóval magasabbra, 93 867 forintra emelkedne.
Ez a 93 867 forintos törlesztőrészlet azonban júliusban, a kamatstop végével élesedhet, amit a kamatok rögzítésével lehet elkerülni. A 2021. decemberben fennálló közel 8 millió forintos adósságot például egy új lakáshitellel lehet kiváltani. A jövedelemarányos törlesztési mutató (JTM) miatt ez a megoldás csak kellően magas jövedelem mellett lehetséges, mert a váltás napjaiban technikailag két lakáshitele is van az adósnak, és a kettő együttes törlesztőrészletének is bele kell férnie a jövedelem felébe, így 350 ezer forintos jövedelmet feltételezett a Bank360.
10 éves futamidőre azonban csak olyan lakáshitelt lehet felvenni a Bank360 lakáshitel kalkulátora alapján, ami jelenleg nem jelent jobb ajánlatot a kamatstop alatt fizetett 85 320 forintos törlesztőnél. A Gránit Bank ajánlata bár néhány száz forinttal kedvezőbb, 85 045 forintos törlesztőt kínál, a különbség nem jelentős. A Raiffeisen Bank és a K&H ajánlata pedig több ezer forinttal magasabb, mint a kamatstop alatt fizetett törlesztő. A kamatstop után élesedő magasabb, 93 867 forintos törlesztőnél azonban így is olcsóbb ajánlatot jelenítenek meg.
A jelenleg drágább kamatrögzítés késleltetheti a változó kamatozású hitelek lecserélését
Amíg tehát a kamatstop tart, a változó kamatozású lakáshitelek fix kamatozásúra cserélése könnyen magasabb havi törlesztőt eredményezhet. Amikor azonban véget ér a kamatstop, már jó eséllyel a rögzített kamatozású, biztonságosabb kölcsön törlesztőrészlete lesz a kedvezőbb.
Vagyis most elsősorban a későbbi nagyobb törlesztőrészlet-emelkedés elkerülése érdekében szükséges lecserélni a lakáshitelt. A jelenlegi kamatstop alatt fizetett alacsonyabb törlesztő ezzel szemben azt a rövid távú célt teheti vonzóbbá, hogy az ügyfelek kitartanak a kamatstop hatósági ára mellett, amíg csak lehet. Addigra azonban akár még magasabbak is lehetnek az újonnan felvett fix kamatozású hitelek az MNB kamatemelési ciklusa mellett. Így előfordulhat, hogy a néhány hónapos spórolás végén már jóval drágábban lehet majd fixálni a hitelt, ezzel pedig a kamatstopos nyereség hamar elkophat.
A döntés még nehezebb az alacsonyabb jövedelműek számára, akik nem engedhetik meg, hogy új piaci lakáshitelt vegyenek fel, hiszen a lecserélés pillanatában fennálló két adósság meghaladná a JTM szerint meghatározott jövedelmük felét. Olyan speciális hitelt kell felvenniük, amivel a bankok a régi hitelt azonnal megszüntetik az új felvételével. Ilyen kölcsön az adósságrendező hitel. A 238 ezer forintos legutóbbi mediánbér mellett a törlesztőrészlet így 98 719 forint a Raiffeisen, illetve 97 532 forint az OTP Bank ajánlatában a Bank360 adósságrendező hitel kalkulátora alapján.
A fixált hitel törlesztője így nemcsak a kamatstop mellett fizetett 85 320 forintot, hanem az anélkül számolt 93 867 forintos törlesztőrészletet is meghaladja. Igaz, utóbbit csak 4-5 ezer forinttal. A jegybank kamatemelései mellett lehetséges, hogy lesz még 98 ezer forintnál magasabb a hitel törlesztője a kamatstop után, vagyis behozhatja az árát a fixálás, de ezért a jövőbeli előnyért most havi több mint 10 ezer forinttal magasabb törlesztőt kellene bevállalni.
