A Magyar Nemzeti Bank (MNB) júliusban publikált adatai szerint idén májusban a frissen kihelyezett 253,33 milliárd forint lakáscélú hitelből 187,60 milliárdot, vagyis a teljes összeg bő 74%-át vették fel használt lakás vásárlására. Ez az arány pedig nem is mondható kifejezetten magasnak, ugyanis az elmúlt évtized adatait vizsgálva azt mondhatjuk, több olyan év is volt, amikor a használt lakás vásárlására felvett hitelek aránya még ennél is magasabb volt a teljes kihelyezésen belül. Az alábbiakban azt fogjuk megvizsgálni, mégis, hogyan alakult a különböző lakáshitelcélok súlya az elmúlt évtizedben.
Az elmúlt évtizedben jelentős átalakuláson ment át a hazai lakáshitelpiac, hiszen a kamatkörnyezet és a támogatási formák is sokat változtak. Ennek ellenére az elmúlt évtized adatait vizsgálva kijelenthető, hogy az egyes években újonnan felvett lakáscélú hitelek kétharmada-háromnegyede használt lakások vásárlására lett felvéve, míg az egyéb hitelcélok részaránya lényegesen kisebb volt. Amennyiben csak a legfrissebb, az idei évre vonatkozólag rendelkezésünkre álló adatokat nézzük úgy azt mondhatjuk, hogy a 2026. január – májusban felvett 1 294,74 milliárd forintból 1 034,49 milliárd forintot vettek fel használt lakás vásárlására, ami 79,9%-os részarányt jelent.
Ez egyébként egyáltalán nem tűnik szokatlannak – az MNB által havonta közzétett adatsorokból 2017-ig visszamenőleg tudjuk megnézni a kihelyezett hitelösszegek hitelcélok szerinti bontását, melyekből az látszik, hogy az azóta eltelt időszakban szinte minden évben 70% feletti volt a használt lakás vásárlására felvett hitelek részaránya. A legmagasabb, 81,1%-os arányt éppen tavaly érte el ez a hitelcél, míg a legalacsonyabb, 56,9%-os aránnyal 2022-ben rendelkezett. Utóbbi érték egyébként kiemelkedően gyengének számít, ami elsősorban azzal magyarázható, hogy a 2021 végétől 2022 őszéig futó Zöld Otthon Program hatására átmenetileg jelentősen megemelkedett az új lakás vásárlására és építésére felvett hitelek aránya.
Az új lakás vásárlására felvett jelzáloghitelek részaránya jellemzően 7-10% között alakult, leszámítva a már említett 2022-es évet, amikor arányuk felment 18,9%-ra. Ezen kívül még 2019-ben (11,7%), 2020-ban (10,2%), illetve az idei év január-májusi adatai alapján 2026-ban (11,1%) ment ezen hitelek részaránya 10% fölé.
Az építésre, bővítésre felvett hitelek aránya jellemzően 5-10% között mozgott a vizsgált időszakban. A legmagasabb részarányt ez a hitelcél is 2022-ben (14,5%) tudta elérni, míg a legalacsonyabbat 2024-ben (5,6%). A 2022-es évet leszámítva ennek a hitelcélnak a részaránya csak egyszer, 2019-ben ment 10% fölé (11,5%).
A felújításra, korszerűsítésre felvett hitelek esetében 2021 volt a csúcs, amikor is ennek a hitelcélnak a részaránya megközelítette a 8%-ot. A többi évhez képest még a 2022-es év is kiemelkedőnek tekinthető a maga 6,9%-os részarányával, ám a többi vizsgált évben ez a hitelcél már az 5%-os részarányt sem érte el. A felújítás, korszerűsítés hitelcél egyelőre úgy látszik, hogy 2026-ban fog a legalacsonyabb súllyal rendelkezni, elvégre az idei év első öt hónapjának adatai alapján ennek részaránya 1,7% a teljes hitelezésen belül.
Az egyéb célra felvett hitelek részaránya 2017-ben volt a legmagasabb, 7,3%, míg a második legmagasabb 2018-ban, 5,1%. Ezen hitelcél részaránya azóta egyszer sem érte el a 4%-ot, De a 2022-es évet követően már a 2%-ot sem. Az idei év eddig eltelt részében ezek részaránya mindössze 0,6%.
Vannak drágább és olcsóbb hitelcélok?
Felmerülhet a kérdés, vajon másképpen áraznak-e a hitelintézetek attól függően, hogy az adós mit jelöl meg hitelcélként? A Bank360 kalkulátorával elvégzett számítás szerint 15 millió forint piaci lakáshitelnek 20 év futamidő esetén jelenleg 109 ezer és 115 ezer forint között mozogna a havi törlesztőrészlete (THM 6,47% - 7,01%), amennyiben a hitelcél használt lakás vagy ház vásárlása. De ugyanezeket az értékeket kaptuk akkor is, amikor hitelcélként új lakás- vagy ház vásárlását adtuk meg, és ugyanebben a sávban találtunk ajánlatokat akkor is, amikor a hitelcél építés vagy bővítés volt (~110 ezer forintos havi törlesztő, 6,47% - 6,65%-os THM).
Az árazás szempontjából tehát nincs különbség. Ennek ellenére láthattuk, hogy a jegybanki adatok szerint az elmúlt évtizedben messze a használt lakás vásárlása volt a leggyakoribb hitelcél. A jelenség hátterében elsősorban nem a hiteltermékek sajátosságai, hanem a magyar lakáspiac szerkezete, a lakáskínálat és a háztartások anyagi lehetőségei állnak.
A legfontosabb tényező, hogy Magyarország lakásállományának túlnyomó többsége használt ingatlanokból áll. Az új építésű lakások aránya évente csupán töredéke a teljes lakáspiacnak, így a lakásvásárlók eleve sokkal nagyobb kínálattal találkoznak a használt piacon. Mivel több elérhető ingatlan közül lehet választani, természetes, hogy a hitelből finanszírozott adásvételek többsége is ebben a szegmensben valósul meg.
Szintén fontos szempont az ár. Az új építésű lakások négyzetméterára jellemzően jelentősen meghaladja a használt lakásokét, különösen a nagyvárosokban és Budapesten. Bár az új lakások alacsonyabb fenntartási költségekkel, korszerű műszaki megoldásokkal és jobb energiahatékonysággal rendelkeznek, a magasabb vételár sok háztartás számára elérhetetlenné teszi őket. A vásárlók jelentős része ezért inkább használt lakást választ, még akkor is, ha azt később fel kell újítani vagy korszerűsíteni.
A földrajzi kínálat szintén a használt lakások irányába tereli a keresletet. Új lakóparkok és társasházi beruházások elsősorban a nagyobb városokban valósulnak meg, míg kisebb településeken gyakran egyáltalán nincs új lakáskínálat. Azok a háztartások, amelyek munkahelyük, családi kötődéseik vagy egyéb okok miatt egy adott településen szeretnének ingatlant vásárolni, sok esetben kizárólag használt lakások közül választhatnak.
A használt lakások piacát az is élénkíti, hogy ezek az ingatlanok általában azonnal birtokba vehetők. Ezzel szemben új építésű lakás vásárlásakor gyakran hosszabb kivitelezési idővel, csúszásokkal vagy egyéb beruházási kockázatokkal kell számolni. Sok vevő számára fontos szempont a gyors költözés, különösen élethelyzet-változás – például gyerekvállalás, házasság vagy munkahelyváltás – esetén.
A lakásépítés és az építési célú hitelek alacsony aránya részben abból is fakad, hogy egy családi ház felépítése lényegesen összetettebb és kockázatosabb folyamat, mint egy meglévő ingatlan megvásárlása. Az építkezés jelentős saját szervezést igényel, miközben az építőanyagárak, a munkadíjak és a kivitelezési határidők bizonytalansága növeli a projekt kockázatát. Emiatt sok háztartás inkább kész ingatlan megvásárlása mellett dönt.
Az állami otthonteremtési programok ugyan időszakosan növelték az új lakások iránti keresletet – például a kedvezményes áfakulcs, a CSOK egyes elemei vagy az MNB Zöld Otthon Programja révén –, ezek hatása jellemzően átmeneti volt. Az új lakások vásárlására felvett hitelek aránya például 2022-ben számottevően emelkedett, de ez nem változtatta meg tartósan a lakáshitelezés szerkezetét. A támogatási programok kifutásával vagy szigorításával a kereslet ismét döntően a használt lakások felé fordult.
Végül a magyar lakáspiacra jellemző a viszonylag alacsony mobilitás is. A háztartások gyakran ugyanazon a településen vagy régióban keresnek új otthont, ahol élnek, és ezekben a lokális piacokban a használt lakások kínálata sokszor nagyságrendekkel meghaladja az új építésű ingatlanokét.
Összességében tehát a használt lakás vásárlásának dominanciája nem a lakáshitelek eltérő árazásából következik. Sokkal inkább a magyar lakáspiac kínálati szerkezete, az új lakások korlátozott száma, a magasabb vételárak, a földrajzi elérhetőség, valamint a vásárlók kockázatkerülése és gyakorlati szempontjai magyarázzák, hogy az elmúlt tíz évben ez maradt messze a leggyakoribb hitelcél.
