Az egyetemi felvételi ponthatárok kihirdetése után sok család számára válik aktuálissá a kérdés, hogy melyik éri meg jobban: lakást vásárolni, vagy pedig bérelni? Bár a jelenlegi piaci kamatok mellett egy lakáshitel havi törlesztőrészlete még meghaladja az átlagos budapesti bérleti díjat, a lakbérek várható emelkedése és az ingatlanok értéknövekedése miatt hosszabb távon a vásárlás kedvezőbb pénzügyi döntés lehet. Számításaink szerint ötéves időtávon a lakás eladásából származó bevétel még a fennálló hiteltartozás rendezése után is jelentősen meghaladhatja azt az összeget, amely bérlés és az önerő befektetése mellett felhalmozható lenne. Az Otthon Start Program kedvezményes hitelével pedig a vásárlás előnye még egyértelműbbé válik, hiszen a támogatott hitel havi törlesztőrészlete már a jelenlegi budapesti albérletáraknál is alacsonyabb.
Múlt csütörtökön hirdették ki a felvételi ponthatárokat, így rekordot jelentő 140 427 jelentkező tudta meg, hogy felvették-e valamelyik egyetemre vagy főiskolára. A ponthatárok kihirdetését követően jellemzően az ingatlanpiacon is megkezdődik a mozgolódás, elvégre az otthonuktól távoli intézménybe felvett diákok számára égetővé válik, hogy szeptembertől megoldják a lakhatásuk kérdését. Ha egy diák nem tud vagy nem akar kollégiumban lakni, és a túlzottan nagy távolság miatt a szülői ház sem opció, akkor bizony szembesülni fog a venni vagy bérelni dilemmájával.
A Központi Statisztikai Hivatal (KSH) honlapján havonta publikált lakbérindex szerint a lakbérek az idei év első felében is összességében emelkedtek, jóllehet a tavaszi hónapok során inkább stagnálásról lehetett beszélni. Az albérletek tehát a jelenlegi átlagbérekhez viszonyítva még mindig drágának mondhatók, ennek ellenére sok esetben a bérleti díjak még mindig elmaradnak a jelenleg elérhető piaci lakáshitelek havi törlesztőrészleteitől. Ennek ellenére hosszú távon jobban megérheti a lakásvásárlás, ami még akkor is igaz, ha az nem megy pusztán önerőből, és a tranzakcióhoz hitelt is igénybe kell venni.
Így néznek ki a bérleti díjak és a törlesztőrészletek
A lakbérindex szerint 2026 első negyedévében Budapesten 273 ezer forint volt az átlagos havi lakbér, de Pest régióban még ennél is magasabb, 281 ezer forintos értéket regisztráltak. A csúcsot egyébként Pest régió megyei jogú városa (Érd) jelenti, ahol 326 ezer forintos átlagos havi lakbért állapítottak meg. A legalacsonyabb lakbérekkel Észak-Magyarországon találkozhatunk, ahol átlagosan 149 ezer, az ottani megyei jogú városokban pedig 152 ezer forintot kérnek el bérleti díjként.
Bérelni tehát kifejezetten drága, de mi a helyzet a vásárlással? 1,3 millió forintos négyzetméterárral és 40 négyzetméteres alapterülettel számolva 52 millió forintra jön ki a vételár. Ha ezt 20%-os önerő mellett szeretnénk megvásárolni, akkor 41,6 millió forint lakáshitelre lenne szükségünk, amelynek a jelenlegi kamatkörnyezetben 304–318 ezer forint között mozogna a havi törlesztőrészlete. (Bizonyos esetekben már 10%-os önerő mellett is lehetséges a hitelfelvétel, de most a mindenkire érvényes főszabályt vettük figyelembe.) Ezek az összegek tehát még magasabbak is a bérleti díjaknál, ez alapján tehát a vásárlás nagyobb terhet jelenthet, mint a bérlés. De mi a helyzet hosszú távon?
Mi várható a későbbiekben?
Az első évben még úgy tűnhet, hogy bérelni éri meg jobban, hiszen a 273 ezer forintos havi bérleti díj 38 ezer forinttal olcsóbb, mint a 311 ezer forintos havi törlesztőrészlet. Ez az első évben 456 ezer forint hátrányt jelent a vásárlásra nézve, ráadásul ebben az esetben 10,4 millió forint önerőt is ki kell fizetni a vásárláshoz. Fontos különbség azonban, hogy a következő években a lakbér szinte garantáltan emelkedni fog, miközben a törlesztőrészlet összege nem fog változni, mivel a legtöbb lakáshitel legalább 5-10 éves kamatperiódussal érhető el.
A törlesztőrészletek éves összege tehát 3 732 000 forint (12 * 311 ezer), míg a bérlés esetén csak az első évre tudunk pontos számot mondani, ami 3 276 000 forint (12 * 273 ezer). A későbbi évekre a múltbéli adatok alapján végeztünk becslést – a KSH adatai alapján Budapesten 2021 első felében 152 ezer forint volt az átlagos havi lakbér, ami 2026 első felére 273 ezer forintra emelkedett. Ez évi átlag 12,4%-os emelkedést jelentett, így most mi is ezt az értéket vettük alapul.
Ez azt jelenti, hogy a bérleti díj már a második évben is 307 ezer forintra emelkedik, ami csak minimálisan marad el a 311 ezer forintos törlesztőrészlettől. A harmadik évtől pedig meg is fordulnak a dolgok, és éves szinten már bő félmillió forinttal többe kerül a bérlés, mint a törlesztő fizetése (ez az összeg a negyedik évben már közel 1,1 millió, az ötödikben pedig bő 1,6 millió forintra emelkedik).
A bérleti díj előnye tehát gyorsan elillanhat, így a bérlők akár már a második évben is azon kaphatják magukat, hogy hosszú távon a vásárlás olcsóbbnak bizonyulhat. Arról nem is beszélve, hogy a bérleti díjak emelkedésével párhuzamosan az ingatlan értéke is jó eséllyel emelkedni fog. Hogy ez az értéknövekedés milyen mértékű lehet, nehéz megjósolni. A Magyar Nemzeti Bank (MNB) napokban publikált lakásárindexe alapján a fővárosban nominálisan 95,1%-os áremelkedés ment végbe 2021 első fele és 2026 első fele között, ami évente átlagosan 14,3%-os drágulást jelent.
Amennyiben ilyen ütemű áremelkedést feltételezünk a következő 5 évre is, úgy 2031-ben a most 52 millió forintos ingatlan értéke már 101,45 millió forint lesz. Ha a diák úgy dönt, hogy az egyetemi évek után már nincs szüksége az ingatlanra, és eladja azt, akkor természetesen a tranzakciót követően rendeznie kell a bank felé még fennálló tőketartozást, ami az eredeti, 41,6 millió forintról ekkorra 35,52 millió forintra olvadt. Ennek visszafizetése után még mindig az egykori diáknál maradna 65,93 millió forint.
Bérlés és befektetés
Elméletileg az is egy járható út, hogy a diáknak, bár megvan a tőkéje a lakásvásárláshoz, mégis inkább a bérlés mellett döntenek, miközben az önerőnek megfelelő összeget befektetik. Itt ismét azzal a kérdéssel szembesülünk, hogy mégis mekkora éves hozamra számíthatnak a jövőre nézve? Az egyszerűség kedvéért egy inflációkövető megtakarítási formával számoltunk a fentebb kalkulált, 10,4 millió forintos önerő összegével.
A 2021 óta eltelt évek, illetve a 2026 első felében mért inflációs adatok alapján évente átlagosan 8,22% volt az infláció mértéke, így most mi is ekkora befektetési hozammal számoltunk. Azt mondhatjuk tehát, hogy az első évben „megspórolt” 10,4 millió forintot öt évre tudjuk befektetni évi 8,22% hozam mellett. Ez azonban nem minden, hiszen az első évben további 456 ezer forintot tudunk öt évre befektetni, hiszen ez az az összeg, amit a havi törlesztőrészlet és az első évi bérleti díj különbözetén spórolunk.
A második évben viszont már csak 68 273 forinttal olcsóbb a bérlés, mint a törlesztés, így ekkor már csak ezt az összeget tudjuk befektetni a még fennálló négy évre. A harmadik évtől pedig nem marad mit befektetni, hiszen a bérlés már drágább, mint a havi törlesztőrészlet. Az ötödik év végére tehát 16,18 millió forintunk lesz, szemben az ingatlan eladása és a hitel végtörlesztése után megmaradt 65,93 millió forinttal. Ráadásul az utolsó három évben összesen 3,21 millió forinttal költöttünk többet a bérleti díjra, mint amennyit a törlesztőre költöttünk volna. (Igaz, vásárlás esetén a diákévek alatt 12,58 millió forintot költenénk hitelkamatra, de ezt ellensúlyozza az ingatlan értékének folyamatos emelkedése.)
Otthon Start esetén nincs kérdés
Az Otthon Start Program keretein belül a diák akár szülővel együtt is vehet fel hitelt, így elméletileg az is egy opció, hogy nem piaci, hanem kamattámogatott hitelből vegyék meg az ingatlant. Az OSP-hitel fix, 3%-os kamata mellett a 41,6 millió forintos hitel törlesztőrészlete havi 228 ezer és 231 ezer forint között mozogna, ami már önmagában alacsonyabb, mint a 273 ezer forintos havi bérleti díj. Ebben az esetben tehát már az első pillanattól fogva sem lehet kérdés, hogy melyik éri meg jobban.
Az alacsonyabb kamatnak hála a diákévek alatt gyorsabban olvadna a tőketartozás, így az ingatlan eladása és a végtörlesztés esetén 68,07 millió forint maradna a diák zsebében, szemben a piaci hitelnél kalkulált 65,93 millióval. Ami pedig a bérlős–befektetős verziót illeti, az első pillanattól kezdve ráfizetéses lenne lakást bérelni, így csak a 10,4 millió forint befektetése hozhatna némi pénzt a diák számára. Ez – maradva az évi 8,22% hozamnál – az ötödik év végére 15,44 millió forintot jelentene, miközben az öt diákév alatt összesen 8,71 millió forinttal kerülne többe a bérleti díj, mint a hitel törlesztője.
A fentiekkel kapcsolatban persze fontos megjegyezni, hogy a kalkulációnk során részben a jelenleg érvényes, részben pedig a múltbéli paraméterekből indultunk ki. Az elmúlt öt év korántsem volt szokványosnak nevezhető, hiszen az orosz-ukrán háború és az energiaválság nyomán rekordmagas volt a magyar infláció, így az elérhető hozamok is lényegesen magasabbak voltak, mint amit békeidőben megszokhattunk. Ugyanez igaz az ingatlanpiacra is – elég csak arra gondolni, hogy a tavaly szeptemberben megindult Otthon Start Program néhány hónap alatt akkora ingatlanár-emelkedést okozott, amit normál körülmények között csak több év alatt szokott elérni a piac.
Semmi garancia sincs tehát arra, hogy a múltbéli, magas hozamok a jövőben is elérhetők lesznek. Ennek ellenére az arányok igen sokatmondók, és talán kellően meggyőzően jelenthetjük ki, hogy aki teheti, az jobban fog járni a vásárlással.
