Az egyetemi felvételi ponthatárok kihirdetése kapcsán nemrég külön cikkben foglalkoztunk azzal a kérdéssel, hogy lakást venni vagy vásárolni éri meg jobban. Előző cikkünkben jelentős részben a jövőre vonatkozó becsléseket tettünk, amelyek alapján arra jutottunk, aki csak teheti, annak mindenképpen megéri a lakásvásárlás. De mi a helyzet akkor, ha inkább a múltbéli adatokra koncentrálunk? Hogyan áll ma valaki, aki 2016-ban lakást vásárolt, illetve valaki, aki a bérlés mellett döntött, illetve jobb híján arra kényszerült?
Amennyiben valaki 2016-ban lakást akart vásárolni, egészen már árakkal találkozhatott, mint ma. A Központi Statisztikai Hivatal (KSH) adatai szerint akkoriban a használt lakások budapesti átlagára mindössze 21,2 millió forint volt, de még az új lakások átlagára is 25 millió forint alatt maradt (23,6 millió). Amennyiben csak a minimálisan elvárt, 20%-os önerőt feltételezzük, úgy ez azt jelenti, hogy egy átlagos ingatlan megvásárlásához 16,96 millió, illetve 18,88 millió forint lakáshitelre lett volna szükség.
Mivel azt szeretnénk megmondani, hogy mennyivel járt jobban az, aki 2016-ban legalább 10 évre fix kamatperiódusú lakáshitelt vett fel, úgy mi most 6%-os éves kamattal fogunk számolni (a jegybanki statisztikák szerint akkoriban ennél alacsonyabbak voltak a lakáshitelek átlagos kamatlábai, ugyanakkor 10 éve még a mostaninál jóval gyakoribbak voltak a rövidebb kamatperiódusú lakáshitelek).
A fenti, 6%-os kamatlábat és 10 éves futamidőt feltételezve 16,96 millió forintnak ~188 ezer forint, 18,88 millió forintnak pedig ~210 ezer forint volt a havi törlesztőrészlete. Mi most az egyszerűség kedvéért a kettő átlagával, tehát ~199 ezer forintos havi törlesztőrészlettel fogunk számolni.
Ezzel szemben a KSH vonatkozó statisztikái szerint 2016-ban mindössze 150-155 ezer forint volt az átlagos havi lakbér Budapesten, tehát mindössze havi ~47 ezer forinttal volt olcsóbb bérelni, mint hitelt felvenni. Ez az első évben még évi ~560 ezer forint különbséget jelentett volna, vagyis ennyivel volt kisebb a 2016-os kiadása annak, aki bérelt. Csakhogy, mint említettük, fix hitellel számoltunk, tehát a jelzáloghitel havi törlesztőrészlete a következő években is változatlan maradt, miközben a lakbérek szinte folyamatosan emelkedtek.
A fentiek következtében a bérlő előnye 2017-ben már csak évi ~537 ezer, 2018-ban pedig ~443 ezer forint volt, 2019-ben pedig egészen évi ~301 ezer forintra olvadt. Bár a covid-járvány idején, 2020-21-ben történt némi visszapattanás (~459 ezer illetve ~493 ezer forint), ám ez csak átmenetinek bizonyult. Az utolsó év, amikor az átlagos budapesti lakbér még elmaradt a 2016-os lakáshitel törlesztőjétől, 2022 volt, ám ekkor is már csak évi 50 ezer forintos előnyről beszélhettünk. Az azóta eltelt időszakban pedig már a bérleti díj volt a magasabb – 2023-ban évi ~349 ezer, 2024-ben évi ~653 ezer, 2025-ben pedig évi ~832 ezer forinttal.
Az idei évre vonatkozólag értelemszerűen még csak az év első felére ismerünk adatokat, de még ha azt is feltételezzük, hogy az év második felében nem történik áremelkedés, akkor is éves szinten ~889 ezer forinttal kerül majd többe a bérlés, mint amennyibe a 10 éve felvett lakáshitel törlesztője kerülne.
Mi a helyzet 2026-ban?
Tehát 2023-tól kezdve éves szinten több százezer forinttal maradt több annak a zsebében, aki 2016-ban lakásvásárlás mellett döntött, illetve megtehette, hogy vásároljon. Itt persze még nincs vége, hiszen mindehhez még azt is hozzá kell vennünk, hogy a vásárlónak mostanra a tulajdonába került egy ingatlan, amely piaci értéke mostanra a sokszorosa a 10 évvel ezelőttinek. A KSH vonatkozó adatai szerint a budapesti használt lakások átlagára 2025-ben már 46,9 millió forint volt, míg az új lakásoké 93 millió forint. Amennyiben ebben az esetben is egyszerűen a kettő átlagát vesszük, úgy 69,95 millió forintot kapunk.
Persze ebben az esetben is felvethető, hogy a bérlő elméletileg megtehette, hogy a törlesztőrészletek és a bérleti díjak különbözetét befektette. Láthattuk, hogy az első években éves szinten még több százezer forint maradt a bérlő zsebében, illetve ha feltételezzük, hogy a bérlőnek is rendelkezésére állt a lakásvásárláshoz szükséges 20%-os önerő (jelenlegi példánkban 4,48 millió forint), úgy az elmúlt 10 évben bő 7,3 millió forintja volt, amit befektethetett.
Fontos kérdés, hogy mekkora hozammal számoljunk? A 2016 óta eltelt évtizedben az éves átlagos infláció mértéke a 2026. első félévi adatokat is figyelembe véve 5,8% volt. Példánkban mi most úgy számoltunk, hogy a lakásbérlő az átlagos éves inflációt 2 százalékponttal meghaladó befektetési eszközbe tette a pénzét, tehát évente átlagosan 7,8% hozamra számíthatott.
Az első évben tehát bő 5 millió forint volt a megtakarított összeg, ami a meg nem vett lakás 20% önerejének számolt 4,48 millió forintnak és annak a közel 560 ezer forintnak az összege, amit azon spórolt a bérlő, hogy 2016-ban még olcsóbb volt a bérleti díj a havi törlesztőrészletnél. Ezt az összeget tehát befektette 10 évre, átlagosan évi 7,8% hozam mellett.
A második évben már csak a havi törlesztő és a havi bérleti díj különbözetét tudta befektetni, ami közel 537 ezer forint volt. Ezt ugyancsak befektette évi 7,8% átlagos hozam mellett a fennmaradó 9 évre, és így tovább. Ugye ezt 2022-ig tudta csak megtenni, hiszen addig nyert azon, hogy bérelt, nem pedig hitelt törlesztett. Az így félrerakott összegek a hozamokkal együtt mostanra meghaladnák a 14,5 millió forintot.
Igaz, a 2023-as évtől kezdve a bérlés már ráfizetéses volt, hiszen ekkortól kezdve a havi bérleti díjak meghaladták a 2016-ban felvett hitel havi törlesztőrészletét. Ez a bérlőnek 2023-ban még csak évi ~349 ezer forint veszteséget okozott, ám 2024-ben már ~653 ezret, tavaly ~832 ezret, az idei évben pedig közel 889 ezer forintot. Ez összességében bő 2,7 millió forint veszteséget jelent, amit akár le is vonhatunk a fenti 14,5 millió forintból. Így közel 11,8 millió forint a végösszeg, tehát ekkora összeget tudott volna a lakásbérlő felhalmozni a 2016 óta eltelt időszakban.
Ez lényegesen elmarad attól a ~70 millió forinttól, amit az ingatlan értékének fent számoltunk, arról nem is beszélve, hogy a fent felvázolt példánkban szereplő lakásvásárlónak jövőre már nem is kell hitelt törlesztenie, miközben a bérleti díjat továbbra is fizetni kell majd.
Mi a helyzet 20 éves futamidő esetén?
Amennyiben ugyanakkora, vagyis 17,92 millió forintos hitel felvételét feltételezzük ugyanúgy 6% éves kamat mellett, ám 20 éves futamidővel, úgy a hitel kezdeti havi törlesztőrészlete ~128 ezer forint lett volna. Ebben az esetben még egyértelműbb lett volna a helyzet, hiszen ez azt jelenti, hogy a hitel törlesztőrészlete már a felvétel pillanatában alacsonyabb lett volna, mint az akkori átlagos havi bérleti díj (ez ugyebár 2016-ban 150-155 ezer forint volt a KSH adatai szerint).
Ebben az esetben tényleg semmi sem szólt volna a bérlés mellett, hiszen még befektetni is maximum a vételár 20%-ának megfelelő 4,48 millió forintot lehetett volna, ami most, 10 évvel később ~9,5 millió forintot érne, amennyiben továbbra is évi 7,8%-os hozamot feltételezünk. Sőt, mivel a bérlés már az első évben is ~287 ezer forinttal drágább lett volna, mint a hitel törlesztője, így valójában célszerűbb ezt az összeget levonni a 4,48 millióból, és csak 4,19 millió forint befektetéssel számolni, ami már csak ~8,9 millió forint lenne mostanra.
A következő 9 évben keletkező mínuszt levonva azonban még így is bőven negatívan jönne ki a bérlő, hiszen 2022-től kezdve már évi 1 millió forinttal is többe került volna a bérleti díj, mint a 2016-ban felvett hitel törlesztése. Ezeket a mínuszokat is figyelembe véve mostanra 1,7 millió forint mínuszban lenne a bérlő, miközben lakás sem lenne a nevén.
A felvázolt példánk elején 10 évre fixált kamatperiódusról beszéltünk, így 20 éves futamidő esetén történne egy forduló a futamidő felénél. A jelenlegi banki ajánlatok alapján azt mondhatjuk, hogy ez jó eséllyel a hitel kamatának az emelkedését jelentené. Csakhogy az elmúlt 10 évben annyit csökkent volna a hitel tőketartozása, hogy még 1 százalékpontos emelkedés sem jelentené a havi törlesztőrészlet jelentős emelkedését.
A példánkban szereplő hitel tőketartozása az első évtized végére ~11,6 millió forintra olvadt volna, így még ha 7%-os kamattal is számolunk a második évtizedre, a havi törlesztőrészlet még mindig csak ~134 ezer forintra emelkedne. Ez pedig még a felét sem teszi ki annak a 273 ezer forintnak, amennyit átlagosnak elkértek egy budapesti albérletért 2026 első felében.
Összegzés
A számítások alapján az elmúlt tíz év egyértelműen azoknak kedvezett, akik 2016-ban megengedhették maguknak a lakásvásárlást Budapesten. Bár egy 10 éves futamidejű hitel esetében a bérlés az első években még alacsonyabb havi kiadást jelentett, a folyamatosan emelkedő lakbérek miatt ez az előny fokozatosan eltűnt, 2023-tól pedig már a bérlők fizettek többet. Még akkor is jelentős a különbség, ha feltételezzük, hogy a bérlő a kezdeti önerőt és az első években megspórolt összegeket évi 7,8%-os hozam mellett befektette: 2026-ra így mintegy 11,8 millió forintos vagyont halmozhatott volna fel, miközben a példában szereplő lakástulajdonos ingatlanának becsült értéke közel 70 millió forint.
A 20 éves futamidejű hitelnél még látványosabb a különbség, hiszen annak mintegy 128 ezer forintos kezdeti havi törlesztője már 2016-ban is alacsonyabb volt az akkori budapesti átlagos lakbérnél. A számítások szerint tehát az elmúlt évtizedben pénzügyi szempontból messze a lakásvásárlás bizonyult kedvezőbb döntésnek: a tulajdonos nemcsak a lakbérek emelkedésétől védte meg magát, hanem közben jelentős értéknövekedést is elért az ingatlanán.
