Aki az elmúlt két évben a csúcskamatok idején vett fel hitel, most szívhatja a fogát a magas részletek miatt. Ebbe azonban nem kell belenyugodni akár évtizedekre, kereshetünk olcsóbb ajánlatot. A drága jelzálogkölcsönöknél már sokaknak eljöhetett a hitelkiváltás ideje. A szerződések apró betűs részei persze rejthetnek buktatókat, plusz kiadásokat, de az akár havi több tízezres megtakarításnál még így is megérheti lecserélni a hitelünket.
A banki ügyfelek többsége csak addig foglalkozik érdemben a hitelével, amíg meg nem kapja. A kölcsönfelvétel előtt még hajlandó esetleg arra, hogy összehasonlítsa a különböző ajánlatokat egy hitelkalkulátorral, megkeresse a számára legjobb konstrukciót, a pozitív hitelbírálat és a folyósítás után viszont már csak a törlesztéssel törődik, a kölcsönt magát egy letudott problémaként kipipálja. Akkor is, ha közben szívja a fogát a drága kölcsön miatt.
Csakhogy ezzel a hozzáállással főleg egy nagyobb összegű és hosszú futamidejű hitelnél sok pénzt bukhat a banki adós. Időről időre jöhetnek ugyanis olyan időszakok, amikor általános kamatcsökkenés vagy egy másik bank kedvezőbb ajánlata miatt érdemes lecserélni a meglévő kölcsönt. A hitelkiváltás ugyan első látásra macerás procedúrának tűnhet, de mégis megéri, hiszen sokszor több millió forintot is spórolhat az, aki jó időben cseréli le a rosszabb kölcsönét egy jobbra.
Rendszeresen ellenőrizzük az ajánlatokat!
Akár személyi kölcsönünk, akár lakáshitelünk van, érdemes rendszeres időközönként, például félévente ellenőrizni a bankok ajánlatait. Ehhez elég egy hitelkiváltó kalkulátornak megadni a meglévő kölcsön alapadatait, és rögtön kiszámolja, más bankoknál milyen feltételekkel lehetne folytatni a meglévő hitel törlesztését. Fontos ilyenkor, hogy ne az eredeti hitelösszeget és az eredeti futamidőt adja meg az adós, hanem a még fennálló tartozás összegét és a hátralévő futamidőt.
Tehát ha valaki 20 évre vett fel 20 millió forintnyi lakáshitelt, és már három év letelt, akkor 17 éves futamidővel és az aktuálisan fennálló tartozással számoljon. Utóbbi a kamatoktól is függ, alacsonyabb kamatok (4,5 százalék alatt) mellett akár 18 millió forint alatti összeg is lehet, míg akkor, ha magasabb volt a lakáshitel eredeti kamata (10 százalék fölött), akkor a 19 milliót is megközelítheti. A fennálló tartozás pontos összegét a bank meg tudja mondani.
A futamidő alatt a tőketartozás nem azzal arányosan csökken, mert a törlesztésből az első években nagyobb részt tesz ki a kamat, majd ennek aránya folyamatosan kisebb lesz. Ezért érzik azt az adósok az első években, hogy hiába törlesztenek már régóta, a még visszafizetendő kölcsön összege csak nem akar csökkenni.
A hitelkiváltási kalkuláció után könnyen kideríthető, vannak-e olyan banki ajánlatok, amelyeknél a meglévő kölcsönhöz képest annyival alacsonyabb a törlesztőrészlet, hogy már megéri elindítani a hitelkiváltási folyamatot.
Kétéves a kamatsokk
A legnagyobb eséllyel azok a banki ügyfelek találkozhatnak most sokkal alacsonyabb törlesztőrészletű kölcsönökkel, akik 2022 közepe és 2023 vége között vettek fel lakáshitelt. A kamatok ebben az időszakban kezdtek felmenni, és 2023 elején tetőztek 10 százalék fölött. Az MNB adatai szerint akár 100 ezer olyan lakáshitel-szerződés is lehet, amelyet a jelenleginél magasabb átlagos kamat mellett vettek fel az elmúlt bő két esztendőben, és piaci alapú kölcsön, nem kamattámogatásos konstrukció.
Jelenleg akár 6,5-7 százalékos THM-mel is ki lehet váltani a korábban felvett lakáshiteleket, és 2022 októberétől kezdve majdnem egy éven át az átlagos THM-ek 10 százalék fölött voltak. A 3-4 százalékpontnyi különbség egy 10 millió forintos tőketartozású lakáshitel esetében évente 300-400 ezer forintnyi kamatelőnyt jelenthet, a havi törlesztőrészlet 25-30 ezer forinttal is csökkenhet. A visszafizetendő teljes összeg, ha a futamidőből még 10-15 év hátravan, akár 3-6 millió forinttal is kisebb lehet.
A bankok próbálnak röghöz kötni
A kiváltásnál persze figyelembe kell venni azt is, hogy a bankok is ragaszkodnak a jól fizető ügyfélhez. A végtörlesztésnek díja lehet, emellett ha a folyósításnál kedvezményt adtak, akkor sok esetben “hűségidőt” is kikötnek ezért cserébe. Sok bank elengedi a kezdeti költségeket vagy azok egy részét a hitelfelvételnél, átvállalja a közjegyzői díjat, az értékbecslés árát vagy a folyósítási jutalékot. Ha az ügyfél 3-4 éven belül szeretné visszafizetni a hitelét, ezeket a költségeket utólag visszakövetelhetik a hitelintézetek, de van olyan nagybank is, amelyik egyes lakáshiteleinél hat évig élhet ezzel a lehetőséggel. Ezeken felül kell még kifizetni a végtörlesztés akár 2 százalékos díját (ez a hitel aktuális tőkeértéke alapján számítják).
Az új banknál szintén lehetnek az új lakáshitelnek induló költségei. Ez a két tétel a hitelkiváltást alaposan megdrágíthatja, akár a tőketartozás 3-5 százalékának megfelelő egyszeri költséget is jelenthet az adós számára. Vagyis egy 10 milliós hitelnél 300-500 ezer forint is lehet a kiváltás díja. Érdemes tehát számolgatni, megéri-e ezt az ügyletet végigvinni, ha a várható haszon kicsi. Néhány száz vagy ezer forintos törlesztőrészlet-csökkenés miatt aligha éri meg váltani, de havi 10 ezer forint fölött már célszerű mérlegelni.
A Magyar Nemzeti Bank (MNB) a kamatcsökkentési ciklust lelassította, a lakáskölcsönök kamatait befolyásoló referenciamutatók pedig magasabbak, mint 2023 végén, így azoknak, akiket a bankok hűségkedvezményei már nem kötnek röghöz, nem érdemes sokat várni a lakáshitel kiváltással. Azoknak viszont, akiknek emiatt több százezer forintot kellene visszafizetni, lehet, hogy megéri kivárni a hűségidőszak végét. Új hitelként pedig érdemes megfontolni a minősített fogyasztóbarát lakáshiteleket (MFL), ezeknél ugyanis a kezdeti költséges és egy esetleges későbbi hitelkiváltás költségét is limitálták. A folyósítás díja 0,75 százalék, maximum 150 ezer forint lehet, az előtörlesztésé pedig nem haladhatja meg az előtörlesztett összeg 1 százalékát.
