Budapesten esélye sem lesz egy átlagos fiatal családnak a lakáshoz jutásra, de vidéken is bajban lesz, aki saját otthont szeretne, viszont lemarad az állami támogatásokról, mert 30 éves kor fölött szülne, vagy nem falun szeretne letelepedni. 

Sokkoló hatással lehet az ingatlanpiacra és a lakáshitelezésre is a kormány nemrég bejelentett két intézkedése: a babaváró támogatás szigorítása és a városi CSOK eltörlése. Az utóbbi intézkedést azzal indokolták, hogy városban már semmire sem elég a támogatás, csak falun van értelme. A 2630 preferált kistelepülésen használt lakások vásárlására és felújítására még növelik is a támogatási összegeket, hogy még vonzóbb legyen a konstrukció. 

Tény: a CSOK-on belül a falusi változat vált kelendőbbé az elmúlt években. Ez a Magyar Nemzeti Bank (MNB) Lakáspiaci jelentése is megerősíti. Az eredeti CSOK-ot 2016-ban vezették be, és 2022 végéig összesen több mint 700 milliárd forintnyi támogatás ment ki a családokhoz. A falusi CSOK 2019 közepén jelent meg, és a bevezetése óta folyamatosan magas a részaránya a CSOK-on belül, jelenleg valamivel 50 százalék fölött van. 

Falusi CSOK-ra az indulástól 2022 végéig több mint 191 milliárd forintnyi szerződést írtak alá, ez azt jelenti, hogy ebben az időszakban az összes CSOK-szerződés 45 százaléka falusi volt. Ha maradnak az arányok, akkor ez alapján jövőre a CSOK-igények akár fele is eltűnhet a piacról. Ezt a kiesést az sem fogja valószínűleg kompenzálni, hogy a preferált kistelepülésen a korábbinál valamivel nagyobb támogatást kaphatnak az igénylők. 

A CSOK nagy előnye, hogy a vissza nem térítendő támogatás mellé kedvezményes kamatozású hitel is jár. Az ügyfelek számára 3 százalékos kamatú lakáshitel pedig nagyon kedvezőnek számított az utóbbi időben, amikor a piaci lakáshitelek kamata 10 százalék körül járt. Ennek is köszönhető, hogy a támogatott hitelek súlya az elmúlt évben megnőtt. 2018 őszén például még olyan kedvezőek voltak a piaci kamatok, hogy a lakáshitelek mindössze 4-5 százaléka volt támogatott, a többit piaci alapon igényelték. 

Az idén viszont a támogatott lakáshitelek aránya az összes lakáshitel-szerződésen belül már 20 százalék körül van - és ez jóformán mind CSOK-hitel. Két gyereknél új és használt lakásra is 10 millió, három vagy több gyerekre pedig 15 millió forintnyi kedvezményes hitelt igényelhetnek az idén a családok. A CSOK mellé sokan vesznek fel a támogatotton túl piaci kamatozású hitelt is. Jelenleg a friss lakáshitelek mintegy 30 százaléka kapcsolódik már CSOK-hoz, vagyis ez a támogatás az egyre szűkülő lakáshitelpiac egyik motorja, elvesztése a nem támogatott kölcsönök igénylésére is negatívan hathat. 
 

A babaváró szigorítása sokkolhatja a hitelpiacot

A teljesen támogatássá tehető kedvezményes babaváró hitel szigorítása még tovább szűkítheti a családok lakáshoz jutási lehetőségét, és a többi támogatott hitel piacát is. Jövőre csak azok a házaspárok juthatnak hozzá a 10-ről 11 millió forintra emelkedő kölcsönösszeghez, akiknél a pár nő tagja nem töltötte még be a 30. életévét. Ha 30-41 év között vagy a házaspár nő tagja, csak akkor kaphatják meg a támogatott hitelt, ha orvosi papírokkal igazolják a várandósságát. 

A különféle statisztikák alapján ez a szigorítás komoly visszaesést eredményezhet az igénylésekben. A KSH adatai szerint 2018-ban az első házasságkötés időpontja átlagosan 30,1 év volt, és a gyerekek több mint felét (51,1 százalékát) 30 évesnél idősebb anyák szülték meg. A 30 éves nők 55,9 százaléka gyermektelen volt az öt évvel ezelőtti felmérés szerint, 24,2 százalékuknak volt egy gyermeke, 13,1 százalékuk kétgyemekes, és csak a maradék 6,8 százaléknak volt három vagy több gyermeke.

Az MNB Hitelezési folyamatok című kiadványának adatai szerint a babaváró támogatást igénylők, akik 18-41 éves nők lehettek, 59 százaléka volt gyermektelen, 26 százalékuk egy, 11 százalékuk pedig két gyereket nevelt a hitel felvételekor. Az MNB adataiból az is kiderül, hogy a babaváró támogatás bevezetése után a lakossági hitelfelvétel a legnagyobb mértékben 30-34 éves korosztályban ugrott meg, ez a korosztály csaknem 50 százalékkal nagyobb arányban részesedett a teljes lakossági hitelfelvételből 2019 közepétől kezdve, mint azt megelőzően. Kiugró mértékben nőtt még a lakossági hitelpiaci részesedése a 25-29 éveseknek is, de az ennél fiatalabbak már nem kapkodtak olyan nagy számban a támogatott hitelért.

Ez így együtt azt jelenti, hogy a 30 fölöttiek nagy számban számítottak a babaváróra, vagyis nagyon sok házaspár eleshet jövőre ettől támogatástól. Köztük olyan viszonylag fiatalon szült anyák is, akik az első gyereküket ugyan 30 alatt vállalták, de mostanra már elmúltak 30 évesek, és a második, harmadik gyerekeküket tervezve vennék fel a hitelt. 

Drága a lakás, magas az önerő

A babaváró támogatás kiesése pedig a teljes lakáshitelpiacot sokkolhatja. Az MNB felmérése szerint ugyanis a babaváró támogatást igénylő adósok kétharmada lakásvásárláshoz használta fel a hitelt, sokan további hitelekkel kiegészítve. A babavárósok csaknem fele - 415 ezer ügyfékből 197 ezer - másik hitellel is rendelkezett 2022 végén. 33 ezren felvették a babaváró mellé a kedvezményes CSOK-hitelt is, és további 5 ezer család igényelt más támogatott hitelt a babaváróhoz (például lakásfelújítási támogatáshoz kapcsolódó kölcsönt). 25 ezernél is több olyan család volt, amelyik a babavárót és a CSOK-ot még piaci kamatozású lakáshitellel is megfejelte, ők átlagosan 29 millió forintnyi tartozást halmoztak fel. 

Erre a több tízmillió forintra pedig szükség van, ha lakáshoz akar jutni egy fiatal házaspár, az ingatlanárak ugyanis a CSOK 2016-os bevezetése óta elszálltak. A lakóingatlanok ára egy MNB-s felmérés szerint egész Európában Magyarországon nőtt a legnagyobb mértékben, 2015 óta 156 százalékkal emelkedett. Ugyanakkor az adósságfék-szabályok szigorúak, ha hitelből szeretne valaki lakást vásárolni, legalább 25 százaléknyi önerőt elő kell teremtenie. Ebből 20 százalék a kötelező minimum, amit a bankok előírnak, a többi az illetékekre, költségekre megy el. Az illetéket a CSOK-os lakásokra ugyan elengedik, de jövőre a városi CSOK kivezetésével ez a lehetőség a gyerekes családok számára a nagyobb településeken megszűnhet.

A tanulmány azt is megállapítja, egy 35 év alatti fiatalnak, aki az első lakását szeretné megvásárolni, átlagosan 10 évig kell takarékoskodnia csupán az önerő előteremtésére. Ez pedig azt jelentheti, hogy ha a családtervezést fontolgató házaspárok az életkoruk vagy a kiszemelt település miatt elesnek az állami támogatásoktól, csak sok éves késéssel tudnak hozzájutni olyan lakáshoz, amelyben szívesen felnevelnék a gyerekeiket. Tehát a 30 év alatti nők, ha a férjükkel falun szeretnének gyereket nevelni, akkor jövőre jobb helyzetbe kerülhetnek, mint az idén. Mások viszont nem, bár azok a 30 fölöttiek is hozzájuthatnak támogatott lakáshitelhez legalább, akik a preferált kistelepülések valamelyikén terveznek gyereket nevelni.

Budapesten semmi esély nem marad lakásvásárlásra

A 30 fölöttiek és a városokban letelepedni kívánók viszont a magas önerő és a magas piaci hitelkamatok miatt egyre nehezebben tudnak majd lakást venni. Ez pedig visszavetheti a reprodukciós kedvet is. Sokan ugyanis azért halogatják a gyerekvállalást, mert nem tudnak megfelelő méretű, minőségű lakást vásárolni, ahol felnevelhetik a gyermekeiket. 

Az MNB májusi Lakáspiaci jelentésében kijelenti: Budapesten már csak az otthonteremtési és családtámogatásokat leginkább igénybe venni képes, 3 gyerekes családok tudnak túlzott kockázatot jelentő anyagi kifeszítettség nélkül új lakást venni, ez is csupán a háromgyerekes családoknak szóló bőkezű CSOK és CSOK-hitel miatt lehetséges. Az átlagos jövedelmű, gyermek nélküli háztartások számára már csak rendkívül nagy anyagi kifeszítettség mellett lehetséges a hitelből történő lakásvásárlás.

Vidéken az otthonteremtési támogatásokkal most még akár egy új lakást is meg tudtak vásárolni hitelből a családok, támogatás nélkül viszont egy átlagos kétkeresős, kétgyermekes család még használt lakást sem tudna vásárolni anélkül, hogy ne rokkanjon bele a hiteltörlesztésbe.

A CSOK megváltozó, 2024-től hatályos szabályairól itt olvashatsz részletesen, a babaváró hiteléről pedig itt.