Elszaladtak a lakásárak, egy fiatalnak már tíz évig kell spórolnia csak ahhoz, hogy összerakja a lakáshitelhez szükséges önerőt. Már a saját szakértői is az MNB adósságfék-szabályainak lazítását javasolják annak érdekében, hogy a fiatalok könnyebben megvehessék az első lakásukat.
Elkeserítő tanulmányt tettek közzé a Magyar Nemzeti Bank (MNB) szakértői a fiatalok lakáshoz jutási esélyeiről. Az ingatlanok ára az Európai Unióban Magyarországon nőtt a legnagyobb mértékben az elmúlt években, 2015-ös ár 256 százalékára emelkedett egy átlagos ingatlan ára. Messze nagyobb mértékben, mint az ezüstérmes Csehországban, ahol 221 százalék volt ez az arány, a bronzérmes Lettországban pedig pontosan a duplájára nőtt a lakások ára. Eközben a legtöbb nyugat-európai országban a 2015-ös ár 100-150 százalékán forognak a lakóingatlanok.
Mindez azt eredményezte, hogy Magyarországon azok, akik az első lakásukat akarják megvásárolni, háromszor akkora önerőt kell most letenniük az asztalra egy lakáshitelnél, mint 2014-ben. A tanulmány azt is megállapítja, hogy Magyarországon extrém magas a saját tulajdonú ingatlanban lakók aránya, 92 százalékos, lakást bérelni pedig drága, mivel átlagosan a jövedelem 47 százalékát elviszi a bérleti díj. Az ingatlanpiaci árak Magyarországon határozottan túlértékeltnek számítanak, ami nem kedvez az első lakásuk megvásárlását tervezőknek
Tíz év alatt gyűlik össze az önerő
Az első lakáshoz való hozzájutást nem csak az árak emelkedése, de az adósságfék-szabályok is gátolják - állapítja meg a tanulmány. Egy lakás megvásárlásához az MNB most minimum 20 százalékos önerőt ír elő, de jellemzően legalább 25 százalékot kell a fiatalnak letenni az asztalra ahhoz, hogy a kezdeti költségekkel - illeték, ügyvédi díjak, közvetítői jutalékok - együtt hozzájuthasson a kiszemelt ingatlanhoz. Ez a 25 százalékos önerő a legmagasabb belépési küszöb a lakásvásárlásoknál az egész Európai Unióban.
A lakásvásárláshoz már 2015-ben is sokáig kellett gyűjteni a pénzt, mire összejött az önerő egy átlagos lakáshoz, egy 40 év alatti munkavállalónak a statisztikák szerint 7,1 évet kellett gyűjtenie a pénzt, azóta már 10 évig kell takarékoskodni csupán ahhoz, hogy az önerő meglegyen. A Hitelintézeti Szemlében megjelent tanulmány azt is megállapítja, hogy az első lakásukat vásárlók medián életkora 32 év, általában kisebb önerővel rendelkeznek, kevesebb a jövedelmük, és gyakrabban vesznek fel lakáshitelt, mint azok, akik már a második vagy többedik lakásukba költöznek.
Sok országban kapnak kedvezményt
Magyarországon az első lakásukat vásárló fiatalokra ugyanolyan előírások vonatkoznak most, mint minden más jelzálogadósra. Sok országban viszont kedvezményt adnak nekik a hitelfelvétel során annak érdekében, hogy gyorsabban és könnyebben lakáshoz jussanak. Ennek a demográfiai hatása is kedvező lehet, minél könnyebben tud ugyanis egy fiatal megfelelő méretű saját lakást vásárolni, annál korábban vállalhat gyereket. Ha ugyanis a szigorú hitelbírálati szabályok miatt csak kevés hitelhez jut hozzá, kicsi, szűkös lakást vesz majd, ahol nem férnek el a gyerekek.
Vannak országok, amelyekben az első lakás megvásárlásához adnak a hiteleknél kedvezményeket, máshol életkori korláthoz kötik ezt, utóbbit jellemzően 35-36 év körül határozzák meg. Több országban a hitelfedezeti arány 95-100 százalékig is elmehet a fiataloknál, vagyis alig kell önerő a hitelből vett lakáshoz. Igaz, egyes országokban az állami garanciaprogramban is részt kell venni a hitelfelvevőknek az önerő csökkentése érdekében, így próbálják mérsékelni a bankoknál jelentkező nagyobb kockázatot.
Magyarországon is lehetnének engedmények
Az MNB szakértői felvetik, hogy Magyarországon is lehetne hasonlóképpen csökkenteni a fiatal lakásvásárlók számára az önerőt, 5-10 százalékponttal magasabb hitelfedezeti arány az eddigi felére vagy háromnegyedére csökkenthetné az önerő előteremtéséhez szükséges időt. Mivel a fiatalok bére általában gyorsabban emelkedik az idősebbekénél, a jövedelemarányos-törlesztőrészletre (JTM) vonatkozó szabályokon is lehetne enyhíteni az esetükben. Emellett a nem teljesítéssel kapcsolatos kockázatok csillapítására létre lehetne hozni itt is egy állami garanciaalapot, vagy pedig jelzáloghitel-biztosításhoz lehetne kötni a kölcsön felvételét.
A szakértői javaslat megfontolására és megvalósulására az elkövetkező években még nagyobb szükség lehet, hiszen éppen 2024-től szűkülnek be vagy szűnnek meg azok a családtámogatások sokak számára, amivel az önerőt lehetett felmutatni vagy legalább kipótolni a hitellel vett lakásnál. A csok támogatást és a babaváró hitelt jellemzően éppen ehhez használták az igénylők.
Azoknak a fiataloknak, akik jövőre már gyerekvállalással sem tudják felvenni a csokot és a babaváró hitelt, sokmilliós önerőt kell valahonnan előteremteniük a lakásvásárláshoz. Ez azzal is járhat, hogy 30 év fölötti nők még tovább halogathatják a gyerekválallalást, ha nem jutnak megfelelő méretű, minőségű lakáshoz. Sokan úgy gondolkoznak, hogy nem vállalnak gyereket, amíg albérletben laknak, vagy csak egy szoba-konyhára telik.
Egyelőre az adósságfék-szabályok lazítása sincs napirenden, sőt: a JTM előírásokon éppen most szigorított az MNB. Júliustól 500 ezerről 600 ezer forintra emelkedett az a minimális nettó jövedelem, amelytől kezdve a jelzáloghitel törlesztőrészlete - legalább tízéves kamatfixálás esetén - elérheti a jövedelem 60 százalékát. 600 ezer forintos fizetés vagy más jövedelem alatt legfeljebb a havi bevétel 50 százalékának megfelelő törlesztőrészletű hitelt vehetnek fel az adósok.
