Lakáshitel önerő – mi számít bele és mi nem?
Lakáshitel önerő – mi számít bele és mi nem?
Lakáshitel önerő a hitelösszegtől függetlenül minden esetben szükségben. A jogszabályok szerint a bankok maximum a fedezeti ingatlan értékének 80%-ra adhatnak lakáshitelt. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy egy 50 millióra értékelt ingatlan megvásárlásához maximum 40 milliós hitelt nyújthat a bank – a maradék 10 millió forintot pedig önerőként kell előteremtenünk.
Mi az önerő?
Az önerő az az összeg, amit az hitelfelvevőnek magának kell előterementeni, hogy a bankok lakáshitelt nyújtsanak az ingatlan vásárláshoz.
Mi számít bele a lakáshitel önerőbe?
Azt, hogy mit fogadhatnak el önerőnek részben az MNB rendeletén, részben a bankok saját szabályzatán múlik.
A leggyakoribb lehetőségek az önerőre:
-
készpénz
-
folyószámlán lévő megtakarítás
-
lakástakarék
Ha nem vásárolni, hanem építkezni szeretnénk akkor bővül az önerőként elfogadható elemek köre, mert ilyenkor a ház már elkészült részeit, illetve megvásárolt anyagokat is elfogadja a bank. Ha valamilyen munkáltatói vagy önkormányzati lakástámogatást kapunk, akkor az is beszámítható az önerőbe.
Állami támogatások lakáshitel önerőként
-
CSOK támogatás
Ha házaspárként meglévő gyermek(ek) mellett vásárolnánk ingatlant akkor a Családi Otthonteremtési Kedvezmény alapján igényelhető vissza nem térítendő támogatással is kalkulálhatunk. Ennél a lehetőségnél fontos megjegyezni, hogy ennek a felhasználhatósága csupán egy ajánlás a Magyar Nemzeti Bank részéről, tehát a bankoknak lehetőségük van arra, hogy máshogy döntsenek a CSOK önerőbe való beszámításáról. Ezért ha a CSOK támogatást önerőként szeretnénk felhasználni, akkor célszerű még az igénylés előtt érdeklődni ennek a felhasználhatóságáról.
A meglévő gyerekek utáni csok támogatás
Az nemzeti bank ezzel kapcsolatban úgy fogalmazott, hogy “[...] az egyszeri, gyermekek után járó, vissza nem térítendő lakáscélú támogatások a hitelfedezeti arányok számításakor nem növelik a hitelnyújtó kitettségét és így a hitelösszeget, azok önerőként vehetők igénybe.” Azaz a már meglévő gyermekek után igényelt támogatási összeg az MNB szerint beleszámít az önerőbe.
A vállalt gyerekek utáni csok támogatás
Az MNB ajánlása konkrétan nem részletezi, hogy mi a helyzet azokkal az ügyfelekkel, akik vállalt gyermek után igénylik a CSOK vissza nem térítendő támogatást, de a minositetthitel.hu MNB-hez kapcsolódó oldalon kiemelik, hogy erről a bankok egyénileg döntenek a hitelbírálat során. Így könnyen megeshet, hogy egy adott bank nem tekinti önerőnek a megelőlegezett támogatást, míg egy másik elfogadja azt.
-
Babaváró hitel
Az MNB külön szabályozza a babaváró támogatás között lakáshitel önerőként történtő felhasználását. Úgy rendelkezik, hogy az igénybe vett babaváró hitel 75%-át hozzáadhassák a családok az önerőhöz. Az indoklás az, hogy a babaváró hitel egy állami kezességvállalással folyósított támogatási forma, melynek elsődleges célja, hogy segítse a családok ingatlanhoz jutását.
Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy ha igénybe tudjuk venni a babaváró támogatás maximális, 10 millió forintos összegét, akkor abból 7,5 millió forintot használhatunk fel önerőként lakásvásárláshoz.
Személyi kölcsön nem lehet lakáshitel önerő
Ha már kimerítettük a meglévő forrásainkat, de így sem gyűlt össze az elvárt önerő, akkor felmerülhetne a hiányzó rész személyi kölcsönből történő kiegészítése. Ezzel kapcsolatban viszont a Magyar Nemzeti Bank szigorította a szabályokat és nem engedélyezi az önerő hitelből való finanszírozását.
Az MNB 2019. júniusában kiadott iránymutatása külön kiemeli, hogy mind a hitelintézet mind az ügyfél szempontjából kockázatosabb egy olyan ingatlan, melynek az önereje is hitelből van finanszírozva. Ahogy fogalmaznak:
“a hitelfelvevő által biztosított valós önerő [...] a későbbi terhek csökkentésére, azok biztonságos, fenntartható szinten tartására szolgál [...]”
Vagyis ezzel az az MNB célja, hogy egy esetleges törlesztőrészlet emelkedés ne okozzon fizetésképtelenséget.
Az önerő személyi kölcsönből való finanszírozását az MNB tehát elutasítja, szerintük ez ugyanis szembemegy a felelős hitelezési tevékenység elvével, illetve növeli az ügyfelek eladósodási kockázatát. Emiatt előírja, hogy az ügyfeleknek kötelezően nyilatkozniuk kell arról, hogy az önerőt nem hitelből finanszírozzák, és ezt a hitelbírálat során a KHR-ben is kötelező ellenőrizni a pénzintézetnek.
A hitelfedezeti mutató
A hitelfedezeti mutató határozza meg azt, hogy az általunk fedezetként felajánlott ingatlan értékének hány százalékáig kaphatunk hitelt. Az MNB által bevezetett adósságfék szabályok a hitelfedezeti mutatókra is hatással voltak.
A táblázatban a Magyar Nemzeti Bank feltünteti az euróra és a más devizákra vonatkozó értékeket, de a devizaválság óta szigorúan tiltják a külföldi devizában való hitelezést, ezért az ezekre vonatkozó értékeket nem alkalmazzák a piacon lévő lakáshiteleknél.
Hogy múködik a hitelfedezeti mutató?
A táblázatban látható, hogy forinthitel esetén a hitelfedezeti mutató maximális értéke 80%. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy egy 20 millió forintot érő ingatlan vásárlása esetén maximum 16 millió forintot kaphatunk meg hitelként, a maradék 4 milliót saját magunk kell kigazdálkodnunk. Egy 40 milliós ingatlannál viszont jóval magasabb, 8 milliós önerővel vághatunk neki a lakásvásárlásnak.
Ezt a szabályozást a bankok sokszor felülbírálják, és a maximális 80%-os mutató helyett alacsonyabb értéket, egy úgynevezett hitelbiztositeki értéket határoznak meg a saját szabályzatukban.
Melyik banknál mennyi a hitelbiztosítéki érték?
A bankok által közzétett hirdetmények alapján elmondható, hogy a legszigorúbban a Raiffeisen bank jár el a maga 60%-ban meghatározott hitelfedezeti mutatójával. Kissé magasabb, de még mindig nem maximális 70%-os értéket vesz figyelembe a Budapest Bank, illetve az Oberbank, az összes többi pénzintézet a jogszabályokban meghatározott maximális, 80%-os értékhez tartja magát.
Hogyan alkalmazzák a bankok az MNB ajánlását a gyakorlatban?
Bár a pontos banki belső hitelbírálati szabályok nem ismertek, de a támogatáshoz szükséges igénylő lapok összehasonlítása alapján is megfigyelhetők az eltérések az egyes bankok között. Vegyük példaként a hitelösszeg felhasználására vonatkozó kérdést. Egyes bankok megelégednek a „szabad cél”, „hitelkiváltás” vagy „vásárlás” meghatározással, míg más pénzintézetek forintra pontos részletezést kérnek az ügyféltől, hogy milyen hitelcélra mennyi forintot kíván elkölteni.
A JTM mutató szerepe
Ahhoz, hogy a babaváró hitelt is igénybe vehessük lakásvásárláshoz meg kell felelnünk az adósságfék szabály másik kötelezően előírt szabályának, a JTM-nek, vagyis a jövedelemarányos törlesztési mutató előírásainak is. Ez a rendelet szabályozza azt, hogy az adós jövedelmének hány %-át fordíthatja hitel(ek) törlesztésére.
A jövedelem és a kamatperiódus is számít
A JTM szabálynak két fontos eleme van:
- a jövedelem
- az igényelt hitel kamatperiódusa
A kamatperiódus felvett jelzáloghitelünk kamatozására vonatkozik. Ennek típusairól már egy korábbi cikkünkben írtunk bővebben. Minél hosszabb a periódus, annál nagyobb arányban terhelhető a havi nettó jövedelem. Ez azért van, mert a hosszabban rögzített kamat biztosítja a törlesztőrészletünk kiszámíthatóságát. Vagyis ha felveszünk egy lakáshitelt 10 éves kamatperiódussal havi 50 ezer forintos törlesztőrészlettel, akkor biztosak lehetünk abban, hogy ez a törlesztő 10 évig változatlan marad.
Ha például egy 200 ezres havi nettó jövedelmet veszünk alapul, akkor a kamatperiódustól függően az alábbi összeget fordíthatjuk hiteltörlesztésre:
Ebből is látszik, hogy mennyit számít a jól megválasztott kamatperiódus lakásvásárláskor. Hiszen ha a fenti példánál maradunk, a havi 50 ezres lakáshitel törlesztőnk mellé csak akkor vehetünk fel egy 10 milliós babaváró hitelt, ha a 10 éves vagy fix kamatozású lakáshitel mellett döntünk. Ha mindenképpen szükségünk van a hitelösszegre, a futamidő növelésével csökkenthetjük a törlesztőt, de ezáltal a teljes visszafizetendő összeg növekedni fog.
Hogyan számolják a JTM-et a babaváró hitelnél?
Ha terhesség, vagy a gyermek születése miatt a házaspár igénybe vette a törlesztési szüneteltetést, akkor a JTM számítás során a szerződésben aláírt kedvezményes törlesztőrészlettel kell számolni úgy, hogy a megnövelt futamidőre hónapokra arányosítva számolja ki a bank a havi adósságszolgálatot.
Ha még nem vettük igénybe a törlesztés szüneteltetését, akkor a normál futamidővel számolnak és az ügyleti kamat nélküli, kedvezményes törlesztőrészletet veszik alapul. Mindkét esetben a fizetendő kezességvállalási díj nélkül számolnak.
Ha a babaváró hitel igénylése után 90 napon belül történik lakáshitel igénylés, akkor a hitelt igénylőknek kell nyilatkoznia arról, hogy mekkora összegű babaváró hitelt vettek igénybe. Ennek az összegnek a 25%-át figyelembe veszik a hitelfedezeti mutató számításánál. Tehát ha 10 milliós babaváró hitelt igényeltünk, akkor ebből 2,5 millió forintot fognak fennálló tartozásként figyelembe venni a hitelfedezeti mutató meghatározásakor. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy ennyivel kevesebb lakáshitelre vagyunk jogosultak, mivel a cikk elején már említett 80%-os korlátba ez is beleszámít.
Több fedezet = kevesebb önerő?
Lehetőségünk van az elvárt önerő csökkentésére abban az esetben, ha egy kiegészítő fedezetet is felajánlunk a banknak a hitelért cserébe. Ez azonban magában hordozza azt a kockázatot, hogy ha nem tudjuk fizetni a lakáshitelt, akkor mindkét ingatlant elárverezhetik.
Gyakori kérdések
Mennyi a törvény által előírt minimális önerő lakáshitel felvételkor?
20%, de a bankok azonban akár ennél többet is előírhatnak a saját szabályzatuk szerint.
Egy másik ingatlant elfogadnak önerőként a bankok?
Nem. Egy másik ingatlant ingatlanfedezetként lehet csak használni.
Deviza megtakarírásokat elfogad a bank önerőként?
Általában igen.
Csok támogatás elfogadható önerőként?
Az MNB ajánlás szerint igen, viszont a banki gyakorlat ettől eltérhet.
Csok hitelt elfogad a bank önerőként?
Nem. A csok támogatás összegét fogadja el több bank is.
A babaváró támogatás beleszámít az önerőbe?
Az MNB állásfoglalása szerint a felvett babaváró támogatás 75%-a számolható bele az önerőbe.
