A lakásvásárlás sokak életének egyik legnagyobb pénzügyi döntése, és ha hitelre is szükség van hozzá, érdemes már jóval az adásvételi szerződés aláírása előtt felkészülni. Nemcsak az számít ugyanis, hogy mekkora hitelösszegre lenne szükségünk: a jövedelmünk, a meglévő tartozásaink, az ingatlan értéke, a rendelkezésre álló önerő és a hitel kondíciói egyaránt befolyásolhatják, hogy milyen lehetőségeink vannak.
Az elmúlt hónapokban soha nem látott összegeket vettek fel a lakásvásárlók, legtöbben a fix 3 százalékos Otthon Start Program adta lehetőséget használták ki. A kedvezményes kamat sokak számára teszi lehetővé a vásárlást, a szerződések megkötését azonban érdemes ugyanolyan komolyan venni, mintha piaci hitelből történne a vásárlás. Összegyűjtöttünk tíz olyan szempontot, amelyet célszerű ellenőrizni a lakáshitel igénylése előtt.
1. Mennyi önerő áll rendelkezésre?
Az első fontos kérdés, hogy a kiszemelt ingatlan vételárából mennyit tudunk saját forrásból finanszírozni. A bank ugyanis jellemzően nem finanszírozza a teljes vételárat, ezért önerőre is szükség van. Az Otthon Start esetében legalább 10 százalék önerőre van szükség, hagyományos lakáshiteleknél pedig 20 százalék az alsó korlát. Fontos azonban, hogy a szükséges önerő mértéke nem feltétlenül a vételár meghatározott százaléka. A finanszírozható hitelösszeget befolyásolhatja többek között az ingatlan bank által elfogadott forgalmi értéke, illetve a mindenkor érvényes hitelfedezeti korlát is.
Éppen ezért érdemes némi pénzügyi mozgásteret hagyni: kellemetlen helyzetet okozhat, ha a hitelbírálat során kiderül, hogy a tervezettnél több saját forrásra lesz szükség.
2. Mekkora havi törlesztőrészlet fér bele kényelmesen?
Ebben a kérdésben fontos szerepe van a jövedelemarányos törlesztőrészlet mutatónak. Ez alapján havi nettó 800 ezer forintig legfeljebb 50 százalékig terhelhető a jövedelem. Ennél a bankok akár szigorúbbak is lehetnek, a bírálatnál ugyanis figyelembe veszik, hogy a családi költségvetés hosszú távon mit bír el biztonságosan.
Érdemes összesíteni a rendszeres bevételeket és kiadásokat, majd azt is végiggondolni, hogyan változhatnak ezek a következő években. Egy lakáshitel akár évtizedekre szóló kötelezettséget jelenthet, miközben idővel változhat a jövedelmünk, a család létszáma vagy éppen a havi kiadások nagysága.
3. Rendben van a jövedelem és annak igazolhatósága?
A hitelbírálat során nemcsak a jövedelem összege fontos. Az is számít, hogy az milyen forrásból származik, mennyire rendszeres, és a bank milyen feltételekkel fogadja el. Munkaviszony esetén jelentősége lehet például annak, mióta dolgozunk az adott munkahelyen, illetve próbaidő vagy felmondási idő alatt állunk-e. Vállalkozóknál és más, nem klasszikus munkaviszonyból származó jövedelmeknél (pl. ha valaki őstermelő vagy ha ingatlankiadásból van bevétele) eltérő dokumentumokra és vizsgálati szempontokra lehet szükség.
4. Van más hitelünk vagy hitelkeretünk?
Személyi kölcsön, autóhitel, áruhitel vagy más meglévő tartozás csökkentheti a lakáshitelre fordítható havi keretet. Sőt, a rendelkezésre álló hitelkeretek – például egy hitelkártya vagy folyószámlahitel – akkor is szerepet játszhatnak a bank számításaiban, ha éppen nem használjuk őket. Lakáshitel igénylés előtt ezért érdemes áttekinteni minden meglévő hitelt és hitelkeretet. Előfordulhat, hogy egy már nem használt konstrukció megszüntetésével vagy egy kisebb tartozás rendezésével kedvezőbb helyzetből indulhatunk.
5. Mit mutat a KHR?
A Központi Hitelinformációs Rendszerben, vagyis a KHR-ben szereplő adatoknak komoly jelentőségük lehet a hitelbírálat során. Egy korábbi vagy fennálló problémás hiteltartozás befolyásolhatja a hitelfelvételi lehetőségeket. Ha bizonytalanok vagyunk abban, hogy milyen információk szerepelnek rólunk a rendszerben, célszerű még a lakásvásárlási folyamat elején utánajárni - ebben a bankok is tudnak segíteni.
6. Hitelképes-e a kiválasztott ingatlan?
Nemcsak az ügyfélnek, az ingatlannak is meg kell felelnie bizonyos banki feltételeknek. A bank számára a lakás vagy ház fedezetet jelent, ezért annak jogi helyzete, műszaki állapota, értéke és egyéb jellemzői is lényegesek lehetnek. Különösen érdemes előre tájékozódni, ha az ingatlan valamilyen szempontból szokatlan: például rendezetlen tulajdoni viszonyokkal rendelkezik, jelentősen eltér a nyilvántartásban szereplő állapottól, vagy speciális ingatlantípusról van szó.
Egy vonzó vételár önmagában még nem jelenti azt, hogy az ingatlan problémamentesen finanszírozható lakáshitellel. Fontos lehet továbbá, hogy az állami támogatások igénylése esetén speciális feltételek is vonatkozhatnak az ingatlanra - CSOK Plusz igénylésnél például a finanszírozott ingatlan mérete a vállalt gyermekek számától is függ.
7. Mennyi lesz a lakásvásárlás teljes költsége?
A vételár és az önerő mellett számos további kiadással kell számolni. Ilyen lehet többek között az ügyvédi díj, az értékbecslés költsége, egyes banki vagy közjegyzői költségek, a földhivatali ügyintézéshez kapcsolódó tételek, valamint a vagyonszerzési illeték. Emellett maga a költözés, egy felújítás vagy az új lakás berendezése is jelentős összeget emészthet fel. A rendelkezésre álló megtakarítást ezért nem feltétlenül érdemes az utolsó forintig önerőként felhasználni. Egy külön tartalék sokkal nyugodtabbá teheti a vásárlás utáni első hónapokat.
8. Csak a kamatot nézzük, vagy a teljes költséget?
Lakáshitelek összehasonlításakor nem érdemes kizárólag a kamatra vagy a havi törlesztőrészletre koncentrálni. Ezek fontos mutatók, de önmagukban nem feltétlenül adnak teljes képet. Érdemes megvizsgálni a THM-et, a teljes visszafizetendő összeget, a kezdeti és kapcsolódó díjakat, valamint azt is, hogy milyen feltételek teljesítéséhez kötődnek az esetleges kamatkedvezmények és más akciók.. Ilyen feltétel lehet például meghatározott összegű jövedelem bankszámlára érkeztetése vagy egyéb banki szolgáltatások igénybevétele.
9. Meddig fix a kamat?
Egy több évtizedes futamidejű hitelnél kiemelten fontos, hogy a kamat milyen hosszú időre rögzített. Minél kiszámíthatóbb a kamatozás, annál könnyebben tervezhető a havi törlesztőrészlet is. A választásnál ezért nemcsak a jelenlegi havi fizetnivalót érdemes összehasonlítani. Azt is mérlegelni kell, milyen kamatkockázatot vállalunk a teljes futamidő során. A hosszabb kamatfixálás vagy a futamidő végéig rögzített kamat nagyobb kiszámíthatóságot adhat.
10. Belefér-e minden határidőbe?
Lakásvásárláskor az adásvételi szerződésben meghatározott fizetési határidők és a banki hitelfolyamat időigénye között összhangnak kell lennie. A hiteligénylés nem egyetlen lépésből áll: szükség lehet dokumentumok benyújtására, értékbecslésre, hitelbírálatra, szerződéskötésre és a folyósítás feltételeinek teljesítésére is. Ha az adásvételi szerződés túl szoros határidőket tartalmaz, abból akkor is probléma lehet, ha egyébként a hiteligénylésünk rendben van.
Ezért különösen fontos, hogy hitelből történő vásárlás esetén már a szerződéskötés előtt tisztában legyünk a finanszírozás várható folyamatával és időigényével.
A felkészülés sok későbbi kellemetlenséget megelőzhet
Ha a fenti kérdéseket végiggondoljuk a lakásvásárlás és a hiteligénylés előtt, reálisabb képet kaphatunk a lehetőségeinkről, és kisebb az esélye annak, hogy egy már kiválasztott ingatlannál derül ki valamilyen finanszírozási akadály.
A lakáshitel több évre, gyakran évtizedekre szóló pénzügyi döntés. Néhány előzetes ellenőrzés ezért nemcsak az igénylést teheti gördülékenyebbé, hanem abban is segíthet, hogy hosszú távon vállalható konstrukciót válasszunk.
