A gyerekeseket vagy gyereket vállalókat segítő állami támogatások jelentősen megkönnyítik a lakáshoz jutást. Ha azonban kiszámoljuk a költségeket, akkor kiderül, hogy így is jelentős terhet kell vállalniuk, és a kedvezmények az induláshoz szükséges pénz előteremtésében jelentik a legnagyobb előnyt azokhoz képest, akik ilyen támogatást nem tudnak igénybe venni.
Az állami lakástámogatások jelentősen megdobták a lakásárakat az utóbbi években, ami megnehezítette a saját ingatlanhoz jutást azoknak, akik egyik támogatásra sem jogosultak. A kamatok emelkedése miatt mostanra még tovább nyílt az olló: a piaci konstrukciók költségei jelentősen megemelkedtek, ellentétben a kamattámogatott kölcsönök alacsony árazásával. Kiszámoltuk, hogy mekkora különbség van egy saját ingatlan megvásárlásánál, ha családdal vagy önállóan, állami támogatások nélkül szeretnénk vásárolni.
Az elmúlt években a szocpol utódjaként futó csok mellett számos állami lakástámogatás indult el, amelyek nemcsak a vásárláshoz, hanem a bővítéshez, korszerűsítéshez, tetőtér-beépítéshez és felújításhoz is plusz forrást biztosítottak azoknak, akik megfeleltek az igénylés feltételeinek. Ők a legalább egy, de inkább több gyermekes, stabil jövedelmű házaspárok. Az egyedülállók és a gyermektelenek az esetek többségében kimaradtak a szórásból, emiatt a lakásvásárlásnál állami pénzzel nem tudnak számolni.
Mekkora a különbség, ha egy 50 millió forintos lakást szeretnénk megvenni?
Vegyünk egy 50 millió forintos használt lakást, két különböző vevővel. Egyikük egy egyedülálló, gyermektelen vásárló, akinek a lakás megvásárlásához legalább 20 százalékos önerővel kell rendelkeznie. Ez az 50 millió forintos lakás esetén 10 millió forint. Emellé további 40 millió forint lakáskölcsönt kell felvenni, aminél legalább ötéves kamatperiódussal kalkuláltunk. Ezt például az Erste Banknál 4,75 százalékos THM mellett megteheti, így 25 éves futamidővel számolva a havi törlesztőrészlet 225 523 forintra jön ki, a teljes visszafizetendő összeg pedig 67 739 700 forint.
Ennél olcsóbban a Bank360 lakáshitel kalkulátora szerint csak BUBOR-hoz kötött lakáshitel érhető el, ilyen típusú kölcsönt azonban a jelenlegi kamatkörnyezetben kockázatos választani a kamatok emelkedése miatt. A januártól hatályos kamatstop pont azoknak a változó kamatozású lakáshiteleseknek nyújt most időleges segítséget, akik korábban egyéves vagy annál rövidebb időre szóló kamatfixálást választottak.
A lakás megvétele után még be kell fizetni a visszterhes vagyonátruházási illetéket, ami az ingatlan árának a 4 százaléka, vagyis további kétmillió forint. Így a tőketartozáson felül az önerőt, a hitel költségeit és az illetéket figyelembe véve megközelíti a 40 millió forintot az összköltség - vagyis mindennel együtt 25 év alatt majd 80 millió forintot szükséges kifizetni az 50 millió forintos lakásért, ha nem tudunk semmilyen állami támogatást igénybe venni.
Nézzük meg, hogyan alakulnak a költségek akkor, ha egy olyan kétgyermekes házaspár szeretné megvenni az ingatlant, akik terveznek egy harmadik gyermeket is. Számukra elérhető a tervezett gyermek miatt a 10 millió forintos babaváró hitel, melynek a 75 százalékát felhasználhatják önerőként. Emellett igénybe tudják venni a csok vissza nem térítendő támogatást is, ami a két meglévő és az egy vállalt gyermek után 2,2 millió forintot jelent. Mivel ez az összeg szintén beszámítható önerőként, összesen 9,7 millió forint önerővel rendelkeznek az állami támogatásoknak köszönhetően. A minimum elvárt 10 millió forinthoz saját zsebből mindössze 300 ezer forintot kell kifizetniük.
A fennmaradó 40 millió forintot részben babaváró hitelből (2,5 millió forint), részben csok-hitelből (15 millió forint), részben pedig pedig piaci hitelből (22,5 millió forint) tudják kifizetni. Nézzük meg tételesen, milyen költségekre számíthatnak:
- a kamatmentes babaváró hitel törlesztőrészlete 20 éves futamidővel számolva 45 833 forint, a teljes visszafizetendő összeg pedig 10 528 610 forint,
- a 3 százalékos csok hitel törlesztőrészlete 25 éves futamidővel számolva 71 132 forint, a teljes visszafizetendő összeg 21 339 600 forint,
- a piaci, 25 évre 4,97 százalékos THM-mel igényelhető hitel törlesztőrészlete 129 444 forint, a teljes visszafizetendő összeg így 38 916 000 forint.
A törlesztőrészlet így összesen 246 409 forintot tesz ki. Ez magasabb, mint amit az előző példában láthattunk, aminek az oka az, hogy ebben az esetben az önerő jelentős részét a kamatmentes babaváró kölcsön adja. A teljes visszafizetendő összeg mindent összeadva 70 784 210 forint. A vagyonszerzési illetékkel nem kell számolni, mivel azt minden csokos vevőnek elengedik.
Meglepetésre a végösszeg nagyobb, ha kihasználjuk az állami támogatásokat, egy fontos tényezővel azonban számolni kell. A harmadik gyermek megszületése után a család igénybe tudja venni a jelzáloghitel elengedést, ami azt jelenti, hogy a fennálló tőketartozás négymillió forinttal csökken. Két lakáshitelük is van, értelemszerűen a drágább, piaci kölcsönnél érdemes csökkenteni a tőketartozást. Ezzel is kalkulálva már kevesebbet költöttek összesen a lakásra, mint az egyedülálló vevő. Vagyis hiába vettek fel több hitelt, a kedvező kamatozás és a kedvezmények miatt végül kevesebbet kellett költeniük.
Az idő is fontos tényező
A családnak az állami támogatásokból fedezhető önerő miatt nem kell évekig takarékoskodnia ahhoz, hogy bele tudjanak vágni a vásárlásba. Az egyedülálló vevőnek viszont máshogyan kell szert tennie a 20 százalék önerőre. Ha gyűjtögeti a megtakarítását, akkor évekkel később jut csak lakáshoz, ha pedig személyi hitelből fedezi az önerőt vagy annak egy részét, akkor akár több millió forinttal is növekedhetnek a költségei.
Összességében tehát előnyben vannak ingatlanvásárlásnál azok, akik ki tudják használni az állami támogatásokat, arra viszont érdemes odafigyelni, hogy a kedvezményes kölcsönök halmozása csak addig kifizetődő, amíg jogosultak vagyunk a kamattámogatásra. Ha szerződést szegünk, és emiatt elesünk akár a babaváró, akár a csok támogatástól, a büntetőkamat visszafizetése jelentős terhet róhat a pénztárcánkra - annál is nagyobbat, mint amennyit egy piaci kölcsön törlesztése jelentene.
