Az elmúlt 10 évben elképesztő mértékben emelkedtek a magyarországi lakásárak, ráadásul a július elején bejelentett Otthon Start Program minden bizonnyal további lendületet ad majd ennek a folyamatnak. Ennek fényében az új program keretein belül megvalósított ingatlanvásárlás nem csak azért érheti majd meg, mert az évi 3 százalékos kamatozás a jelenlegi piaci hitelekhez képest rendkívül kedvező, hanem azért is, mert a múltbéli áremelkedést a következő évekre is feltételezve mindössze néhány év is elegendő lesz ahhoz, hogy az ingatlanunk „kinője” a felvett jelzáloghitelt.
Az Eurostat adatai szerint a 2024-es magyarországi ingatlanárak 209,5 százalékkal múlták felül a 2015-ös árakat, ami évente átlagosan 13,37 százalékos áremelkedést jelent. Ez már önmagában is jelentős, de ha még azt is hozzátesszük, hogy ugyanezen idő alatt az európai uniós átlag mindössze 53,4% (évi 4,86%) volt, akkor válik igazán láthatóvá, hogy a hazai családtámogatási rendszer (a CSOK különböző fajtái, babaváró hitel) mennyire forgatta fel a hazai ingatlanpiacot.
Ez a helyzet sokak számára megnehezíti a lakásvásárlást, hiszen a saját ingatlannal még nem rendelkezők számára egyre nehezebb az ingatlanpiacra való „belépési küszöb” elérése, vagyis az önerő előteremtése, de van egy pozitívuma is: az, hogy az ingatlanok értékük emelkedésével idővel képesek „kinőni” a megvásárlásukra felvett jelzáloghitelt.
Ez a már említett, évi 13,37 százalékos áremelkedés mellett még a piaci lakáshitelek esetében is elmondható, ám a kedvezményes, végig 3 százalékos kamatozású hitel esetében pedig fokozottan igaz.
Már pár év is elég lehet
A példa kedvéért tegyük fel, hogy az új, támogatott hitelből felvesszük a maximális 50 millió forintot, míg önerőnek csupán a minimálisan elvárt 10 százalékot mutatjuk fel. Ekkor az ingatlan értéke 55 555 556 forint, míg az általunk befektetett összeg ennek a tizede. Amennyiben 25 éves futamidőt feltételezünk, úgy a hitel havi törlesztőrészlete 237 100 forint, amelyen belül induláskor 125 ezer forint a kamat és 112 100 forint a tőke.
A hitel tőketartozása tehát eleinte ezzel az utóbbival csökken hónapról hónapra. (A kamat-tőke arány a futamidő alatt folyamatosan változik, a tőketartozás csökkenésével a törlesztőrészlet egyre nagyobb aránya fordítódik annak visszafizetésére.) A tőketartozás természetesen csak a futamidő végére párologna el teljesen, ugyanakkor annak összege az ingatlan értékéhez viszonyítva akár már néhány éven belül eltörpülhet.
Amennyiben a jövőre nézve is feltételezzük az átlag évi 13,37% (vagyis havi átlag 1,05%) áremelkedést, úgy mindössze 46 hónap, vagyis 3,8 év is elegendő lenne ahhoz, hogy az ingatlan értéke annyira megemelkedjen, hogy annak eladása és a hitel aktuális tőketartozásának végtörlesztése után már az ingatlan értékének 50 százalékát meghaladó összeg maradna a zsebünkben. (Pontosabban, az ingatlan értéke a becslés szerint ekkorra 89,9 millió forint lenne, míg a fennálló tőketartozás 44,5 millió forint. A nem terhelt rész értéke tehát 45,3 millió forint lenne.)
Sokkal kisebb drágulás esetén is működik
Bár az elmúlt 10 évben valóban megtörtént, korántsem biztos, hogy a jövőre nézve is várhatunk ilyen jelentős, évi 13,37 százalékos áremelkedést. Hiszen, ha az bekövetkezne, akkor a most 55,6 millió forintos ingatlannak 25 év múlva közel 1,3 milliárd forint lenne az értéke. Nehéz elképzelni, igaz, bő 10 éve azt is nehéz volt elképzelni, hogy mostanra sok 10 millió forintot fognak elkérni egy panellakásért is.
Mindenesetre a példa kedvéért vizsgáljuk meg, mi történik abban az esetben, ha a jövőre nézve „csak” évi 6 százalékos ingatlanár-emelkedéssel számolunk. (Az ingatlanpiac kapcsán egyébként is ennyivel, évi 5-6% hozammal szokás számolni.)
Ebben az esetben 78 hónapra, vagyis 6,5 évre lenne szükség ahhoz, hogy az ingatlan értéke kinője a tartozást. A most 55,6 milliós lakás ára addigra 81,1 millió forint lenne, míg a hitel tőketartozása addigra nem érné el a 40,4 millió forintot. Az ingatlan eladása esetén tehát 40,8 millió forint illetne minket, nem számolva a hitel végtörlesztéséért felszámított díjjal.
