A lakáshitelekkel foglalkozó cikkekben jellemzően magától értetődőnek vesszük, hogy az adós rendelkezik a hitel felvételéhez minimálisan elvárt önerővel, amelynek mértéke az ingatlan értékének 20, bizonyos esetekben 10%-a. Csakhogy a valóságban ennek a sok millió forintos összegnek a megléte sem magától értetődő, ráadásul az ingatlanárak jelentős emelkedésével ez a 10-20%-os részt jelentő összeg is sokat emelkedett. Az alábbiakban azt fogjuk megvizsgálni, hány havi átlagbérből rakható össze egy önerőnek elegendő mennyiségű összeg, illetve mire juthatott volna az a mindenkori átlagbérből élő személy, aki az elmúlt bő évtizedben a fizetése jelentős részét az önerő megteremtése érdekében megspórolta volna.
A Központi Statisztikai Hivatal (KSH) augusztus végi gyorsjelentése szerint 2026 júniusában a teljes munkaidőben alkalmazásban állók nettó átlagkeresete 529 700 forint volt, míg a nettó mediánkereset 438 000 forint volt ugyanezen időszakban. Ugyancsak KSH-adat, hogy 2025-ben a használt lakások átlagára 41,6 millió, míg az új lakásoké 81,3 millió forint volt. Bár az idei év átlagos lakás- és négyzetméteráraira értelemszerűen még nincsenek átfogó adatai a KSH-nak, ám a fent idézett, illetve egyéb ingatlanpiaci adatok alapján úgy becsüljük, hogy jelenleg 15,7 havi nettó átlagbérnek felelhet meg egy átlagos használt ingatlan 20%-os önereje. (A 10%-os önerő lehetősége csak az utóbbi években és bizonyos megkötések mellett jelent meg, így mi végig 20%-os önerővel fogunk számolni.)
Még nehezebb dolga van annak, aki egy új építési ingatlan önerejét szeretné összegyűjteni, akkor ugyanis 30 havi átlagbérre van szükség a jelenlegi adatok tükrében.
Érdekesség, hogy a múltban mind a használt, mind az új ingatlanok esetében volt olyan időszak, amikor még a mostaninál is több havi átlagbérnek felelt meg az 20%-os önerő összege. A KSH adatai alapján például 2007-ben még 20,1 havi akkori havi nettó átlagkeresetet jelentett az akkori átlagos használt ingatlan árának a 20%-a, míg az új ingatlanok esetében ez a szám akkoriban 28,7 volt.
A használt lakások esetében azóta inkább csökkenés, vagy stagnálás volt megfigyelhető – a 2007-től mostanáig eltelt időszakban átlagosan 15,3 havi átlagbérből jött ki a kötelezően elvárt 20%-nyi önerő összege. Az új építésű ingatlanok esetében a 2010-es évek első fele ugyancsak csökkenést hozott, ám utána enyhe, majd 2018-tól egyre erősebb emelkedés volt megfigyelhető. Tavaly már 33,4 havi nettó átlagbért tett ki a minimum önerő átlagos összege, míg a 2007-2026-os időszakban az átlagos érték 26,6 hónap volt.
A használt és az új építési ingatlanok esetében is igaz, hogy az idei év egyelőre némi javulást hozott, hiszen a tavalyi nagy áremelkedés után idén összességében inkább stagnáltak, némileg csökkentek az árak, míg a bérek emelkedése folytatódott.
Nézzünk egy valamivel életszerűbb példát
A fenti számok alapján tehát 1–2,5 évi átlagbérnek felel meg a lakáshitel felvételéhez kötelezően elvárt 20%-os önerőnek az összege, attól függően, hogy használt vagy új építésű ingatlanban gondolkodunk. A valóságban azonban aligha jellemző, hogy valaki a keresete teljes egészét képes legyen félretenni, hiszen még ha mondjuk a szüleivel is él az illető, és nincsenek jelentős fix kiadásai, minden bizonnyal akkor is elkölti a jövedelmének valamekkora részét.
Hogy valamivel életszerűbb legyen a dolog, tételezzük fel, hogy a jövendőbeli adós minden évben a KSH által mért nettó átlagjövedelmet kereste meg, miközben otthon élt a szüleinél, így külön a lakhatásra nem kellett költenie. Ilyen feltételek mellett megtehette, hogy minden évben félretegye az éppen aktuális átlagos albérletárnak megfelelő összeget, és a jövedelmének csupán az azon felüli részét költse el. Az albérletárakra vonatkozóan a KSH-nak 2015-től kezdve vannak adatai, így most mi is ezeket használtuk. (Az erre vonatkozó adatok külön régiós bontásban vannak, országos összesítés nincsen. Mi a budapesti albérletárakat vettük alapul 2015-től 2026. I. félévig.)
Az az elmúlt évtized pozitívumaként említhető, hogy az évek előrehaladtával az átlagos lakbér összege egyre kisebb részét tette ki az átlagos havi nettó átlagkeresetnek. Míg 2015-ben a 162 391 forintos nettó átlagkeresetnek a 89,3%-át tette ki az akkor átlagosnak számító 145 ezer forintos lakbér, addig ez az arány a 2020-as években már rendre 60% alatt maradt. A KSH által 2026. január-júniusra számolt 541 200 forintos átlagbérnek pedig már csak az 50,4%-át teszi ki a 2026. I. félévre regisztrált 273 ezer forintos átlag lakbér.
Tehát az általunk felvázolt példa jövendőbeli adósa évről évre a fizetése egyre nagyobb részét költhette magára, miközben az éves szinten megtakarított összeg is minden évben egyre nagyobb volt. Míg az első, 2015-ös évben még csak havi 17 ezer forintot, addig idén már havi 268 ezer forintot tehet félre a jövendőbeli ingatlana önerejébe (ebben az esetben az egyszerűség kedvéért feltételeztük, hogy az idei év második félévi adatok megegyeznek majd az első féléviekkel).
A fentieken túl tételezzük fel, hogy az évente félrerakott összegeket az adós minden évben befektette. A hozamot a 2015 óta eltelt időszak átlagos évi inflációjának 2 százalékponttal növelt értékében határoztuk meg, ami kerekítve évi 7,3%-os hozamot jelentett. Így például a 2015-ös évben megtakarított, összesen ~209 ezer forint mostanra közel 452 ezer forintot érne, míg a tavalyi évben félretett bő 2,6 millió forint az idei évben 2,8 millió forintra hízna. Az idei év egészében pedig elméletileg 3,2 millió forintot tudna még a példánkban szereplő jövendőbeli adós megtakarítani.
Mindez a 12 év alatt összesen 22,4 millió forint megtakarítást jelentene. Ez már egy bő 100 millió forintos ingatlan önerejének is elegendő lenne, igaz, azon az áron, hogy a példában szereplő adós a fiatal felnőtt éveit is otthon töltötte, és az első években még így is szinte semmit sem költött magára.
Tehát, ha a megtakarított összegre legalább 20%-os önerőként tekintünk, akkor elméletileg a 80%-ot kitevő hitelösszeg meghaladhatja a 89,7 millió forintot. A dolog szépséghibája, hogy jelenleg egy ekkora piaci lakáshitelnek még 25 év futamidő mellett is 633-634 ezer forint körül alakulna a havi törlesztőrészlete, ami nem férne bele a jelenlegi 541 200 forintos nettó átlagbérbe.
A jelenleg érvényes jegybanki szabályok értelmében egy ekkora bér maximum a feléig terhelhető törlesztőrészletekkel, ami a példánknál maradva havi 270 600 forintos plafont jelent. Ez egy 25 éves piaci lakáshitel esetén maximum 38 millió forintos lakáshitelt jelent, ami az önerővel együtt egy ~60,4 millió forintos ingatlan megvételéhez lehet elegendő.
Igaz, ha az adós jogosult rá, akkor az Otthon Start Program keretein belül is igényelhet lakáshitelt, hiszen ebben az esetben még a maximális, 50 millió forintos hitelösszegnek is csupán ~237 ezer forint lenne a havi törlesztőrészlete, amennyiben a futamidő változatlanul 25 év. Ebben az esetben tehát egy ~72,4 millió forintos ingatlan megvásárlására is lehetőség nyílik.
Ezekkel a hitelösszegekkel a jelenlegi átlagos ingatlanárak mellett azt mondhatjuk, hogy egy 95–114 négyzetméteres használt, vagy egy 46–55 négyzetméteres új ingatlan vásárolható meg belőle. Öröm az ürömben, hogy a kényszerűen alacsonyabb hitelösszeg és kisebb ingatlan következtében végeredményben az önerő aránya még meg is haladja a 20%-ot, hiszen az így 31% - 37,1% között alakulna. Hátrány azonban, hogy a bő évtizedes spórolást követően még további 25 évnyi hiteltörlesztés vár a példánkban felvázolt adósra.
Pedig – és ezt érdemes hangsúlyozni -, az ő helyzete tulajdonképpen még kedvezőnek is mondható, hiszen sokan nem tehetik meg, hogy a mindenkori havi lakbér összegét éveken át megtakarítsák. Sőt, láttuk hogyan aránylott egymáshoz a 2015-ös átlagos lakbér és az akkori átlagbér – szinte kizárt, hogy egy akkori átlagbérből élő személy egymaga ki tudott volna bérelni egy átlagos ingatlant, nemhogy még értelmezhető összeget is félre tudott volna tenni az önerő felépítéséhez.
