Tavaly még 12,5 százalékkal nőttek a lakásárak és 30 százalékkal több adásvétel történt mint 2020-ban, idén viszont már könnyen lehet, hogy forgalomcsökkenést fogunk látni. A trendforduló egyre valószínűbb, és jövőre már az árak is csökkenhetnek – olvasható az OTP Jelzálogbank legfrissebb, a NAV 2021-es tranzakciós adatait feldolgozó Lakóingatlan Értéktérkép elemzésében.
Az országos lakásárszint 2021-ben, a megelőző évi kisebb megtorpanás után ismét kétszámjegyű mértékben, nagyjából 12,5 százalékkal nőtt. Minden településtípusban drágultak az ingatlanok, a községekben és a kisebb városokban 9-10 százalékra mérséklődött, Budapesten 6 százalék volt, a megyei jogú városokban pedig 14 százalékra gyorsult az áremelkedés. A fordulat jelei azonban már látszanak. Az OTP úgy látja, hogy idén forgalomcsökkenés következhet be, bár a reálárak 2022-ben összességében még nőhetnek.
Véget érhet az emelkedő ciklus a lakáspiacon
Nyolc év emelkedés után, idén fordulat indulhat el a lakóingatlanok piacán. Figyelmeztető jel, hogy a változásokat elsőként jelző budapesti piacon az árnövekedés már évek óta igen mérsékelt.
A magyar lakáspiacot a lakástámogatási rendszer és az áprilisi választások előtt hozott, a háztartási büdzséket érintő kedvező döntések, a minimálbér emelése, béremelés a közszférában, az szja visszatérítés, a pályakezdők szja mentessége most még viszik előre. A második félévben ugyanakkor már csökkenhet a kereslet, elsősorban a hitelből vásárlók körében, így a tranzakciószám idén kis mértékben már visszaeshet. Azonban van rá esély, hogy az éves országos árindex reálértéken még növekedhet, ez majd csak 2023-ban fordulhat stagnálásba, majd csökkenésbe - állítja az OTP elemzése.
Nominális árcsökkenést ugyanakkor az OTP elemzője idén nem tart valószínűnek, az gazdasági növekedés lassulásakor nem, hanem jelentősebb recessziókor szokott inkább bekövetkezni. Ezt esetünkben például az EU-s támogatások elmaradása válthatja ki.
A lakáspiaci ciklusfordulóknál első lépésben a makrokörnyezet változik Valkó Dávid szerint. A makrogazdasági kilátások most egyértelműen borúsak. A makrokörnyzetet hat a támogatási rendszerre, a kamatszintre, a foglalkoztatásra, a jövedelmekre, ezeken keresztül pedig a lakáspiacra is.
A trendforduló második fő jeleként ezt követően a kereslet mérséklődik, elmaradnak a hitelből és a támogatások igénybevételével vásárlók, majd a befektetők is inkább kivárnak. A forgalom visszaesését az árszint csökkenése általában kis késéssel követi. Végezetül a legnagyobb tehetetlensége a kínálatnak van, így a lakásépítések visszaesése a ciklusforduló végén szokott bekövetkezni.
Az otthonteremtési támogatások húzták a piacot
Az előzetes adatok alapján 2021-ben egyharmadával nőtt az ingatlanforgalom. Az adásvételek száma megközelítette a 170 ezret, ami közel másfél évtizedes rekord. Ezt a 2020-ban, a pandémia miatt elhalasztott vásárlások megvalósulása, illetve a bevezetett számos otthonteremtési támogatás segített, az OTP elemzője szerint. A tranzakciók száma legnagyobb mértékben, 50 százalékkal Budapesten nőtt. A községekben és kisebb-nagyobb városokban 25-30 százalék között emelkedett a lakáseladások száma.
A megyeszékhelyek mindegyikében nőtt az adásvételek száma tavaly. Messze a legnagyobb mértékben, 76 százalékot meghaladóan Győrben, ahol a 2020-ban elhalasztott kereslet és a tavalyi növekvő számú újlakás-értékesítések adhattak alapot a látványos bővülésnek. A második helyen álló Szekszárd 50 százalékos tranzakciószám-növekményét ugyanakkor nem befolyásolták ilyen tényezők. A másik véglet Salgótarján, ahol mindössze 2 százalékos emelkedést mutatnak a 2021-es számok.
Budapest egészében közel 50 százalékkal, a későbbre várható végleges adatok szerint várhatóan 35-37 ezer közé nőtt tavaly az adásvételek száma. Az élen álló XIII. kerület 90 százalékot meghaladó forgalombővülése viszont döntően a szerves keresletélénkülés indukálta piacbővülés indokolja, az elemző szerint.
Vége a balatoni árrobbanásnak
Az OTP Lakóingatlan Értéktérkép adatai alapján a 2020-as balatoni árrobbanás után, amikor is a déli part mentén bő egyharmados, az északi part régiójában pedig mintegy 20 százalékos drágulást láthattunk egy év alatt, Somogy megye tavaly a középmezőnybe, míg Veszprém egyenesen az utolsó helyre került, 2,4 százalékos árnövekedéssel. A nagyvárosok közül – a 2020-ban is dobogós – Salgótarján drágult legjobban (20,8 százalékkal), s még Miskolcon, Tatabányán és Szegeden 15 százalék felett nőttek az árak.
A befektetők által kedvelt kerületek visszaestek
Budapesten tavaly is több olcsóbb-, illetve peremkerület drágult átlagnál nagyobb ütemben. 20 százalékos áremelkedéssel a XXIII. kerület áll az élen, immár második éve. Soroksárt a XVI., illetve a IX. kerület követi, 15 százalék körüli áremelkedéssel. Továbbra is a lista hátsó harmadában, állnak ugyanakkor a korábban befektetési céllal leginkább keresett pesti belvárosi kerületek, az V., VII. és VI.
Az elemzéshez megfelelő számú tranzakciót felmutatni tudó, és a nagy volumenű lakásépítések statisztikákat megzavaró hatásától mentes irányítószám-körzetek közül a 1174-esben (Rákoshegyen) nőtt legjobban, 31 százalékkal az átlagár.
Ha nem a drágulás ütemét, hanem az átlagos négyzetméterárakat vizsgáljuk, a főváros V. kerülete még mindig messze vezeti a budapesti árrangsort 1052 ezer Ft/nm-rel, először átlépve a milliós szintet. A legdrágább irányítószám-körzet hagyományosan a 1014-es (a Budai Vár): tavaly itt közelítette meg az 1,5 milliós szintet az átlagos négyzetméterár. Az 500 ezres átlagár alatt a XXI., XX. és XXIII. kerületei lakások vannak. A budapesti átlagár pedig 714 ezer Ft/nm-re nőtt tavaly.
A megyék árlistáján 2020 óta Somogy áll az élen, tavaly négyzetméterenként 520 ezer forintos átlagot ért el. A legolcsóbb hagyományosan Nógrád megye, tavaly négyzetméterenként 138 ezer forintos átlagárral. Ez volt az egyetlen megye, ahol 200 ezer forint alatt volt a négyzetméter ár. Az országos átlagár tavaly hajszállal meghaladta az 500 ezer Ft/nm-t, míg a főváros nélkül számított vidéki átlag 349 ezer Ft/nm.
