Egy ingatlan eladásánál az eladót is terhelik költségek. Összeszedtük, mire mennyit kell fizetni 2025-ben.
Ingatlan eladása utáni adózás
Az ingatlan eladási adó a személyi jövedelemadó (szja), ami jelenleg 15 százalék és az eladásból származó jövedelem után kell fizetni. Csak akkor kell fizetni, ha az eladott ingatlant kevesebb, mint 5 éve szereztük, és nyereséggel adtuk el a lakást. Például ha 30 millió forintért vettük a lakást és 40 millióért adtuk el, a 10 milliós különbözet után kell adózni. Ha olcsóbban adtuk el a lakást, mint vettük, nem kell fizetni.
A különbözet képezi az adóalapot, amely után egységesen 15 százalékos szja-t kell fizetni, a példában szereplő ingatlan esetében 1,5 millió forintot.
Mikor nem kell az eladás után Szja-t fizetni?
Ha a vásárlást követő ötödik évben vagy utána adjuk el az ingatlant.
Ha az eladási ár alacsonyabb, mint a vételár, vagyis ha olcsóbban értékesítjük az ingatlant, mint ahogy hozzájutottunk (5 éven belüli értékesítésnél).
Ha váláskor a házastársunk megváltja a közös ingatlant, az azért kapott összeg után sem kell szja-t fizetni.
Mennyi szja-t fizetek, ha nem telt el 5 év a lakás vásárlása és az eladása között?
A fizetendő adó alapja az eladási ár és a vételár közti különbözet. A bevételből le lehet vonni az elszámolható költségeket, amivel csökken az adó alapja - ezekről lejjebb olvashat.
Az adóalap a vásárlás után évente csökken.
1. 100% az adóalap a vásárlás évében és az azt követő évben.
2. 90% az adóalap a vásárlás évét követő második évben.
3. 60% az adóalap a vásárlás évét követő harmadik évben.
4. 30% az adóalap a vásárlás évét követő negyedik évben.
5. 0% az adóalap a vásárlás évét követő ötödik évben és utána.
Hogy néz ki ez a gyakorlatban? Ha 2020-ban vettük az ingatlant 30 millióért, az eladási ár pedig 40 millió forint, ennyi adót kell fizetnünk, ha eladjuk:
2020-ban és 2021-ben a 10 millió forintos árkülönbözet 100 százaléka után fizetünk 15 százalék szja-t, ami 1,5 millió forint.
2022-ben a 10 millió forintos különbözet 90 százaléka, azaz 9 millió forint után fizetünk 15 százalék szja-t, ami 1,35 millió forint.
2023-ban a 10 milliós különbözet 60 százaléka, azaz 6 millió forint után fizetünk 15 százalék szja-t, ami 900 ezer forint.
2024-ben a 10 milliós különbözet 30 százaléka, azaz 3 millió forint után fizetünk 15 százalék szjat, amoi 450 ezer forint.
2025-ben vagy később eladott lakás után már nem kell szja-t fizetnünk.
Az ingatlaneladásból szerzett jövedelmet (azt a bevételt, ami után szja-t kell fizetni) ugyanakkor csökkenteni lehet bizonyos költségekkel. Ilyen adóalapot csökkentő, elszámolható költség
a ingatlanszerzéskor kifizetett vagyonszerzési illeték és ügyvédi költség,
az ingatlanon a vétel után végrehajtott értéknövelő beruházások értéke: tetőcsere, fűtéskorszerűsítés, nyílászáró csere stb.). Ezeket minden esetben számlával kell igazolni. Az ottthonfelújítási támogatás keretében kivitelezett felújítás a támogatás összegével együtt elszámolató.
Az eladási ár 5%-át meghaladó, az eladást megelőző két évben végrehajtott állagmegóvással kapcsolatos beruházások: festés, mázolás, tapétázás, járólap lefektetés stb. Ezeket szintén számlával kell igazolni.
Az eladáshoz köthető költségek: az ingatlanközvetítői jutalék, az értékbecslés díja, az ingatlanhirdetések díja, a tulajdoni lap lekérése.
A NAV oldalán egy kalkulátor megmutatja, pontosan mennyi adót kell fizetni.
Meddig kell kifizetni az ingatlanértékesítés után az szja-t?
Az éves rendes, május végi szja bevallásban kell bevallani a lakás eladásából keletkező nettó bevételt. Akinek a NAV készíti el az adóbevallás-tervezetet, annak azt ki kell egészíteni az ingatlaneladásból származó jövedelemmel, majd elfogadni. A 2023-ban eladott lakások utáni szja-t tehát 2024. május 21-ig kell bevallani és megfizetni.
Eladható-e haszonélvezeti joggal terhelt ingatlan?
Előfordulhat olyan eset, amikor az eladni kívánt ingatlanon egy idősebb rokonnak, jellemzően szülőnek, nagyszülőnek haszonélvezeti joga van. Ilyenkor az ő aláírása, vagyis beleegyezése is szükséges a tulajdonosváltáshoz. Ugyanakkor egy ingatlant el lehet adni haszonélvezeti joggal terhelten is, a haszonélvezet fennmarad akkor is, ha új tulajdonosa lesz az ingatlannak. (Ha a földhivatalban elidegenítési és terhelési tilalmat is bejegyeztek az ingatlanra, akkor a haszonélvező egyetértése is szükséges az eladáshoz, ellenkező esetben anélkül is eladható az ingatlan.)
Ingatlaneladáskor a haszonélvező lemondhat a haszonélvezeti jogáról ingyenesen vagy ellenértékért is. A haszonélvezet értékének kiszámításához az illetéktörvény ad segítséget. (A haszonélvezeti jogról és annak megváltásáról részletesen a Bank360 Csoporthoz tartozó Ingatlannet.hu oldalán olvashat.)
Energetikai tanúsítvány költsége
Az eladó kötelessége, hogy az eladás során elkészíttesse és átadja a vevőnek az ingatlan energetikai állapotát dokumentáló energetikai tanúsítványt. Ingatlan nagyságától függően ez az összeg 25-50 ezer forint körül mozoghat, amit erre szakosodott energetikai tanúsítóknak kell megfizetni. (2024-től már minden lakáshoz új energiatanúsítványt kell készíteni, mivel megváltozott a tanúsítási minősítési rendszer; az új tanúsítványt 5 évig lehet felhasználni a korábbi 10 év helyett.)
Ingatlanközvetítő díja
Azoknak az eladóknak, akik igénybe veszik ingatlanközvetítő munkáját, optimális esetben szerződés alapján, jutalékot kell fizetni. Az ingatlanközvetítői piac rendkívül szerteágazó és sokszereplős, azonban az kijelenthető, hogy ennek a jutaléknak a mértéke az eladó ingatlan kialkudott árának nagyjából 2-5 százaléka +áfa lehet.
Költöztetés díja
Ez a költség természetesen akkor merül fel, ha ki is kell költöznünk az eladott ingatlanból. Érdemes viszont már előre kalkulálni vele, ha teljes mértékben fel akarunk készülni a várható kiadásokra. Szintén érdemes számolni a lomtalanítás költségével, ha a szerződés szerint üresen kell átadni az ingatlant.
