Saját használt lakás vidéken

Mikor lesz saját lakásom 4. rész: használt lakás egy vidéki nagyvárosban

Sipos Ákos
2019.10.01.
Frissítve: 2020-01-28 Létrehozva: 2019-10-01
5024841

Az előző részekben megnéztük, mik a lehetőségeink a 60 milliós újépítésű, 38 milliós használt és 40 milliós újépítésű ingatlan esetében. Most egy 54 négyzetméteres használt lakásra számoljuk ki a lehetőségeket. A vételár 25 millió, viszont nem rendelkezünk semennyi önerővel. Megnézzük azt is, milyen állami támogatásokat vehetünk igénybe.

 

Az önerő gond

 

A lakás 25 milliós árából maximum 80%-ot, azaz 20 milliót finanszíroz lakáshitellel a bank. A legkedvezőbb 20 millió forintos lakáshitel 20 éves futamidőre 5 éves kamatperiódussal a Takarék Csoportnál érhető el, 101 552 Ft havi törlesztő, THM 2,15%, teljes visszafizetendő 24 562 276 Ft.

 

5 millió forintot elő kell teremteni az önerőhöz. Személyi kölcsönnel ezt a lakáshitel igénylésekor nem lehet fedezni. Elméletileg ha 3 hónappal a lakáshitel felvétele előtt folyósítottak nekünk személyi kölcsönt, akkor azt fel lehet használni önerőként. De ezt nem ajánlja az MNB, és általában a banki hitelbírálaton sem mennek át az ilyen hitelkérelmek. Ez egyáltalán nem meglepő, ugyanis senkinek sem érdeke, hogy az ügyfél beleragadjon két hitel törlesztőjébe. 

 

Mi sem ajánljuk 100%-ban hitelből fedezni egy ingatlan megvételét (80% lakáshitel, 20% személyi kölcsön). Hiszen például hogyan fizetjük a két törlesztőt együtt, ha nem lesz munkánk? Hogyan fogunk két törlesztő mellett félrerakni?

 

Kizárólag a példa kedvéért kiszámolhatjuk, hogy a háztartás megkövetelt havi nettó minimum jövedelme a két kölcsönhöz 488 818 forint a JTM szabályozás alapján, a két havi törlesztő picivel 200 ezer forint felett lesz.

 

Hosszabb futamidő és kamatperiódus

 

Ha nem bírja el a jövedelmünk a JTM mutató alapján a hiteleket, kétféle megoldást próbálhatunk ki. Az egyik, hogy a futamidő meghosszabbításával csökkentjük a lakáshitel havi törlesztőjét. A másik, hogy hosszabb kamatperiódusú hitelt veszünk fel, mert az ilyen hitelekkel magasabb arányban terhelhető a jövedelem. Ezeket akár kombinálhatjuk is. A cikk írásakor 20 milliót 30 évre 10 éves kamatperiódussal legolcsóbban a Takarék Csoporttól kapunk, 82 724 Ft havi törlesztő, THM 2,96%. A teljes visszafizetendő 30 010 516 Ft, azaz összességében a 30 év alatt majdnem 5,5 millió forinttal többet fizetünk vissza. Ugyanakkor a hitelt már havi nettó 451 152 Ft jövedelemmel igényelhetjük (ne feledjük, hogy a személyi kölcsön is beleszámít a JTM-be!) és kb. havi 20 ezer forinttal kevesebbet fizetünk a két törlesztőre. A hosszú futamidőre felvett hitelek előnyeiről és hátrányairól bővebben itt olvashatsz.

 

Röviden: ha nincs elegendő saját tőkénk, nehéz ingatlanhoz jutni, mert nem lehet személyi kölcsönből fedezni az önerőt a lakáshitel felvételekor.

 

Már egy gyermek vállalásával sokkal könnyebb

 

A babaváró 75%-a viszont felhasználható önerő fedezésére, így 17,5 millió forint lakáshitelt kell igényelni. Szerencsénk van, ugyanis a babaváró támogatás 25%-a beleszámít ebbe a lakás hitellel terhelhetőségi mutatójába, ami gyakorlatilag ez azt jelenti, hogy ezáltal 2,5 millióval kevesebb lakáshitelt igényelhetünk, de ez így is pont elég a 25 milliós vételárhoz.

 

17,5 millió 20 évre 5 éves kamatperiódussal most a legkedvezőbb a Takarék Csoportnál, törlesztőrészlet 91 408 Ft, THM 2,47%, teljes visszafizetendő 22 120 276 Ft. A babaváró hitel havi törlesztője az induláskor 45 834 Ft. Havi nettó 392 120 forint feletti jövedelem szükséges a két hitel igényléséhez, a törlesztőkre havonta 137 242 forint megy el.

 

A futamidő növelésével csökken a havi törlesztő, de növekszik a teljes visszafizetendő összeg. A  Bank360 lakáshitel kalkulátor minden kombinációra bankonként a legkedvezőbb ajánlatot mutatja meg.

 

Egy gyermek után CSOK hitel nem igényelhető, 600 000 Ft CSOK támogatás viszont igen.

 

Két meglévő gyerek után: még CSOK hitellel is magas jövedelem kell

 

Az ingatlanra 1 430 000 Ft CSOK támogatást lehet igényelni, ez az összeg több banknál az önerőbe teljes mértékben beszámítható. Az önerőhöz még 3 570 000 Ft így is hiányzik. Ha ezt személyi kölcsönből tudjuk fedezni, ennek a törlesztője 5 éves futamidőre 70 788 Ft a Sberbanknál.

 

A CSOK támogatás mellé 10 millió forint CSOK hitel is kérhető. Ez havi 47 421 forintos törlesztőt jelent 25 éven át, mert fix 3% végig a kamat. Összehasonlításképpen: egy 10 millió Ft forintos lakáshitel (25 éves futamidő, 10  éves kamatperiódus) havi törlesztője most a Takarék Csoportnál a legalacsonyabb: 48 235 Ft. Van egy kis különbség a törlesztőben, ráadásul ennek a lakáshitelnek a kamata kétszer is változhat a futamidő alatt. 

 

A fennmaradó 13,57 millió lakáshitel 20 évre, 5 éves kamatperiódussal legolcsóbban a Takarék Csoportnál érhető el: 70 881 Ft törlesztő, THM 2,49%, teljes visszafizetendő 17 179 156 Ft. Három hitelt fizet a háztartás összesen havi 189 090 Ft értékben, ezekhez legalább 499 610 Ft nettó jövedelmet kell igazolniuk.

 

Két vállalt gyerek: bőkezű állami támogatás

 

Nagy segítség, hogy a babaváró hitelből 7,5 millió forintot bele lehet forgatni az önerőbe. Az 1,430 millió forint megelőlegező CSOK támogatást a legtöbb bank nem engedi beleszámítani az önerőbe. Ugyanakkor ez törvényileg lehetséges és előfordul, ezért mi a példánkban beleszámoljuk. Szintén beleszámoljuk a kedvezményes 10 millió forint CSOK hitelt. Az állami támogatások segítségével csak 6 070 000 lakáshitelre lesz szükségünk. 
Havi törlesztők: 47 421 Ft CSOK hitel, 45 834 Ft babaváró kölcsön és 33 214 Ft lakáshitel (Takarék Csoport, 20 éves futamidő, 5 éves kamatperiódus. 3,07% THM, teljes visszafizetendő 8 086 236 Ft), összesen 126 469 Ft, melyhez havi nettó 320 693 Ft jövedelem elégséges.

 

Ezzel a konstrukcióval 2,5 millió forintunk megmarad a babaváróból. További előny, hogy a babaváró hitel fennálló tartozásának 30%-át elengedi az állam a második gyerek születése után (ez az összeg akár 3 millió Ft is lehet). A második gyerek érkezésével 1 millió forintot beletörleszt az állam vagy a lakáshitelbe, vagy a CSOK-ba. 

 

Három gyereknél pici a lakás a CSOK-hoz

 

A három gyermek után igénybe vett CSOK támogatáshoz legalább 60 négyzetméter hasznos területtel rendelkező ingatlant kell vásárolni. A példánkban használt ingatlan ennél kisebb, tehát három gyerek után nem lehet rá CSOK-ot igényelni. Nem megoldás az sem, ha háromnál kevesebb gyerek után igényeljük a CSOK-ot, mert ebben az esetben is három gyerekre kell számolni a minimális alapterületet.

 

A következő részben megnézzük, mik a lehetőségeink, ha falusi CSOK támogatott településen szeretnénk házat venni.

Banki kalkulátorok

Kapcsolódó cikkek

Help text
Help text
Help text
Help text
Help text
Help text
Help text
Help text
Help text

Születési dátum

bezárás Köszönjük, a választott bank hamarosan keresni fog Téged!
Értékeld a Bank360-at!