Az előző részekben megnéztük, mik a lehetőségeink a 60 milliós újépítésű, 38 milliós használt és 40 milliós újépítésű ingatlan esetében. Most egy 54 négyzetméteres használt lakásra számoljuk ki a lehetőségeket. A vételár 25 millió, viszont nem rendelkezünk semennyi önerővel. Megnézzük azt is, milyen állami támogatásokat vehetünk igénybe.
Az önerő gond
A lakás 25 milliós árából maximum 80%-ot, azaz 20 milliót finanszíroz lakáshitellel a bank. A legkedvezőbb 20 millió forintos lakáshitel 20 éves futamidőre 5 éves kamatperiódussal a Takarék Csoportnál érhető el, 101 552 Ft havi törlesztő, THM 2,15%, teljes visszafizetendő 24 562 276 Ft.
5 millió forintot elő kell teremteni az önerőhöz. Személyi kölcsönnel ezt a lakáshitel igénylésekor nem lehet fedezni. Elméletileg ha 3 hónappal a lakáshitel felvétele előtt folyósítottak nekünk személyi kölcsönt, akkor azt fel lehet használni önerőként. De ezt nem ajánlja az MNB, és általában a banki hitelbírálaton sem mennek át az ilyen hitelkérelmek. Ez egyáltalán nem meglepő, ugyanis senkinek sem érdeke, hogy az ügyfél beleragadjon két hitel törlesztőjébe.
Mi sem ajánljuk 100%-ban hitelből fedezni egy ingatlan megvételét (80% lakáshitel, 20% személyi kölcsön). Hiszen például hogyan fizetjük a két törlesztőt együtt, ha nem lesz munkánk? Hogyan fogunk két törlesztő mellett félrerakni?
Kizárólag a példa kedvéért kiszámolhatjuk, hogy a háztartás megkövetelt havi nettó minimum jövedelme a két kölcsönhöz 488 818 forint a JTM szabályozás alapján, a két havi törlesztő picivel 200 ezer forint felett lesz.
Hosszabb futamidő és kamatperiódus
Ha nem bírja el a jövedelmünk a JTM mutató alapján a hiteleket, kétféle megoldást próbálhatunk ki. Az egyik, hogy a futamidő meghosszabbításával csökkentjük a lakáshitel havi törlesztőjét. A másik, hogy hosszabb kamatperiódusú hitelt veszünk fel, mert az ilyen hitelekkel magasabb arányban terhelhető a jövedelem. Ezeket akár kombinálhatjuk is. A cikk írásakor 20 milliót 30 évre 10 éves kamatperiódussal legolcsóbban a Takarék Csoporttól kapunk, 82 724 Ft havi törlesztő, THM 2,96%. A teljes visszafizetendő 30 010 516 Ft, azaz összességében a 30 év alatt majdnem 5,5 millió forinttal többet fizetünk vissza. Ugyanakkor a hitelt már havi nettó 451 152 Ft jövedelemmel igényelhetjük (ne feledjük, hogy a személyi kölcsön is beleszámít a JTM-be!) és kb. havi 20 ezer forinttal kevesebbet fizetünk a két törlesztőre. A hosszú futamidőre felvett hitelek előnyeiről és hátrányairól bővebben itt olvashatsz.
Röviden: ha nincs elegendő saját tőkénk, nehéz ingatlanhoz jutni, mert nem lehet személyi kölcsönből fedezni az önerőt a lakáshitel felvételekor.
Már egy gyermek vállalásával sokkal könnyebb
A babaváró 75%-a viszont felhasználható önerő fedezésére, így 17,5 millió forint lakáshitelt kell igényelni. Szerencsénk van, ugyanis a babaváró támogatás 25%-a beleszámít ebbe a lakás hitellel terhelhetőségi mutatójába, ami gyakorlatilag ez azt jelenti, hogy ezáltal 2,5 millióval kevesebb lakáshitelt igényelhetünk, de ez így is pont elég a 25 milliós vételárhoz.
17,5 millió 20 évre 5 éves kamatperiódussal most a legkedvezőbb a Takarék Csoportnál, törlesztőrészlet 91 408 Ft, THM 2,47%, teljes visszafizetendő 22 120 276 Ft. A babaváró hitel havi törlesztője az induláskor 45 834 Ft. Havi nettó 392 120 forint feletti jövedelem szükséges a két hitel igényléséhez, a törlesztőkre havonta 137 242 forint megy el.
A futamidő növelésével csökken a havi törlesztő, de növekszik a teljes visszafizetendő összeg. A Bank360 lakáshitel kalkulátor minden kombinációra bankonként a legkedvezőbb ajánlatot mutatja meg.
Egy gyermek után CSOK hitel nem igényelhető, 600 000 Ft CSOK támogatás viszont igen.
Két meglévő gyerek után: még CSOK hitellel is magas jövedelem kell
Az ingatlanra 1 430 000 Ft CSOK támogatást lehet igényelni, ez az összeg több banknál az önerőbe teljes mértékben beszámítható. Az önerőhöz még 3 570 000 Ft így is hiányzik. Ha ezt személyi kölcsönből tudjuk fedezni, ennek a törlesztője 5 éves futamidőre 70 788 Ft a Sberbanknál.
A CSOK támogatás mellé 10 millió forint CSOK hitel is kérhető. Ez havi 47 421 forintos törlesztőt jelent 25 éven át, mert fix 3% végig a kamat. Összehasonlításképpen: egy 10 millió Ft forintos lakáshitel (25 éves futamidő, 10 éves kamatperiódus) havi törlesztője most a Takarék Csoportnál a legalacsonyabb: 48 235 Ft. Van egy kis különbség a törlesztőben, ráadásul ennek a lakáshitelnek a kamata kétszer is változhat a futamidő alatt.
A fennmaradó 13,57 millió lakáshitel 20 évre, 5 éves kamatperiódussal legolcsóbban a Takarék Csoportnál érhető el: 70 881 Ft törlesztő, THM 2,49%, teljes visszafizetendő 17 179 156 Ft. Három hitelt fizet a háztartás összesen havi 189 090 Ft értékben, ezekhez legalább 499 610 Ft nettó jövedelmet kell igazolniuk.
Két vállalt gyerek: bőkezű állami támogatás
Nagy segítség, hogy a babaváró hitelből 7,5 millió forintot bele lehet forgatni az önerőbe. Az 1,430 millió forint megelőlegező CSOK támogatást a legtöbb bank nem engedi beleszámítani az önerőbe. Ugyanakkor ez törvényileg lehetséges és előfordul, ezért mi a példánkban beleszámoljuk. Szintén beleszámoljuk a kedvezményes 10 millió forint CSOK hitelt. Az állami támogatások segítségével csak 6 070 000 lakáshitelre lesz szükségünk.
Havi törlesztők: 47 421 Ft CSOK hitel, 45 834 Ft babaváró kölcsön és 33 214 Ft lakáshitel (Takarék Csoport, 20 éves futamidő, 5 éves kamatperiódus. 3,07% THM, teljes visszafizetendő 8 086 236 Ft), összesen 126 469 Ft, melyhez havi nettó 320 693 Ft jövedelem elégséges.
Ezzel a konstrukcióval 2,5 millió forintunk megmarad a babaváróból. További előny, hogy a babaváró hitel fennálló tartozásának 30%-át elengedi az állam a második gyerek születése után (ez az összeg akár 3 millió Ft is lehet). A második gyerek érkezésével 1 millió forintot beletörleszt az állam vagy a lakáshitelbe, vagy a CSOK-ba.
Három gyereknél pici a lakás a CSOK-hoz
A három gyermek után igénybe vett CSOK támogatáshoz legalább 60 négyzetméter hasznos területtel rendelkező ingatlant kell vásárolni. A példánkban használt ingatlan ennél kisebb, tehát három gyerek után nem lehet rá CSOK-ot igényelni. Nem megoldás az sem, ha háromnál kevesebb gyerek után igényeljük a CSOK-ot, mert ebben az esetben is három gyerekre kell számolni a minimális alapterületet.
A következő részben megnézzük, mik a lehetőségeink, ha falusi CSOK támogatott településen szeretnénk házat venni.
