Az előző részekben megnéztük, milyen hitel lehetőségeink vannak egy 60 milliós újépítésű, egy 38 milliós használt, 40 milliós újépítésű,  és egy 25 milliós használt lakás esetében. Ebben a cikkben megnézzük a lehetőségeinket egy 20 milliós használt ház megvásárlásához. Önerővel nem rendelkezünk. Milyen állami támogatásokat vehetünk igénybe, és mennyit segít a Falusi CSOK?

Önerő nélkül nehéz

A ház vételárának 80%-át, azaz 16 milliót kaphatunk lakáshitelként a banktól. A cikk írásakor 20 éves futamidőre a legkedvezőbb ajánlat erre az összegre a K&H Üzleti feltételű lakáshitel, törlesztőrészlet 86 037 Ft, THM 2,82%, teljes visszafizetendő összeg 20 859 800 Ft. A kamatperiódus viszont 3 hónap, ami nagy kamatkockázatot jelent. 5 éves kamatperiódussal a Takarék Csoport Takarék Ötös Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitel a legkedvezőbb, törlesztőrészlet 89 579 Ft, THM 3,26%, teljes visszafizetendő 21 680 116 Ft.

Az önerővel viszont gondban leszünk. Személyi kölcsönből elméletileg lehetne fedezni, de ezt az MNB nem ajánlja, és ennélfogva a bankok sem szívesen számítják be a személyi kölcsön összegét az önerőbe. Ha igen, akkor is át kell esnünk a bank hitelbírálatán. Egy 20 milliós használt házat 100%-ban nem szeretnek hitelből finanszírozni a bankok.

Szintén nagyon fontos hangsúlyozni, hogy ha esetleg még meg is kapjuk a hiteleket, egyáltalán nem jó ötlet önerő nélkül, 100%-ban kölcsönből fedezni egy ingatlant. Mi történik ugyanis, ha hirtelen elveszítjük a munkánk, jön egy betegség vagy egy nem várt nagyobb kiadás? Egyszerre két hitel törlesztőjével leszünk gondban és nagyon könnyen adósságcsapdába kerülhetünk. Az ilyen esetekre érdemes kötni egy hitelfedezeti biztosítást.

Csakis a példa kedvéért feltételezzük a pozitív hitelbírálatot a fenti felállásra. Így kiderül az is, milyen magas igazolt jövedelem kell két hitelhez. A 4 milliós személyi kölcsön esetén (5 éves futamidőre) havi 79 314 ezer forint törlesztővel számoltunk. Az 5 éves kamatperiódusú lakáshitel és a személyi kölcsön havi törlesztői együttesen 168 893 Ft-ot tesznek ki, ezekhez a háztartás elvárt havi nettó minimum jövedelme 482 551 Ft.

Alacsonyabb törlesztő és nagyobb terhelhetőség

A havi jövedelem terhelhetőségét a JTM mutató szabályozza. Ha túl alacsony a jövedelem a két hitelhez, akkor a futamidő hosszabbításával csökkenthetjük a havi törlesztőt - bár ebben az esetben összességében több pénzt fogunk visszafizetni. A lakáshitel kalkulátor számítási alapján 16 millió forint 30 évre 5 éves kamatperiódussal 68 365 Ft, de a teljes visszafizetendő 24 825 796 Ft. 10 éves kamatperiódussal 75 619 Ft a törlesztő és 27 445 156 Ft a visszafizetendő, viszont ebben az esetben a havi jövedelem 50%-a, havi 500 000 Ft jövedelem felett már a 60%-a terhelhető hitellel.

Összefoglalva: az önerő gondot jelent, mert a legtöbb esetben nem lehet személyi kölcsönből fedezni, csak nagyon kivételes esetekben. Ezenkívül magas jövedelem kell a két hitelhez.

A babaváró lehet önerő

Sokkal jobb helyzetben vannak a gyereket tervező házaspárok, mert ők a babaváró támogatás 75%-át önerő fedezésére fordíthatják. 10 millió forintos babaváró hitel esetén ez 7,5 millió forint. Fontos kikötés, hogy a tízmilliós babaváró 25%-val, azaz 2,5 millió forinttal csökkenti a felvehető lakáshitel összegét. A 20 milliós ingatlan esetében a babaváró után maximum 13,5 millió forint hitelt lehet igényelni.

Szerencsére a házaspárnak csak 12,5 millió forint lakáshitelre lesz szüksége, ami belefér a limitbe. A 12,5 milliós lakáshitel 20 évre 5 éves kamatperiódussal jelenleg 69 983 Ft-tól érhető el. A babaváró hitel induló havi 45 834 Ft-os részletével együtt összesen 115 817 forintot fordítanak törlesztésre, a két hitelhez havi nettó 330 905 forintos jövedelem szükséges.

Egy gyermek után 600 000 Ft CSOK támogatás is igényelhető.

Két meglévő gyerek és ‘sima’ CSOK

Az ingatlanra 1 430 000 Ft CSOK  támogatást lehet igényelni, ezt több bank is beleszámítja az önerőbe. Ha az önerő maradékát személyi kölcsönből meg tudjuk oldani, ennek havi törlesztője 5 éves futamidőre 70 788 Ft a Sberbanknál.

Szintén igénybe vehető 10 millió forint CSOK hitel is az ingatlanra, havi fix 47 421 forintos törlesztővel 25 éves futamidőre. Ezen felül még 5 millió lakáshitelt kell felvennünk, ez 20 évre, 5 éves kamatperiódussal jelenleg a Takarék Csoportnál a legkedvezőbb: 29 287 Ft törlesztő, THM 3,88%, teljes visszafizetendő 7 136 596 Ft. A három hitel törlesztője összesen 147 496 Ft, a szükséges igazolandó nettó jövedelem 380 770 Ft.

Két meglévő gyerek és Falusi CSOK

Ha a Falusi CSOK által kedvezményezett településen szeretne ingatlant vásárolni a család, összesen 2,6 millió forint támogatást igényelhetnek. Azonban az igényelt összeg maximum fele költhető a ház vételárára, a másik felét a rendelet által meghatározott korszerűsítésre / bővítésre kell költeni. Ennélfogva a vételárba 1,3 millió forintot lehet beforgatni - ez 130 ezer forinttal kevesebb mint a ‘sima’ CSOK, bár igaz, marad 1,3 millió felújítani az ingatlant. 

A Falusi CSOK jelen pillanatban nem mindegyik banknál érhető el, illetve kérdéses az is, mennyire engedik a támogatást beleszámítani az önerőbe. Mi abból indultunk ki, hogy a család felveszi a maximális támogatást, és a bank ezt beleszámítja az önerőbe. De még így is 3,7 millió forintot elő kell teremteniük. Ha sikerül ezt személyi kölcsönből fedezniük, ennek a legkedvezőbb havi törlesztője 73 365 Ft a Sberbanknál - ennek a lehetőségeiről és veszélyeiről feljebb már írtunk.

Falusi CSOK támogatás mellé ugyanúgy igényelhető 10 millió Ft CSOK hitel is, így ebben az esetben is 5 millió forint lakáshitelt kell felvenniük. A három törlesztő együtt 150 073 Ft, a szükséges minimális jövedelem 388 133 Ft - ezekben nincs lényeges eltérés a ‘sima’ és a Falusi CSOK között. A nagy különbség az, hogy az utóbbival 1,3 millió Ft megmarad a felújításra. 

Két vállalt gyerek CSOK vagy Falusi CSOK: alig kell lakáshitel

Ebben az esetben lehet ötvözni a babaváró és a CSOK előnyeit. A 10 milliós babaváró hitelből 7,5 millió forint beleszámítható az önerőbe. A megelőlegező CSOK-ot a legtöbb bank nem fogadja el az önerőhöz, de nem lehetetlen ez sem, ezért mi úgy számoltunk, hogy beleszámolják. Szintén kalkulálunk a 10 millió forint CSOK hitellel. 

Ha minden állami támogatást igénybe veszünk, csak 1 200 000 forint lakáshitelt kell felvennünk. A legkedvezőbb ajánlat a Raiffeisené, 20 évre, 5 éves kamatperiódussal, törlesztőrészlet 7 046 Ft, THM 3,70%, teljes visszafizetendő 1 691 040 Ft. A három hitel törlesztői összesen 97 090 Ft, az elvárt minimum jövedelem 194 180 Ft. Ilyen kis összege azonban életszerűbb egy személyi kölcsön, melyen törlesztője 5 évre 23 794 Ft a Sberbanknál, mellyel a három törlesztő 113 838 Ft lesz. 

A ‘sima’ CSOK-kal 130 ezer Ft-tal kevesebb lakáshitelt vagy személyi kölcsönt kell felvennünk, tehát sem a törlesztőkben, sem az elvárt jövedelemben nem lesz lényegi különbség, ahogy ez az előző példából is látható volt. Ugyanakkor ne feledjük, a Falusi CSOK második felét (1,3 millió Ft) amelyet felújításra kell fordítanunk. 

Bármelyik CSOK-ot igényeljük, a vásárolandó ingatlan legalább 50 négyzetméter hasznos alapterülettel kell rendelkezzen, ez alapfeltétel.

Falusi CSOK három gyerekkel: nem kell lakáshitel

Három gyerek után a Falusi CSOK akár 5 millió forint támogatást is biztosít használt ingatlan vásárlására. A feltétel, hogy az ingatlan vételár támogatással megegyező összeget kell az ingatlan korszerűsítésére fordítani. A meglévő gyerekek utáni CSOK-ot több bank is elfogadja önerőnek, így azzal nem lesz gond.

Szintén igényelhető akár 15 millió forint CSOK hitel is, a példánkban ezt fel is veszik. Így a két állami támogatásból teljes egészében megvehető az ingatlan. A 15 milliós CSOK havi törlesztője 71 132 Ft, és már havi 142 264 forint nettó jövedelemmel igényelhetők.

‘Sima’ CSOK-kal kicsit más a helyzet. Ebben az esetben 2 200 000 forint az állami támogatás, amely még az önerőhöz sem elég. Ráadásul olyan bankot kell találnunk, ahol elfogadják a megelőlegező CSOK-ot önerő kiváltására. Viszont. Ha három gyereket szeretnénk vállalni, érdemes felvenni a babavárót, és 7,5 milliót berakni belőle az önerőbe.

A 2 200 000 CSOK Ft támogatást szintén a vételárra lehet fordítani, így 10 300 000 forintot kell CSOK hitelként felvennünk. A Raiffesennél a legkedvezőbb per pillanat az ajánlat, 25 évig 48 844 Ft lesz a törlesztő a fix 3%-os kamat jóvoltából. A két törlesztő összesen 94 678 Ft, az elvárt jövedelem 228 642 Ft. 

Mindkét CSOK-hoz legalább 60 négyzetméter hasznos területtel rendelkező házat kell vásárolni, akár meglévő, akár vállalt gyerek után igényeljük. Ennél kisebb ingatlanra nem jár támogatás.