A rossz energetikai besorolású házakat vétek nem felújítani. Hitelt is érdemes felvenni erre a célra, mert még a magas kamatokat is könnyedén kitermeli az így elérhető rezsimegtakarítás. Jelzáloghitelből akár a csütörtöktől jegyezhető, 15,25 és 16 százalékos induló hozamú inflációkövető állampapírt is nyereséggel lehet megvásárolni.
Gyakorlatilag ingyenhitelből újíthatja fel a házát, aki a felvett pénzt energetikai korszerűsítésre fordítja. Pedig drágák a hitelek, tízéves csúcson vannak a kamatok. Egy átlagos lakáshitelnél a teljes hiteldíj mutató (THM) már megközelíti a 10 százalékot, a szabad felhasználású jelzáloghiteleknél pedig túl is szárnyalja, 11-12 százalék körül alakul. Nem meglepő, hogy ilyen feltételek láttán egyre kevesebben vesznek fel pénzt a bankoktól, a Magyar Nemzeti Bank (MNB) legutóbbi adatai is azt mutatták, az újonnan folyósított lakáshitelek volumene novemberben már alig érte el az 50 milliárd forintot.
A szabad felhasználású jelzáloghitelekből ugyanekkor 6,5 milliárd forint volt a szerződéses összeg, ami szintén alacsonynak számít. Igazából a 2008-2009-es válság óta a szabad felhasználású jelzáloghitelek piaca soha nem állt helyre, nem érte el a krízis előtti szintet, amikor jellemzően devizában vettek fel szabad felhasználású jelzáloghitelt a háztartások.
Hiába drága azonban a hitel, még mindig vannak olyan esetek, amikor megéri felvenni. Két ilyen helyzet is előfordulhat. A lényege mindkettőnek ugyanaz: olyan célra kell fordítani a kölcsönt, amely többet hoz a konyhára, mint amennyibe a hitel kerül.
Csökkentsd hitelből a rezsit!
Bár az idei tél eddig enyhének tűnik, a következő hónapokban jöhetnek még keményebb fagyok, amelyek megemelik a rezsiszámlákat is. Magyarországon nagyon sok család él rosszul szigetelt, elavult fűtésű ingatlanban, amelynek a rezsije magas, de egy komolyabb korszerűsítés után komoly mértékben csökkenhetne.
A Takarék Index meghökkentő felméréssel állt elő a napokban. Az elemzés szerint megfelelő felújítás után évente akár egymillió forintot is spórolhatnának a fűtésen egy korszerűtlen, az 1950-es vagy 1970-es években épült ház lakói. A példaszámításokban szerepelt például egy 1973-ban épült II besorolású 82 négyzetméteres ház, amelynek rezsién DD energetikai besorolásúra felújítva 1,736 millió forintot spórolhatnának évente a lakók. Ha ennél kisebb mértékben, az úgynevezett “reális felújítási” szintre hoznák fel az ingatlant, még akkor is csaknem másfél millió forint lenne az éves nyereség.
A felújítás persze pénzbe kerül, ráadásul az emelkedő munkadíjak és a építőipari alapanyagárak miatt egyre többe. A már említett ingatlannál például a számítások szerint a DD-szint elérése 11,1 millió, a “reális felújítási szint”, ez a példában az FF volna, pedig 7,8 millió forintba kerülne. Ha a lakóknak nincs is ennyi pénzük, de hitelképesek, és meg tudják terhelni az ingatlant szabad felhasználású jelzáloghitellel, mindenképpen érdemes belevágniuk a felújításba.
Könnyen törleszthető a hitel a megtakarításból
A Bank360.hu kalkulátora szerint 11 millió forintnyi szabad felhasználású, húszéves futamidejű jelzáloghitelt akár havi 108 ezer forintos részlettel is találnak már, 110-115 ezer forint közötti részletekkel pedig számos ajánlat van. Ez évente 1,32 millió forintos törlesztést jelent, vagyis kevesebbet kell visszafizetni a banknak, mint amennyit (1,736 millió) a rezsin megtakarítanak. Ha csak a “reális felújításokat” végzik el 7,8 millió forintból, akkor ha hitelből teszik mindezt, havonta 80 ezer forint alatt maradnak a törlesztőrészletük. Évente körülbelül 950 ezer forintot fizetnének vissza a banknak, miközben a rezsiköltségeik 1,492 millió forinttal lennének kisebbek. Ha ennél rövidebb, például tízéves futamidővel veszik fel a hitelt, még akkor is 1,3 millió forint alatt marad az éves törlesztőrészletük, vagyis bőven futja a hitel fizetésére a rezsimegtakarításból.
Úgy tűnik a Takarék Index példáiból, hogy gyakorlatilag bármilyen korszerűtlen ingatlan energetikai felújítása megéri most akár hitelből is, olyan sokat spórolhatnak a családok. Az EE, FF, és GG besorolásnál még viszonylag alacsony az az összeg, ami visszajön rezsiben a felújítás árából, de az ennél rosszabb állapotú családi házak korszerűsítése még piaci alapú szabad felhasználású jelzáloghitel igénybe vételével is jóformán azonnal behozza az árát. Gyakorlatilag a rezsin elért megtakarításból lehet törleszteni a hitelt.
Ráadásul a felújított ingatlan piaci értéke is magasabb lesz, ha később el akarja adni a tulajdonosa. A jelenlegi rezsiköltségek mellett ez különösen fontos, hiszen a korszerűtlen fűtésű, rosszul szigetelt házak, lakások iránti keresletet drámaian lenyomta az energiaárak emelkedése.
Fektesd be magasabb kamattal!
A helyzet, amikor pénzügyi szempontból megéri felvenni a hitel, ha az adós be tudja fektetni a pénzt magasabb kamatra. Most pedig bármilyen magánszemély számára nyitott ez a lehetőség úgy 500 millió forintig. Alighogy közzétette ugyanis a Központi Statisztikai Hivatal (KSH) a 2022-es rekord magas inflációs adatot, Varga Mihály pénzügyminiszter máris bejelentette a Facebookon, hogy új állampapírokat bocsát ki az állam.
Az Államadósság Kezelő Központ (ÁKK) január 19-től értékesíti a két új inflációt követő Prémium Magyar Állampapír (PMÁP) sorozatot, amelyek közül a négyéves az előző évi átlagos áremelkedés üteme fölött 0,75 százalékpontos, a hétéves pedig 1,5 százalékpontos kamatot fizet majd. Ez azt jelenti, hogy az idén ezek az állampapírok a tavalyi átlagos 14,5 százalékos infláció miatt 15,25, illetve 16 százalékos kamatot adnak. Annyi megkötés van csak, hogy egy-egy magánszemély legfeljebb 250 millió forintnyit jegyezthet le az egyes sorozatokból.
Az idén pedig még a 2022-esnél is magasabb átlagos inflációt várnak az elemzők, bár abban egyetértenek, hogy az év végére csökkenhet az áremelkedés üteme. Az első hónapokban viszont még megmarad a 20 százalék fölötti mutató, így az átlagosan várható áremelkedés a MNB legfrissebb Inflációs jelentése szerint 15,0 - 19,5 százalék között alakulhat. A legalacsonyabb adattal számolva is ez 15,75, illetve 16,5 százalékos éves kamatot jelenthet a PMÁP-nál.
Márpedig ez a számok nyelvén azt jelenti, hogy ha valaki például lakást szeretne venni, hiába van rá készpénze, mégis érdemes hitelt felvennie (természetesen csak az önerőn felüli részre). Ha ugyanis 10 százalék körüli THM-mel kap lakáshitelt, a pénzét pedig 16 százalék körüli hozammal be tudja fektetni, még akkor is jól járhat, ha két év múlva csökken az infláció, és vele együtt a január 19-től jegyezhető új PMÁP kamata.
Van olyan bank, amelyik akár kétéves futamidővel is kínál lakáshitelt 10 százalék alatti THM-mel, amelynél a teljes visszafizetendő összeg kicsivel meghaladja a 11 millió forintot - derül ki a Bank360.hu lakáshitel kalkulátorának számításaiból. Ehhez képest 10 millió forintnyi PMÁP már az első év után 11,6 millió forintot ér, a második év után pedig már a 13 millió forintot is meghaladhatja az értéke, vagyis kétmillió forintnyi nyeresége lehet rajta a lakásvásárlónak.
Kisebb törlesztőrészlettel is megérheti
Ezt a megoldást persze csak akkor érdemes és lehet választani, ha az ügyfélnek van annyi jövedelme, hogy tudja közben törleszteni a hitelt, amelynek a részlete ebben az esetben elég magas, meghaladja a 460 ezer forintot. Hosszabb futamidőt választva a részletek alacsonyabbak, tízéves futamidőnél például 130 ezer forint körül alakulnak, és ilyen futamidővel több bank is kínál már lakáshitelt.
Ebben az esetben is megérheti a hitelt befektetéssel kombinálni, hiszen a PMÁP kamata magasabb a hitelénél, és a kamatkülönbözetet mindenképpen megnyeri az ügyfél. Ez még valószínűleg akkor is így lesz, ha az előtörlesztésnek és az állampapírok visszaváltásának díja van. Előbbi egy minősített fogyasztóbarát lakáshitelnél legfeljebb 0,75 százalékos lehet, míg az államkincstári számlán tartott PMÁP visszaváltásánál 1 százalékos díjat vonnak le.
Ha az inflációs előrejelzések jók, akkor viszont két évig nem lesz szükség az előtörlesztésre és az állampapírok visszaváltására, ez idő alatt 10 százalékos THM-mel és 16 százalékos állampapírhozammal számolva 12 százalék a nyereség, amiből ha levonódik az előtörlesztési díj és az állampapírok visszaváltásának jutaléka, még mindig több mint 10 százalék marad, vagyis egymillió forint nyeresége lehet a lakásvásárlónak egy tízmilliós ügyleten. Kisebb összeggel is lehet persze spekulálni és nagyobbal is, a nyereség ennek arányában nőhet vagy csökkenhet.
Az is jól járhat, aki szabad felhasználású jelzáloghitelt vesz fel, és azt fekteti be állampapírba. A nyereség valamivel kisebb, de a két éven át várhatóan 16 százalékos fizető PMÁP és a 12 százalékos THM-ű hitel között is van akkor kamatrés, hogy 10 millió forintos hitel és befektetés mellett néhány százezer forintot még a költségek levonása után is nyerhessen vele a befektető.
