2025-ben rendkívül erős áremelkedést láthattunk a hazai lakáspiacon. Országosan átlagosan 23,5 százalékkal nőttek a lakásárak, ami inflációval korrigálva is 19 százalékos drágulást jelent. Ilyen mértékű reál áremelkedésre az elmúlt negyedszázadban nem volt példa. Az áremelkedés fő okát az Otthon Start Program indulásában látja a jegybank.
25 éves rekord dőlt meg a lakáspiacon, 2025-ben reálértéken 19 százalékkal emelkedtek átlagosan a lakásárak. A gyors drágulás következtében az év végére a lakások ára már jelentősen elszakadt a gazdasági alapoktól: 2025 negyedik negyedévében országosan mintegy 22,5 százalékkal voltak magasabbak az árak annál a szintnél, amit a fundamentumok indokolnának - írja a Magyar Nemzeti Bank (MNB) Lakáspiaci jelentésében.
Több adásvétel, majd hirtelen visszaesés
A jegybank becslése szerint 2025-ben 152 ezer lakáspiaci tranzakció történt, ami 3 százalékkal haladta meg a 2024-es eredményt. 2026 első negyedévében azonban már 18 százalékkal csökkent a tranzakciószám az előző év azonos időszakához képest.
A tavaly szeptemberben elindított Otthon Start Program teljesen átrendezte a piacot. Keresleti oldalon a Budapesten az első lakást vásárlók aránya egy év alatt 25 százalékról 40 százalékra nőtt, a befektetési célú vásárlók pedig visszaszorultak. A jegybank elemzése alapján a befektetők egyre inkább eladóként jelentek meg a piacon, a kezdeti élénkülés után azonban óvatosabbá váltak, amit főként az alacsony bérbeadási hozamok és a lakások növekvő túlértékeltsége magyaráz.
Felrobbant a lakáshitelezés
A lakáshitelek piaca látványosan felpörgött: 2025 negyedik negyedévében a szerződések volumene éves alapon 130 százalékkal nőtt, amiben kulcsszerepet játszott az Otthon Start Program. A támogatott hitelek aránya 23 százalékról 81 százalékra ugrott 2026 elejére, a hitelből vásárolt lakások aránya pedig 36 százalékról 60 százalék fölé emelkedett.
A programon belül a hitelek 90 százalékát használt lakásra vették fel, az átlagos hitelösszeg pedig 35 millió forint volt. 2026 márciusáig összesen 33,2 ezer szerződést kötöttek a bankok, mintegy 1161 milliárd forint értékben. A program tehát valóban segítette a lakásvásárlást, ugyanakkor a kereslet élénkítésén keresztül az árak emelkedéséhez is hozzájárult - mutat rá jelentésében az MNB.
Kevés új lakás, de jön a bővülés
2025-ben mindössze 12 ezer új lakás kapott használatbavételi engedélyt, ami 8 százalékkal kevesebb az előző évinél – ilyen alacsony számot utoljára 2016-ban láttunk. Ugyanakkor a jövőre nézve már kedvezőbb a kép, ugyanis az építési engedélyek száma 37 százalékkal nőtt 2025-ben, 2026 első negyedévében pedig további 64 százalékos bővülés történt. Az előrejelzések szerint 2026-ban összesen 15,7 ezer lakás épülhet meg, ami már 30 százalékos növekedést jelentene. A kínálat tehát kezd felzárkózni a kereslethez.
A fővárosban különösen látványos a kínálat bővülése, 2026 elején 22 ezer lakást tartalmazó projekt volt folyamatban, ami 46 százalékos növekedés egy év alatt, és 10 éves csúcs. A még elérhető új lakások száma is jelentősen nőtt, 63 százalékos bővülés után közel 9500 lakás volt szabadon megvásárolható.
Drágulnak az új lakások
Az új lakásoknál 2026 márciusára az átlagos négyzetméterár elérte az 1,85 millió forintot Budapesten. Ennek az egyik következménye, hogy egyre kevesebb új lakás felel meg az Otthon Start Program feltételeinek, így a támogatás egyre szűkebb kör számára lesz elérhető az újlakás-piacon.
A jegybank jelentése alapján a következő időszak egyik kulcskérdése az lesz, hogy a növekvő kínálat és a visszafogottabb kereslet képes lesz-e mérsékelni a lakásárak emelkedését.
