Nagyobb mértékben emelkedtek a lakásárak az elmúlt évtizedben, mint amennyivel a lakáshitelpiac bővülni tudott, az eredményen az Otthon Start Program rekordjai is csak szépíteni tudtak. Látszólag van még tér a hitelpiac bővülésére, a képlet azonban nem ennyire egyszerű, vannak ugyanis olyan változók is, amelyekkel csak nehezen, vagy egyáltalán nem lehet számolni.
Az elmúlt hónapokban sok szó esett az Otthon Start Programnak köszönhetően meglendülő lakáshitelezésről, a program első hat hónapjában ugyanis 1412 milliárd forint lakáscélú hitelre kötöttek szerződést a háztartások, amelynek a jelentős részét az Otthon Start szerződések tették ki. Összehasonlításképpen: a programot megelőző egész évben 1519 milliárd forint volt ez az összeg, vagyis fél év alatt az egész éves volumen csaknem 93 százalékára kötöttek szerződést. Az Otthon Start Program rövidtávú hatása tehát megkérdőjelezhetetlen, de érdemes nagyobb távlatból is megnézni a számokat, ugyanis a lakásárak drágulása meghaladja a lakáshitelpiac bővülését is.
Mennyivel bővült a lakáshitelpiac az elmúlt években?
A Magyar Nemzeti Bank havonta közzétett hitelstatisztikája 2017-ig követhető vissza, ez alapján az elmúlt kilenc évben az alábbiak szerint alakultak a szerződéses összegek:
Az éves eredményeken megjelennek a koronavírus-járvány, majd az orosz-ukrán háború, illetve az energiaválság okozta hatások: 2020-ban szinte megállt a növekedés, a 2021-es kiugró eredményt pedig előbb egy mérsékeltebb, majd sokkal látványosabb visszaesés követte - ebben a kiugró infláció okozta bizonytalanságnak és a meredeken emelkedő hitelkamatoknak is része volt. 2024-ben a válság előtti szint fölé tudott visszakapaszkodni a piac, de érdemes megemlíteni, hogy ebben az évben indult el a CSOK Plusz, ami a korábbinál nagyobb összegű államilag támogatott hitelt jelentett az igénylőknek, a célközönség viszont szűkült is ezzel egyidőben. Ezért sem lehetett annyira látványos a bővülés, ami az Otthon Start Programról már nem mondható el: ennél a támogatott kölcsönnél az addig létező támogatásokhoz képest több, a családi állapotra vonatkozó “fék” is eltűnt. A hitelezés berobbant, az összesített 2025-ös kiugró eredmény egyértelműen az Otthon Start Programnak köszönhető, ami a havi bontáson követhető nyomon igazán:
A bővülés nem csak a szerződéses összegre volt hatással, jelentősen emelkedett a szerződések száma, illetve az egy szerződésre jutó hitelösszeg is megugrott, köszönhetően a piacinál jóval alacsonyabb kamatnak. Azt azonban érdemes megjegyezni, hogy a szerződések száma nem döntött rekordot, a 2021-es számokat csak megközelíteni sikerült. Az alábbi grafikonon a megkötött lakáscélú hitelszerződések szerepelnek, havi bontásban. Az jól látszik, hogy az Otthon Start Program bejelentése (2025. július) azonnal kivárásra ösztönzött sok vevőt, hiszen a nyári hónapok átlagosan jobban szoktak teljesíteni az egész éves adatokat tekintve. Sokan döntöttek úgy, hogy megvárják a program szeptemberi indulását.
Az egy szerződésre jutó hitelösszeg is látványosan megugrott az Otthon Start Program indulása után. Ez a mutató a kamatok emelkedéséig viszonylag egyenletesen emelkedett, azonban az elszálló infláció és az azt követő hitelkamatok sok igénylőnek gátat szabtak, hiszen magasabb kamattal nem engedhették meg maguknak ugyanazt a hitelösszeget biztonságos törlesztés mellett. Látható az alábbi grafikonokon, hogy az infláció mérséklődésével, illetve a kamatok csökkenését követően ismét emelkedni kezdett az átlagos hitelösszeg, majd meg is haladta a korábbi értékeket - hiszen az ingatlanok árának az emelkedése nem állt meg, legfeljebb az emelkedésnek az üteme lassult valamelyest.
Az Otthon Start Program indulásával számos igénylő juthatott hozzá a piacinál jóval olcsóbb, legfeljebb fix 3 százalékos kamatozású lakáshitelhez, ami egyúttal azt jelentette, hogy ugyanakkora törlesztőrészlet vállalásával jelentősen nagyobb hitelösszeget tudtak felvenni. Ennek köszönhető, hogy az egy szerződésre jutó hitelösszeg ekkorát emelkedett egyik hónapról a másikra.
Mennyit bővült a piac?
2017-től 2025 végéig több mint a háromszorosára emelkedett a szerződéses összeg a lakáscélú jelzáloghiteleknél, összesen 203 százalékos volt az emelkedés mértéke. Ez jelentős, azonban nem haladja meg a lakásárak emelkedésének az ütemét. A Központi Statisztikai Hivatal (KSH) előzetes összevont lakásár-indexe szerint 2015 és 2025 között 266,6 százalékkal emelkedtek a lakásárak Magyarországon (a KSH a 2015-ös évet jelöli 100 százalékkal). Ha nem számolunk a 2016-os 13,4 százalékos emelkedéssel, akkor is látható, hogy az áremelkedés mértéke nagyobb volt, mint a lakáshitelpiac bővülése.
Ez alapján úgy tűnik, hogy a lakáshitelpiac bővülése előtt még van tér, hiszen az áremelkedés mértéke nagyobb, mint amennyivel több lakáshitel fogyott az elmúlt években, az Otthon Start Program nélkül pedig még nagyobb is lenne az elmaradás. Azt azonban érdemes megjegyezni, hogy a jegybank statisztikáiban szereplő hitelek közül nem a lakáscélú jelzáloghitel az egyetlen, amit lakáscélra fordítanak az igénylők.
2019 júliusa óta számos vevőnél kéz a kézben jár a babaváró hitel és a lakáshitel felvétele, ezzel jelentős szabad felhasználású hitel került be a lakáspiacra. Korábbi jegybanki becslések szerint a folyósított kölcsönök háromnegyedét is lakáscélra költhetik az igénylők. Szintén a lakásvásárlást segítette 2024 előtt a vissza nem térítendő CSOK, illetve 2019. júliustól a falusi CSOK támogatás, amelyek nem jelennek meg az MNB statisztikában, illetve a családtag által felvett, de önerő finanszírozására fordított személyi kölcsönök útját sem lehet lekövetni. Vagyis a lakások drágulása miatt bekövetkező hitelpiac-bővülés jóval nagyobb is lehetett annál, mint amit a felvett lakáscélú jelzáloghitelek alapján kiolvashatunk. Paradox helyzet, hogy a fentebb említett állami kölcsönök is jelentősen elősegítették az áremelkedést, tehát egy öngerjesztő folyamat indult el, amit a 2025. szeptemberben elindított Otthon Start Program csak még tovább fűtött.
Arról, hogy az utolsó negyedévben mekkora mértékben emelkedtek a lakásárak, az MNB elemzését összefoglaló cikkünkben írtunk.
