A hazai lakáshitelpiacon szeptember óta korábban soha nem látott hitelfelvételi kedvet indított el az Otthon Start Program. Ezt látva az alábbi cikkben arra teszünk kísérletet, hogy megbecsüljük, hogy egy hasonló, 3%-os, ugyanakkor piaci alapú hitel milyen hatást gyakorolhatna a kihelyezésekre. A szezonalitás, az életkori összetétel és az átlagos hitelösszegek változásának figyelembevételével bemutatjuk, hogy a program megjelenése a nyers adatok alapján rendkívül jelentős bővülést eredményezett, ám az árfelhajtó hatások kiszűrésével a tényleges növekedés ennél mérsékeltebb lehetett. Elemzésünk célja annak felmérése, hogy a magyar viszonylatban rendkívül olcsó lakáshitel milyen nagyságrendű keresletnövekedést váltott ki a piacon, és általánosságban milyen hatása lenne annak, ha nem csak a program célcsoportjai igényelhetnék ezt az olcsó konstrukciót.
Az Otthon Start Program tavaly szeptemberi elindulása korábban soha nem látott hitelfelvételi kedvet indított el a magyarországi lakáshitelpiacon. Hogy ez miért alakulhatott így, azt nem kell magyarázni, hiszen a fix 3% kamat mellett nyújtott, támogatott hitel lényegesen olcsóbb a piacon elérhető ajánlatoknál. Ami azonban Magyarországon állami támogatással valósul meg, az máshol piaci alapon is teljesíthető – az Európai Központi Bank (EKB) által közölt adatok szerint 2026 februárjában az euróövezetben 3,26% volt a háztartásoknak nyújtott, legalább 10 évig fix kamatperiódusú lakáshitelek átlagos hitelkamata.
Bár a fenti érték némileg magasabb az OSP-hitel 3%-ánál, érdemes még egyszer kiemelni, hogy mindez piaci alapon történik, tehát vannak olyan országok, ahol nemcsak az adott támogatási feltételrendszernek megfelelők, hanem bármely hitelképes ügyfél képes lehet a magyar otthon startos hitelnél csak minimálisan drágábbat felvenni. Bár Magyarország jelenleg még messze van attól, hogy itt is ilyen olcsók lehessenek a piaci lakáshitelek, érdekes eljátszani a gondolattal, hogy az utóbbi fél évben csúcsokat döntögető hazai lakáshitelpiac hogyan teljesíthetne akkor, ha itthon is az euróövezethez hasonló állapotok lennének.
Annál is inkább, mert az elmúlt hónapok során láthattuk, hogy az Otthon Start Program olcsó hitele igen jelentős mértékben tudta megmozgatni a hitelpiacot. Nem tűnik tehát alaptalannak a feltételezés, hogy a szélesebb rétegek számára elérhető olcsó hitel még nagyobb érdeklődést okozna. A következőkben tehát megpróbáljuk megválaszolni a fenti kérdést, amihez először is kísérletet teszünk annak meghatározására, hogy tulajdonképpen mekkora is volt magának az Otthon Start Programnak a hatása.
Szezonalitás
Bár az Otthon Start Program csak szeptemberben indult el, hatását már a nyár második felében is éreztette. Ez különösen augusztusra volt igaz, amikor sokan inkább már kivárták a program indulását, pár héttel elhalasztva a lakásvásárlást, illetve a hitelfelvételt. Ugyanakkor a program közelgő indulását már július első napjaiban bejelentették, így könnyen lehet, hogy ez a hatás valamennyire már júliusban is érvényesült. Éppen ezért úgy döntöttünk, hogy biztosra megyünk, és a júniusi adatokat fogjuk egybevetni a decemberiekkel. (Persze jogosan vetődik fel a kérdés, hogy miért nem a korábbi évek decemberi adataival vetettük össze a tavaly decemberi adatokat. Azért döntöttünk így, mert a későbbiekben részletezett, életkori eloszlásokra vonatkozó adatokat csak a tavalyi évre vonatkozólag sikerült fellelni.)
A havonta publikált jegybanki adatok alapján tudjuk, hogy 2025 júniusában 143,7 milliárd forint volt az újonnan kihelyezett lakáshitelek szerződéses összege, szemben a decemberi 268,8 milliárd forinttal. Ez első ránézésre 87,1%-os bővülést jelent a volumen tekintetében. Csakhogy a 2017-2024-es évek adatait megvizsgálva azt mondhatjuk, hogy a decemberi kihelyezés volumen alapon átlagosan csupán a 84,3%-át tette ki a júniusi kihelyezésnek, míg a szerződések darabszámát vizsgálva ez az arány még alacsonyabb, 78,7%. Magyarán, az emberek szívesebben vásárolnak, építkeznek nyáron, mint a karácsonyi időszakban.
Amennyiben a fenti számot vesszük alapul, úgy azt mondhatjuk, hogy egy Otthon Start Program nélküli, „normális” 2025-ös év decemberében várhatóan 121,13 milliárd forint körül alakult volna az új lakáshitelek szerződéses összege. A tényleges kihelyezés tehát 147,7 milliárd forinttal múlta felül a szezonálisan vártat, ami 122%-kal magasabb értéket jelent.
Életkori eloszlás
A jegybank múlt héten publikált Hitelbírálatkori súlyozott LTV-mutató című jelentése alapján tudjuk, hogy darabszám alapon a 2025 júniusi szerződések 21,21%-át 18-30 éves hitelfelvevők vették fel. Ez az arány egyébként a 2025-ös év első három negyedévének a legmagasabb értéke volt – ennek a korosztálynak a részaránya 18,21% és a már említett 21,21% között mozgott. A 31-40 évesek részaránya 36,22%, a 41-50 éveseké 25,77%, az 51-60 éveseké 12,51%, a 60 év felettieké pedig 4,29% volt.
Volumen alapon is hasonló részarányokat láthatunk – a 18-30 éves korosztály aránya 23,19%, a 31-40 éveseké 38,67%, a 41-50 éveseké 26,34%, az 51-60 éveseké 9,79%, a 60 év felettieké pedig 2,01% volt. Ezek alapján kiszámolható, hogy a tavaly júniusban 143,69 milliárd forint értékben újonnan megkötött 7 125 darab szerződés életkori eloszlása így nézett ki:
18-30 évesek: 1 511 szerződés 33,32 milliárd forint értékben (átlagösszeg 22 049 113 forint),
31-40 évesek: 2 581 szerződés 55,56 milliárd forint értékben (átlagösszeg 21 530 623 forint),
41-50 évesek: 1 836 szerződés 37,85 milliárd forint értékben (átlagösszeg 20 612 582 forint),
51-60 évesek: 891 szerződés 14,07 milliárd forint értékben (átlagösszeg 15 781 796 forint),
60 év felettiek: 306 szerződés 2,89 milliárd forint értékben (átlagösszeg 9 448 651 forint).
Érdekes, hogy a 18-50 évesek közötti korosztályok esetében nagyjából megegyeznek az átlagos hitelösszegek, és csupán az 50 felettiek esetében látszik már csökkenés. Az ugyanakkor nem meglepő, hogy az idősebb korosztályok már csak kisebb hitelt tudnak, vagy akarnak felvenni, hiszen ebben a korosztályban jellemzően már megoldott a lakhatás kérdése, így ha ennek a korosztálynak a tagjai valamiért mégis jelzáloghitelt vennének fel, azt jó eséllyel már nem vásárlási céllal teszik, tehát jellemzően kisebb összeg is elegendő. Ráadásul a magasabb életkor miatt már a futamidő sem lehet túlságosan hosszú, így a magasabb törlesztőrészletek miatt kényszer is lehet az alacsonyabb hitelösszeg.
A fenti arányok azonban az Otthon Start Program indulását követő hónapokban megváltoztak. A 30 év alattiak aránya a korábbi, 20% körüli szintről felemelkedett 29-31%-ra, míg a 31-40 éves korosztály aránya nem változott érdemben. A 40 évnél idősebb korosztályok aránya azonban csökkent. Konkrétan a vizsgált 2025 decemberi időszakban darabszám alapon a 18-30 évesek aránya 31,53%, a 31-40 éveseké 34,59%, a 41-50 éveseké 21,1%, az 51-60 éveseké 10,07%, a 60 év felettieké pedig 2,71% volt. Volumen alapon ezek az arányok 34,77% (18-30 év), 37,32% (31-40 év), 19,49% (41-50 év), 7,23% (51-60 év) és 1,19% (61+ év) voltak. Ezek alapján azt mondhatjuk, hogy a tavaly decemberben 268,78 milliárd forint értékben újonnan megkötött 9 849 darab szerződés életkori eloszlása így nézett ki:
18-30 évesek: 3 105 szerződés 93,45 milliárd forint értékben (átlagösszeg 30 094 120 forint),
31-40 évesek: 3 407 szerződés 100,3 milliárd forint értékben (átlagösszeg 29 443 674 forint),
41-50 évesek: 2 078 szerződés 52,38 milliárd forint értékben (átlagösszeg 25 207 531 forint),
51-60 évesek: 992 szerződés 19,43 milliárd forint értékben (átlagösszeg 19 593 398 forint),
60 év felettiek: 267 szerződés 3,2 milliárd forint értékben (átlagösszeg 11 983 360 forint).
A fenti számok tükrében azt mondhatjuk, hogy decemberben a 18-30 éves korosztályban 105,49%-os bővülés volt megfigyelhető a szerződések darabszáma alapján, míg volumen alapon ennél is sokkal nagyobb, 180,47%-os bővülésről beszélhetünk. A decemberben újonnan kihelyezett lakáshitelek átlagos hitelösszege 36,49%-kal volt magasabb decemberben, mint júniusban.
A 31-40 éves korosztályon belül a szerződésszám a fentinél jóval kisebb, ám ugyancsak jelentős mértékben, 32,01%-kal bővült december/júniusban, míg a volumen 80,53%-kal emelkedett. Az átlagos hitelösszeg a 18-30 éves korosztályéhoz nagyon hasonló mértékben, 36,75%-kal ugrott meg.
A 41-50 éves korosztályban a szerződésszám még szerényebb mértékben, 13,18%-kal emelkedett, míg a volumen 38,41%-kal. Az átlagösszeg decemberben 22,29%-kal volt magasabb, mint júniusban. Az 51-60 éves korosztályban a szerződésszám 11,27%-kal, a volumen 38,14%-kal míg az átlagösszeg 24,15%-kal emelkedett. A 60 évnél idősebbek esetében pedig a szerződésszám 12,68%-kal csökkent, míg a volumen 10,75%-kal emelkedett. Az átlagösszeg itt is jelentős mértékben, 26,83%-kal lett magasabb. (Az utolsó korosztály szerződésszám-csökkenése minden bizonnyal a már említett szezonalitással magyarázható – a június egészen egyszerűen annyival erősebb a decembernél, hogy ezt az Otthon Start Program ösztönző ereje sem tudta ellensúlyozni.)
Természetesen itt is igaz, amit az előző alfejezetben már a szezonalitásról szóltunk, vagyis az, hogy a tavaly decemberi számok úgy lettek ennyire kiemelkedők, hogy a december egyébként hagyományosan rosszabbul teljesít a júniushoz képest. Amennyiben itt is kiszűrjük a szezonális hatást, továbbá az életkori arányok 2025. IV. negyedévi súlyeltolódásait sem vesszük figyelembe, úgy pontosabb képet kaphatunk arról, hogy mekkora hatása is volt magának az OSP-nek. A fenti megfontolások alapján úgy becsüljük, hogy a tényleges decemberi kihelyezés a szezonalitással korrigált, program nélküli decemberi szintet
a 18-30 éves korosztályban darabszám alapon 161,12%-kal, volumen alapon 232,7%-kal növelte meg,
a 31-40 éves korosztályban darabszám alapon 67,75%-kal, volumen alapon 114,15%-kal növelte meg,
a 41-50 éves korosztályban darabszám alapon 43,82%-kal, volumen alapon 64,19%-kal növelte meg,
az 51-60 éves korosztályban darabszám alapon 41,39%-kal, volumen alapon 63,87%-kal növelte meg,
és a 60 év felettiek körében darabszám alapon 10,96%-kal, volumen alapon pedig 31,37%-kal növelte meg.
A fenti értékek alapján az egyes korosztályokra becsült, szezonalitástól szűrt, „normális” decemberi eredmény és a tényleges adatok alapján azt mondhatjuk, hogy a tényleges volumen összességében 121,89%-kal haladta meg azt az értéket, amit mi az Otthon Start Program hatása nélkül feltételezünk. Ez persze nem meglepő, hiszen az előző fejezetben is erre a 122%-os értékre jutottunk. Ennél érdekesebb azonban, hogy a kifejezetten a program által célzott fiatal(abb) korosztályok esetén a bővülés volumen alapon 232,7% illetve 114,15% volt, és az összesített érték azért lett „csupán” 122%, mert a program által nem érintett idősebb korosztályok körében jóval szerényebb volt a növekmény mértéke. Felmerül a kérdés, hogy az életkor alapján célzott támogatás helyett egy minden hitelképes vásárló számára elérhető, tartósan alacsony kamatkörnyezet milyen mértékben növelné meg a piacot. Erre a fenti adatokból csak közelítő választ adhatunk, de tegyünk rá egy kísérletet.
Hogyan nézne ki a magyar hitelpiac 3%-os piaci hitelekkel?
A tavaly ősz óta eltelt hónapok eredményei alapján vitán felül áll, hogy egy olcsó hitellehetőség jelentősen felfokozza a hitelfelvételi hajlandóságot. Azt azonban még a fenti számok ismeretében sem lehet pontosan megbecsülni, hogy egy piaci alapon 3%-os lakáshitel megjelenése milyen mértékben növelné meg a hitelpiacot. A fenti számítások során ugyanis kizárólag a szezonalitást tudtuk kezelni, miközben számos egyéb hatást nem igazán tudunk megfogni.
Az egyik legfontosabb hatás, amit a fentiekben nem szűrtünk ki, az az Otthon Start Program által (is) kiváltott árfelhajtó hatás. A piacon lényegében egyik napról a másikra megjelent olcsó hitel pillanatok alatt növelte meg a keresletet, miközben a kínálat értelemszerűen nem tudott hasonló sebességgel bővülni. Ugyancsak az árak emelkedését okozta a program feltételei között meghatározott 1,5 millió forintos maximális négyzetméterár, amely hatására sokan rögtön ehhez igazították elvárásaikat ingatlanjuk meghirdetésekor. Emiatt pedig azoknál a korosztályoknál is nőtt a kihelyezett volumen, amelyek nem, vagy csak alig érintettek az Otthon Start Program által, hiszen az általános áremelkedés nyomán azok is kénytelenek voltak magasabb hitelösszeget felvenni, akik piaci alapon tették ezt.
Ugyanakkor a fent leírt jelenséget minden bizonnyal valamekkora mértékben ellensúlyozza, hogy az árak emelkedése miatt lehetnek olyanok, akik egyszerűen kiszorultak a piacról, mivel a megnövekedett árak mellett már nem tudják megfizetni a drágább piaci hitelt. Az Otthon Start Program tehát a fiatalabb korosztályok oldaláról újabb hitelfelvevőket húzhatott be a hitelpiacra, miközben az idősebb generációk oldaláról voltak, akiket kiszorított. (A kiszorítottak egyébként nem feltétlenül idősebbek – ha valaki fiatal, de valamiért nem jogosult az Otthon Startra, akkor ugyancsak kiszorulhat a piacról.)
Feltételezzük azonban, hogy egy piaci alapon 3%-os lakáshitel megléte esetén elsősorban az újonnan „behúzottakkal” kellene számolnunk, hiszen egy ilyen, organikusan kifejlődő kamatkörnyezetben nem történt volna meg a fent részletezett ársokk, emiatt pedig kiszorulni is lényegesen nehezebb lenne a piacról. Akárhogy is, a kiszorulók – bevonódók számát nem ismerjük, így nem tudunk velük számolni. Az áremelkedés hatását azonban valamelyest mégiscsak ki tudjuk szűrni, amennyiben nem a volumenre, hanem a szerződésszámra összpontosítunk. Mint írtuk, a szerződésszám is a 18-30-as korosztályon belül nőtt a legnagyobb mértékben, ám itt az emelkedés „csak” 161,12% volt a volumen 232,7%-ával szemben, és a többi korosztály esetében is igaz, hogy az ügyletek darabszáma szerényebb mértékben emelkedett, mint a volumen.
A korábban már levezetett számítás alapján pedig nem csak azt tudjuk kiszámolni, hogy egy „normál”, Otthon Start Program nélküli decemberben mekkora lett volna a kihelyezett hitelösszeg egy-egy korosztályon belül, hanem a szerződések átlagösszegét is meg tudjuk becsülni. A megbecsült átlagösszegek és a tényleges szerződésszám alapján pedig arra is végezhetünk becslést, hogy az Otthon Start Program extra árfelhajtó hatása nélkül mekkora volument vettek volna fel az egyes korosztályok:
a 18-30 éves korosztályban 73,35 milliárd forintot,
a 31-40 éves korosztályban 78,57 milliárd forintot,
a 41-50 éves korosztályban 45,89 milliárd forintot,
az 51-60 éves korosztályban 16,77 milliárd forintot,
és a 60 év felettiek 2,7 milliárd forintot.
Ez összesen 217,28 milliárd forint, míg korábban azt írtuk, hogy számításaink szerint egy „normális” decemberben 121,13 milliárd forint körül alakult volna az új lakáshitelek szerződéses összege. A szezonalitástól és a program árfelhajtó hatásától legalábbis részben megtisztított adatok alapján tehát azt mondhatjuk, hogy a decemberi piac 79,37%-kal volt nagyobb a várhatónál.
Azt a fentiek ellenére sem mernénk állítani, hogy ha 3% lenne a piaci lakáshitelek kamata, akkor általánosságban ennyivel lehetne nagyobb a hitelpiac (pontosabban az egy-egy hónap során kihelyezett összeg), hiszen bizonyos hatásokat még így sem tudtunk kiszűrni. Ott van például a CSOK Plusz és a Falusi CSOK, amelyek ugyancsak extra ösztönzők a fiatal(abb) korosztályok számára, ám az általunk használt adatsorokból nem derül ki, hogy egy-egy hónap során hány ilyen hitelszerződés köttetik, illetve az sem, hogyan néz ki a hitelfelvevők korosztályos megoszlása. Emiatt ezekkel nem tudunk pontosan számolni. (Ezzel kapcsolatban csupán annyit tudunk, hogy az Otthon Start Programon kívüli támogatott lakáshitelek volumene havi szinten 20 milliárd forint körül mozgott az utóbbi időszakban.)
Annak hatásával sem tudtunk számolni, hogy a program kimondottan konkrét korosztályokat céloz meg (láttuk, hogy a legfiatalabb korosztály arányát jelentősen felfújta, míg az idősebbekét csökkentette), ahogyan azt is nehéz lenne számszerűsíteni, hogy esetlegesen mekkora az előrehozott kereslet mértéke. Az Otthon Start Program sokak szemében tűnhet egy egyszeri, talán soha vissza nem térő lehetőségnek, és mivel nem tudni, hogy meddig tart a program, így olyanok is belevághatnak a lakásvásárlásba, akik egyébként ezt csak később tették volna meg. Tehát nem mondhatjuk azt, hogy általánosságban 79,37%-kal nőne a havi kihelyezés, ha bárki kaphatna piaci alapon 3%-os lakáshitelt, csupán azt, hogy 2025 decemberében ennyivel volt magasabb a piac a szezonalitástól és az átlaghitel-emelkedéstől részben megtisztított becslésünk szerint a „normál” decemberi bázisnál.
Összegzés
A rendelkezésre álló adatok alapján egyértelműen kijelenthető, hogy egy olcsó lakáshitel érdemben képes megmozgatni a magyarországi hitelpiacot. Láthattuk, hogy a program célközönségét jelentő 18-30-as korosztálynál 232,7%-kal nőtt a kihelyezett hitelösszeg, összességében a nyers volumennövekedés 121,89%-os volt, ellenben az árfelhajtó hatást részben kiszűrve 79,37%-os bővülésről beszélhetünk.
A korábban részletezett okok miatt még a 232,7%-os adat láttán sem feltételezzük, hogy egy mindenki számára elérhető, piaci alapon 3%-os lakáshitel hatására több mint háromszorosára bővülne a piac. Inkább úgy gondoljuk, hogy egy ilyen lakáshitel hatása valahol a két kisebb érték, tehát a 79,37% és a 121,89% között helyezkedhetne el, inkább az alsó értékhez közelebb.
Fontos hangsúlyozni, hogy a fenti becsléseket különösen óvatosan érdemes kezelni, hiszen bár a szezonalitás kiszűrésére, az életkori összetétel változására és az átlagos hitelösszegek elmozdulására ugyan megpróbáltunk korrekciókat alkalmazni, a számítások mégis lényegében egyetlen hónap, 2025 decembere köré épülnek. Az itt bemutatott eredmények tehát nem pontos előrejelzésként, hanem inkább nagyságrendi, irányjelző becslésként értelmezendők.
