Megjelent a Magyar Nemzeti Bank (MNB) Lakossági jelzáloghitelek befogadáskori LTV mutatója című jelentése, amely a tavalyi év negyedik negyedévének adatait ismerteti. A kiadvány szerint a kérdéses időszakban 68% körül alakult az LTV-érték. Ugyanakkor az egyes vármegyék között továbbra is jelentős különbségek lelhetők fel – Pest vármegyében ez az arány 63%, míg Jász-Nagykun-Szolnok és Komárom-Esztergom vármegyékben 73% volt az ingatlanfedezetek átlagos megterheltsége. Hosszabb, a 2021. október és 2025. december közötti időtávot vizsgálva a jelentésből megállapítható, hogy az utóbbi években emelkedett az ingatlanfedezetek átlagos megterheltsége, de már 2025. III. negyedévéhez képest is látványos az emelkedés.
A héten publikált jegybanki adatok szerint 2025. IV. negyedévében Jász-Nagykun-Szolnok vármegyében volt a legmagasabb a hitelbírálatkori súlyozott LTV-mutató. Mindez két szempontból is érdekes – egyrészt, az említett vármegye LTV-mutatója 2025. III. negyedévében Békés vármegye után még csak a második legmagasabb volt, másrészt, a mutató a korábbi 64,3%-ról 73,5%-ra emelkedett. Hasonló mértékű emelkedés volt megfigyelhető a most második helyen álló Komárom-Esztergom vármegye esetében is, ahol a III. negyedévi 61,1%-os érték a IV. negyedév végére 73,2%-ra emelkedett. A legalacsonyabb érték változatlanul Pest vármegyében volt megfigyelhető, ennek ellenére itt is közel 10 százalékpontos emelkedés történt az előző negyedévhez képest (55,9% 🡪 63,7%).
A tavalyi év utolsó negyedévében nyújtott lakáshitelek 89,5%-át használt lakás vásárlására vették fel a hitelfelvevők, ami ugyancsak jelentős emelkedésnek számít az előző negyedév 81,4%-os részarányához képest. Az új lakás megvásárlására felvett hitelek részaránya ezzel párhuzamosan a korábbi 7,7%-ról 5,5%-ra csökkent. Az építés céljából felvett jelzáloghitelek aránya 5,1%-ról 3,4%-ra, míg az egyéb célból felvett lakáshitelek aránya 5,8%-ról 1,7%-ra olvadt a tavalyi év utolsó negyedévében. A használt lakások megvásárlására felvett lakáshitelek esetében a korábbi 61,1%-ról 70%-ra emelkedett az LTV-mutató, de ezen a téren emelkedés volt megfigyelhető az új ingatlanok megvásárlására felvett hitelek esetében is (54% 🡪 61,6%).
Kisebb arányú LTV-emelkedés volt megfigyelhető az építési hiteleknél, ahol a kérdéses mutató a korábbi 51,1%-ról 53,9%-ra emelkedett. Az egyéb hitelcélok esetében pedig még némi csökkenés is megfigyelhető volt (39,9% 🡪 38,4%). A fenti számok alapján arra következtethetünk, hogy az építési hitelt felvevő adósok érdemben magasabb önerővel rendelkezhetnek a lakásvásárlókhoz képest.
A hitelfedezeti mutató (LTV) az egyik legfontosabb mutató a hitelpiac stabilitása szempontjából, amely azt méri, hogy a felvett hitelösszeg mekkora arányban áll az ingatlanfedezet forgalmi értékéhez képest. A mutató kulcsfontosságú indikátor a pénzügyi kockázat szempontjából, elvégre közvetlenül jelzi, mekkora védettsége van a hitelintézetnek egy esetleges nemfizetés esetén.
A negyedik negyedévben felvett lakáscélú jelzáloghitelek 24,7%-a 20-25 éven belül lejáró hitel volt. Bár ezzel a részaránnyal ez a lejárati kategória volt a második legjelentősebb, ugyanakkor érdemes hangsúlyozni, hogy ez jelentős visszaesést jelent a harmadik negyedévhez képest, amikor is 31,7%-kal még ennek a kategóriának volt a legmagasabb aránya. Ezzel szemben a 25-30 évre felvett hitelek részaránya a harmadik negyedévi 30,7%-ról 57,3%-ra emelkedett. A 15-20 évre felvett hitelek változatlanul a harmadik legnagyobb kategória volt, igaz, ennek részaránya is csökkent, méghozzá 13,3%-ról 8,4%-ra.
A vizsgált negyedévben tehát a lakáshitelek szerződéses összegének 93,8%-át 10-30 éves futamidőre vették fel, ami több mint 10 százalékpontos emelkedést jelent az előző negyedév 83,4%-ához képest. A szóban forgó lejárati idejű kategóriákon belül mindegyik esetben 50% feletti volt az LTV-mutató. Az LTV aránya változatlanul a 25-30 éven belül lejáró szerződések esetében volt a magasabb, 72,7%, miközben a harmadik negyedévben ezek esetében még csak 65% volt ez az arány. Továbbra is jól látszik tehát, hogy a magas hitelfedezeti mutató hosszú futamidővel párosul, ami minden bizonnyal azzal magyarázható, hogy az adósok sokszor csak a minél hosszabb futamidő választásával tudják elérni a magas hitelösszeg miatti ugyancsak magas havi törlesztőrészlet összegének a csökkenését.
Tovább nőtt a kifeszített hitelek aránya
Tavaly január és december között 22,7 százalékponttal emelkedett a kifejezetten kifeszítettnek tekinthető, 70% feletti LTV-mutatóval nyújtott lakáshitelek darabszám szerinti aránya. Decemberben ezek aránya már 49,9% volt, miközben ezek súlya még szeptemberben is csak 29,3% volt. Elsősorban az Otthon Start Program számlájára írható, hogy különösen látványos mértékben megugrott a 80% feletti LTV-mutatóval kihelyezett lakáshitelek részaránya – tavaly szeptemberben még csak az új hitelek 3,8%-át helyezték ki ilyen magas hitelfedezeti mutatóval, ezzel szemben decemberben már 17,3%-át. Sőt, novemberben még ennél is magasabb, 18,9% volt az ilyen lakáshitelek részaránya.
De látványosan emelkedett a 70-80% közötti LTV-mutatóval rendelkező ügyletek aránya is – októbert megelőzően ennek a kategóriának a részaránya 25% körül mozgott, míg október óta 32% körüli a súlya (decemberben 32,6%). Tehát míg az Otthon Start indulása-felfutása előtt még csak az ügyletek 29,3%-a volt kifeszítettnek tekinthető, addig decemberben már a 49,9%-uk.
A fenti folyamatokkal párhuzamosan csökkent az 50-70% közötti LTV-mutatóval rendelkező ügyletek aránya (szeptember 26%, december 22,6%), ahogyan a 30-50%-os kategória súlya is jóval kisebb lett (szeptemberi 21,5%-ról decemberre 15,2%). A 0-30%-os kategória részaránya pedig megfeleződött, a korábbi 23,2%-ról decemberben 12,4%-ra olvadt.
Változás az életkor szerinti eloszlásban is
Az Otthon Start Program hatására az életkor szerinti eloszlásban is jelentős változás figyelhető meg. A 2025. január és december között újonnan felvett lakáshitelek esetében darabszám alapon több mint 59%, volumen alapon pedig mintegy 65% volt a maximum 40 éves hitelfelvevők aránya. Ennek a korcsoportnak az aránya viszont az utolsó negyedévben volumen alapon 73%-ra emelkedett a jegybanki adatok szerint.
Különösen látványos a 18-30 év közötti korosztály arányának emelkedése. Darabszám alapon szeptemberben ennek a korosztálynak még csak 19,2%, decemberben viszont már 31,5% volt a részaránya. Volumen alapon a részarányuk 21,4%-ról 34,8%-ra emelkedett ugyanezen időszakban. A 31-40 év közötti korosztály részaránya ezzel szemben nem változott érdemben – darabszám alapon 34,1%-ról 34,6%-ra, volumen alapon 37,2%-ról 37,3%-ra változott a súlyuk.
Ugyanakkor a 41-50 évesek aránya 28,5%-ról 21,1%-ra csökkent darabszám, illetve 28,1%-ról 19,5%-ra volumen alapon. Az 50 év felettiek részaránya pedig darabszám alapon a szeptemberi 18,1%-ról 12,8%-ra, volumen alapon pedig 13,2%-ról 8,4%-ra csökkent. Elmondható tehát, hogy 2025. IV. negyedévében egyre fiatalabb adósok egyre magasabb LTV-mutató mellett vettek fel egyre kifeszítettebb lakáshiteleket.
