Egyre kifeszítettebbé válnak a magyarországi jelzáloghitel-ügyletek, legalábbis ez látszik a Magyar Nemzeti Bank (MNB) tegnap megjelent, 2025. I. negyedévére vonatkozó, a lakossági jelzáloghitelek befogadáskori hitelfedezeti mutatójáról szóló jelentéséből.
A hitelek egyre nagyobb kifeszítettsége több dologgal is magyarázható - megjelentek a kisebb önerőt megkövetelő elsőlakás-vásárló és zöld hitelügyletek, valamint a tavaly év eleje óta elérhető CSOK Plusz támogatási rendszeren belül a korábbinál jóval magasabb kedvezményes hitelek vehetők igénybe, miközben a vissza nem fizetendő állami támogatások súlya jelentősen kisebb lett. A felsorolt okokra hivatkozva a jegybanki jelentés úgy véli, hogy a hitelintézetek kockázata nem nőtt meg jelentős mértékben. Igaz, a július elején bejelentett és szeptemberben induló Otthon Start Program is csak 10% önerőt fog elvárni az adósoktól, így várhatóan tovább fog emelkedni a magas hitelfedezeti mutatóval rendelkező jelzáloghitelek aránya.
A friss jegybanki adatok szerint 2025. I. negyedévében az ország északi és keleti vármegyéiben, valamint Komárom-Esztergomban volt a legmagasabb a hitelbírálatkori súlyozott LTV mutató. A legmagasabb, 65,6%-os értéket Jász-Nagykun-Szolnok vármegyében regisztrálták, amit Komárom-Esztergom (63,5%) és Békés (62,6%) vármegyék követtek a sorban. Az ország legnagyobb részén egyébként 60% felett, vagy azt erősen közelítő mértékben alakult a mutató. A legalacsonyabb értékeket Pest (55,5%), Veszprém (57%) és Zala (57%) vármegyékben találhatjuk.
Az idei első negyedévben felvett jelzáloghitelek 80,6%-ának célja használt lakás vásárlása volt. Új lakás vásárlása csak az ügyletek 11,6%-ában volt hitelcél, míg az építés csupán 4,5%-ban, egyéb hitelcélra pedig csak a szerződéses összeg 3,3%-a lett felvéve. A használt lakások vásárlásánál 60,4% volt az LTV mutató, míg az új lakások vásárlása esetén 58,3%, építés esetén 59,7%, egyéb hitelcél esetén pedig 42,9%.
A hitelfedezeti mutató (LTV) az egyik legfontosabb mutató a hitelpiac stabilitása szempontjából, amely azt méri, hogy a felvett hitelösszeg mekkora arányban áll az ingatlanfedezet forgalmi értékéhez képest. A mutató kulcsfontosságú indikátor a pénzügyi kockázat szempontjából, elvégre közvetlenül jelzi, mekkora védettsége van a hitelintézetnek egy esetleges nemfizetés esetén.
A negyedév során felvett lakáscélú és szabad felhasználású jelzáloghitelek együttesének 32,7%-át a 20-25 éven belül lejáró lakáscélú hitelek tették ki, ami után a 25-30 éven belül lejáró lakáscélú (29%), majd a 15-20 éven belül lejáró lakáscélú (15,2%) hitelek részaránya volt a legmagasabb. A negyedév szerződéses összegének 85%-át a 10-30 éven belül lejáró lakáscélú hitelek tették ki. Ugyanezen kategóriák mindegyikében 50% feletti volt az LTV mutató – a legmagasabb arány a 20-25 éven (60,7%) és a 25-30 éven (64,2%) belül lejáró kategóriákon belül figyelhető meg. Mindez jól jelzi, hogy a magas hitelfedezeti mutató együtt jár a hosszú futamidővel, hiszen az adósok jelentős része csak így tudja elérni a havi törlesztőrészlet összegének csökkenését.
A szabad felhasználású jelzáloghitelek összege csak a teljes szerződéses összeg 4,6%-át tette ki. Legnagyobb arányban a 20-25 éves lejáratúak voltak jelen, ezek részaránya 1,9% volt, tehát a szabad felhasználású jelzáloghitelek közel felét ezek a hosszú lejáratú hitelek tették ki.
Nőtt a kifeszített hitelek aránya
A 70%-nál magasabb LTV-vel nyújtott hitelek darabszám szerinti aránya 2,6 százalékponttal emelkedett tavaly április és idén március között, így az idén tavasszal már elérte a 29,9%-ot. Ezt a kategóriát tovább bontva azt mondhatjuk, hogy a 70-80% feletti LTV-vel nyújtott hitelek aránya 25,2%-ról 26,8%-ra, míg a 80% felettiek aránya 2%-ról 3,1%-ra emelkedett, amennyiben a szerződések darabszámát vizsgáljuk. Ugyanezen időszakban a 0-30% közötti hitelfedezeti mutatóval nyújtott hitelek aránya 22,2%-ról 20%-ra mérséklődött.
A jegybanki tájékoztatás szerint mindez nem jelent jelentős kockázatemelkedést, mivel a kifeszített hitelek arányának emelkedését egyrészt a 2022-2023-ben visszaesett alacsony bázis, illetve az onnan való újbóli emelkedés, másrészt pedig az elsőlakás-vásárlókra vonatkozó, megengedőbb HFM korlátozott mértékű kihasználása okozza. A fentieken túl az is hozzájárult a magasabb hitelfedezeti mutatóval rendelkező jelzáloghitelek arányának emelkedéséhez, hogy a tavaly óta elérhető CSOK Plusz program keretein belül a régi CSOK-hoz képest lényegesen magasabb hitelösszeg érhető el a támogatást igénylő adósok számára, míg az önerőként szolgáló vissza nem térítendő támogatások elérhetősége csökkent.
A 2024 januárjától az elsőlakás-vásárlókra, valamint az idén január óta a meghatározott zöld lakáshitelekre vonatkozó kedvezőbb, 80-90%-os HFM limit mellett nyújtott jelzáloghitelek szerződésszám szerinti aránya 2024. május óta havonta 2,5-3% között alakul a teljes kihelyezésen belül.
Életkor szerinti eloszlás
A tavaly április és idén március között újonnan kötött jelzáloghitelek körében darabszám alapon több mint 59, volumen alapon pedig mintegy 64%-át a legfeljebb 40 éves hitelfelvevők vették fel. Ami a szerződések darabszámát illeti, idén márciusban a 31 – 40 év közöttiek aránya volt a legmagasabb (37,4%), akiket a 41-50 évesek (25,6%) és a 18-30 évesek (19,6%) aránya követett a sorban. Az 51-60 év közöttiek aránya már csak 13,4% volt, míg a 61-70 év közöttiek aránya 3,4%. A 71 éves és idősebb hitelfelvevők részaránya 0,5% körül alakult.
A jegybanki jelentés arra is rámutat, hogy a tavaly április és idén március között nyújtott jelzáloghitelek életkor és LTV szerinti eloszlása alapján a fiatal adósok fokozott fedezeti megterheltsége látható. A hitelfedezeti mutató az életkor emelkedésével fokozatosan csökken – míg a mutató a 18-30 évesek körében átlagosan 63%, addig a 61-70 évesek esetén már csak 46%. Ennek oka könnyedén megérthető – a fiatalabb hitelfelvevők jellemzően kevesebb megtakarítással, így értelemszerűen kisebb önerővel tudnak nekivágni a lakásvásárlásnak. A 80% feletti LTV-vel nyújtott elsőlakás-vásárlói hitelek aránya a 18-30 évesek között 5,8%, míg a 31-40 éves korosztály esetén alacsonyabb, 3,1% volt.
