Egy lakáshitel felvétele sokak számára az élet egyik legfontosabb pénzügyi döntésének bizonyul. Sokan egynél többször nem is esnek át ezen a folyamaton, éppen ezért amikor belevágnak a történetbe, az egész egy teljesen ismeretlen, bonyolult folyamatnak számít. Ennek ellenére némi utánajárással, tervezéssel elkerülhetjük a buktatókat, illetve viszonylag pontos képünk lehet arról, hogy mekkora hitel felvételére lehetünk jogosultak, illetve, hogy mire érdemes figyelni, hogy sikeres legyen az igénylés.
Az egyik legfontosabb kérdés, hogy mennyi lakáshitel felvételére lehetünk jogosultak, illetve mindez mekkora havi törlesztőrészletet fog jelenteni a következő évek során? Ezeken túl pedig vannak még olyan részletkérdések, melyeket fontos tisztázni. Az alábbiakat ezeket fogjuk végigvenni.
A stabil jövedelem az egyik kulcsa a sikeres igénylésnek
Az egyik legfontosabb kérdés, hogy mekkora havi jövedelemmel rendelkezünk, elvégre ez alapján határozza meg a bank, hogy mekkora lehet a havi törlesztőrészletünk, ami pedig végső soron befolyásolja a felvehető hitel nagyságát is. Az ezzel kapcsolatos szabályokat a Magyar Nemzeti Bank (MNB) fektette le, tehát a főszabály szempontjából nincs különösebb jelentősége annak, hogy melyik banknál próbálkozik az ember a hitelfelvétellel, de szigor tekintetében lehetnek eltérések.
A legfontosabb fogalom, amit ezzel kapcsolatban ismernünk kell, az az ún. jövedelemarányos törlesztőrészlet-mutató (JTM), amely a hitelfelvevők által vállalható legmagasabb törlesztőrészletet határozza meg a havi nettó, igazolt, rendszeres jövedelem arányában. Egyszerűbben fogalmazva a JTM azt határozza meg, hogy a jövedelmünk mekkora részét fordíthatjuk törlesztőrészletre. Ez a főszabály szerint egyébként maximum 50% lehet, tehát egy havi nettó 500 ezer forintos jövedelem mellett maximum 250 ezer forintos törlesztőrészletet vállalhatunk magunkra. Amennyiben a jövedelem eléri vagy meghaladja a nettó 600 ezer forintot, úgy már 60%-ig is terhelhető a jövedelem, tehát ebben az esetben már 360 ezer forint a havi törlesztőrészlet elméleti maximuma.
Fontos, hogy a fentiekbe az összes meglévő hitelünk törlesztőrészlete beletartozik, tehát ha már van egy hitelünk, aminek a havi törlesztője mondjuk 50 ezer forint, akkor az újonnan felvett lakáshitel törlesztőrészlete maximum 200 ezer forint lehet, továbbra is feltételezve a JTM-rendelet 50%-os főszabályát és azt, hogy nettó 500 ezer forintos jövedelemmel rendelkezünk.
Sőt mi több, a JTM-be a havi fix törlesztőrészlettel nem rendelkező hitelek, mint a hitelkártya és a folyószámla-hitelkeret is beletartoznak – ezek esetében a rendelkezésünkre álló hitelkeret 5%-ával számolnak a bankok. Tehát ha van egy 1 millió forintos hitelkártyakeretünk, akkor a JTM-szabály értelmében úgy kell számolnunk, mintha lenne egy havi 50 ezer forintos törlesztőrészletünk. Ez abban az esetben is így van, ha egyébként soha nem használjuk a hitelkártyát.
Hitelfelvétel előtt tehát érdemes ezeket a meglévő hiteleket, azok törlesztőrészleteit számba venni, a nem használt hitelkereteket esetlegesen megszüntetni, hogy jobb eséllyel induljunk neki a hitelbírálati folyamatnak.
Ezzel kapcsolatban érdemes megjegyezni még egy dolgot – a JTM-számítás alapja az igazolt, figyelembe vehető havi nettó jövedelem. Bár a JTM-rendelet minden bankra egyformán vonatkozik, abban már lehet eltérés az egyes hitelintézetek között, hogy mely jövedelmeket tartják figyelembe vehetőnek, illetve hogyan számolnak ezekkel. Éppen ezért érdemes tájékozódni az általunk preferált banknál ezzel kapcsolatban.
Önerő nélkül nem fog menni
A másik kritikus kérdés, hogy mekkora önerővel rendelkezünk a hitelfelvételt megelőzően. Ezt a kérdést ugyancsak az MNB szabályozza elsősorban – a jegybanki főszabály szerint egy ingatlant maximum annak forgalmi értékének a 80%-áig lehet jelzáloghitellel terhelni. Magyarul, ha egy 50 millió forintos ingatlant szeretnénk megvásárolni, akkor legalább 10 millió forintos önerővel kell rendelkeznünk, hiszen a jelzáloghitelünk összege maximum az 50 millió forint 80%-ának megfelelő 40 millió forint lehet.
Ez az arány (hitelfedezeti mutató – HFM) bizonyos esetekben - fiatal elsőlakás-vásárló hitelfelvevőknél, zöld fedezetnél és hitelcélnél – 90% is lehet, tehát bizonyos feltételek teljesülése esetén 10% önerő is elegendő lehet. Ugyanakkor az is igaz, hogy a bankok alkalmazhatnak a fentieknél szigorúbb korlátokat is, magyarul egy bank kérhet tőlünk magasabb arányú önerőt is, amennyiben túlságosan kockázatosnak ítéli meg az ügyletet.
Milyen kamatozást válasszunk?
A számunkra megfelelő lakáshitel kiválasztásakor fontos kérdés, hogy milyen lesz a hitelünk kamatozása – fix vagy változó? Utóbbi alacsonyabb induló törlesztőrészlettel járhat, ellenben számunkra kockázatosabb is, hiszen időről időre változni fog (vagy legalábbis változhat) a hitel kamatozása, ezáltal pedig a törlesztőrészlet nagysága is. Hogy ez milyen gyakran történik meg, az a hitel kamatperiódusának hosszától függ – három hónapos kamatperiódus esetén például háromhavonta kerül újraszámításra a hitel törlesztőrészlete az éppen aktuális kamatkörnyezet függvényében.
Éppen ezért érdemes hosszabb távra, legalább 5 évre, ideális esetben pedig egészen a futamidő végéig fix kamatozású hitelt választani. Mint már említettük, ezek kezdetben drágábbak lehetnek a változó kamatozású hiteleknél, ugyanakkor sokkal biztonságosabbak, elvégre nem kell egy esetleges törlesztőrészlet-emelkedéstől tartani.
A kamatozás típusa azért is nagyon fontos, mert az kihat a már tárgyalt JTM-limitre is. A fent említett 50%-os JTM-limit ugyanis csak akkor érvényes, ha az adósok nettó 600 ezer forint alatti jövedelemmel rendelkeznek és a hitelük legalább 10 évig vagy a futamidő végéig fix. Azonban, ha a hitelnek a kamatperiódusa csak 5-10 év, akkor már csak 35%-ig terhelhető a jövedelem, míg 5 év alatti futamidő esetén már csak 25%-ig. Ez a korábbi, 500 ezer forintos nettó jövedelmi példánál maradva 175 ezer, illetve 125 ezer forintot jelent.
Futamidő hossza is sokat számíthat
A másik alapvető fontosságú kérdés a futamidő hosszának megválasztása. Minél hosszabb a futamidő, annál kisebb lesz a havi törlesztőrészletünk. Ez elsőre jól hangzik, ugyanakkor a dolog hátulütője, hogy a hosszabb ideig meglévő tartozás után több kamatot fizetünk, végső soron pedig nagyobb lesz a futamidő végéig visszafizetett teljes összeg. Tehát hiába alacsonyabb a törlesztő, többet fizetünk vissza a banknak, mintha rövidebb futamidőt választottunk volna.
Érdemes tehát minél rövidebb futamidőt választani. Persze a döntés nem mindig csak a miénk – ha a rövidebb futamidő miatti magasabb törlesztőrészletet a JTM-szabály miatt nem bírja el a fizetésünk, akkor bizony az egyik legegyszerűbb megoldás a futamidő hosszának növelése.
Az állami támogatásokat is érdemes megnézni
A hitelfelvevők számára több állami támogatás is elérhető, melyek azonban bizonyos feltételhez kötöttek. Ilyen például a CSOK Plusz vagy a babaváró hitel. Érdemes a hitelfelvétel előtt tájékozódni, illetve átgondolni, hogy jogosultak vagyunk-e ezek valamelyikére, illetve szeretnénk-e élni ezekkel a lehetőségekkel. Ezek igénybevétele bizonyos értelemben megkönnyíti a folyamatot, elvégre „nagyobb lesz a keret”, tehát a valamivel drágább ingatlanok között is válogathatunk.
Másrészt viszont éppen, hogy bonyolítják a folyamatot, elvégre több feltételnek is meg kell felelnünk, illetve mindezt különböző papírokkal, igazolásokkal igazolnunk is kell, tehát összességében megnövelik a hitelfelvételi folyamattal járó dokumentációt.
Az előtörlesztés később jó lehetőség
A futamidő során könnyedén előfordulhat, hogy a havi törlesztőrészleten felüli mértékben is képesek leszünk törleszteni a tartozásunkat, magyarán képesek leszünk előtörleszteni. Érdemes a hitelajánlatokat ebből a szempontból is vizsgálni – évente hányszor, mekkora költségek mellett tehetjük meg, hogy előtörlesztünk?
Mindezt egyébként azért érdemes megtenni, mert az előtörlesztéskor beforgatott összeg közvetlenül a tőketartozást csökkenti, tehát a futamidő végéig csökken a havi törlesztőrészlet, illetve ezáltal a hitel lejártáig visszafizetett teljes összeg is.
A kezdeti költségeken lehet spórolni
A hitelfelvétel számos kezdeti költséget von(hat) magával, mint például az ingatlan értékbecslésének díját, közjegyzői díjat, földhivatali díjat stb. Bár ezek jellemzően csak egyszeri díjak, a hitelfelvétel során mégis sok tízezres költséget jelenthetnek az adós számára. Érdemes tehát ezekkel is számolni, illetve megnézni, hogy mely bankoknál engedik el ezek közül valamelyiket, vagy akár többet is.
Éljünk a kedvezményekkel!
A bankok jellemzően különböző kedvezményeket biztosítanak az ügyfelek számára, feltéve, hogy azok teljesítenek bizonyos feltételeket. Ezek a kedvezmények leggyakrabban kamatkedvezményt jelentenek – például az adott banknál megvalósuló számlavezetés esetén csökkenhet a hitelünk kamata, ezáltal pedig a törlesztőrészlet is.
A megvalósítandó feltételek is többfélék lehetnek – bankhoz érkező jövedelem, amely esetében gyakran egy minimális összeghatárt is meghatároznak, míg máskor valamilyen banki termék – például életbiztosítás, hitelfedezeti biztosítás – megvásárlását határozzák meg feltételként.
Ne feledkezz meg róla: illetékfizetési kötelezettség
Bár ez nem a lakáshitelhez, hanem magához a lakásvásárláshoz kapcsolódik, azért érdemes megemlíteni, hogy az ingatlanvásárlás után jó eséllyel illetékfizetési kötelezettségünk keletkezik. Az illeték összege alapesetben a megvásárolt ingatlan forgalmi értékének a 4%-a, tehát az 50 millió forintos ingatlan példájánál maradva ez 2 millió forintot jelent.
Mindezzel azért érdemes tisztában lenni, mert a hitelfelvétel kezdetén számos olyan plusz költséggel találkozhatunk, melyek a futamidő további részében „nem lesznek velünk”, emiatt aztán sokszor eszünkbe sem jut számolni velük. Pedig mint láttuk, a kezdeti kiadásokat jelentősen megnövelhetik, így nem lenne szabad megfeledkezni róluk.
Összegzés
A lakáshitel egyrészt hosszú távú elköteleződés, másrészt viszont egy lehetőség is arra, hogy stabil alapokat teremtsünk az életben. A legfontosabb, hogy mindig tájékozódjunk, hasonlítsuk össze a piacon elérhető ajánlatokat, és gondoljuk át, hogy melyik bank feltételei a legmegfelelőbbek számunkra. Egyáltalán nem biztos, hogy az a bank nyújtja a legkedvezőbb hitelt, amelyiknél éppen számlát vezetünk.
Érthető, ha szeretnénk megspórolni a számlaváltással kapcsolatos ügyintézést, ám egy lakáshitel felvétele is jár adminisztrációval, ügyintézéssel, és nyilvánvalóan nem éri meg évekig, évtizedekig drágább hitelt fizetni azért, mert annak idején sajnáltuk az időt erre a kis plusz ügyintézésre.
