Országosan 21%-kal emelkedett az éves lakásárindex 2025 harmadik negyedévében – derült ki a Magyar Nemzeti Bank (MNB) ma publikált jelentéséből. A legnagyobb mértékű emelkedés Budapesten volt megfigyelhető, ahol az éves növekedési ütem a 26%-ot is meghaladta.
Megjelent a jegybank MNB Lakásárindex című, 2025 harmadik negyedévére vonatkozó kiadványa. A jegybanki anyag megállapítja, hogy a vizsgált időszakban országosan 21,3%-kal emelkedtek a lakásárak 2024 harmadik negyedévéhez képest. A legnagyobb mértékű lakásár-emelkedés Budapesten volt megfigyelhető, ahol 26,2%-ra gyorsult az éves növekedési ütem. Ezzel szemben a vidéki városokban 19,1%, a községekben pedig 18,6% volt az éves áremelkedés mértéke.
A kiadvány ugyanakkor megjegyzi, hogy Budapesten és Pest vármegyében a lakáspiaci tranzakciós adatok feldolgozottsági szintje elmarad a szokásostól, így az adatok még csak kis arányban tartalmazzák a szeptemberi megfigyeléseket.
Régiós bontásban a lakásár-emelkedés mértéke tehát Budapesten volt a legmagasabb (26,2%), amit a Közép-Dunántúl (23,3%), Észak-Magyarország (22,8%), a Dél-Dunántúl (20,7%), a Dél-Alföld (20,1%), az Észak-Alföld (19,7%) és a Nyugat-Dunántúl (13,3%) követtek a sorban.
2025 második negyedévéhez képest is nőttek az árak
Az MNB jelentése szerint a hazai lakásárak nem csak éves, hanem negyedéves alapon is sokat emelkedtek a tavalyi év folyamán. Budapesten 2025 harmadik negyedévében 3,2%-os áremelkedés volt megfigyelhető a megelőző negyedévhez képest, és ugyanekkora áremelkedést mértek a vidéki városokban is. A községekben az előzőknél lényegesen magasabb, 8,9%-os áremelkedést regisztráltak negyedéves alapon.
Országos szinten pedig átlagosan 5%-kal nőttek a hazai lakásárak 2025 harmadik negyedévében a megelőző negyedévhez képest.
Tíz év alatt 340%-os áremelkedés
A most publikált jegybanki adatok alapján azt mondhatjuk, hogy 2015 első negyedévéhez képest az MNB aggregált nominális lakásárindexe 339,6%-kal emelkedett 2025 harmadik negyedévében. A legnagyobb mértékű emelkedés nem meglepő módon Budapesten ment végbe (373,4%), amit a vidéki városok (341,6%) és a községek (245,8%) követtek a sorban.
Amennyiben az országos áremelkedés mértékét nem 2015 első negyedévéhez, hanem a 2015. évi átlaghoz mérjük, úgy 318%-os értéket kapunk. Mindez azért is érdekes, mert az Eurostat által nemrégi publikált, korábban általunk is bemutatott adatai szerint a magyarországi áremelkedés 2015 óta „csupán” 275% volt.
A jegybanki adatok szerint a reál-áremelkedés is igen jelentős volt a 2015 első negyedéve óta eltelt időszakban. A kiadvány szerint az országos reál-áremelkedés 151,8% volt a tavalyi év harmadik negyedévére, míg Budapesten ez az érték 171,1% volt. A vidéki városokban mért reál-áremelkedés nagyjából megegyezett az országos átlaggal (152,9%), míg a községekben végbement áremelkedés elmaradt az országos átlagtól (98%).
Nyílik az olló
Az Eurostat januárban megjelent adatai kapcsán nemrég mi is részletesebben foglalkoztunk a hazai lakásárak 2015 és 2025 közötti alakulásával. Bár az elmúlt évtizedben a magyar átlagbér is jelentős mértékben emelkedett, ám a növekedés üteme elmaradt a lakásárak növekedésétől, így az ingatlanok megfizethetősége romlott. Míg 2013 körül egyhavi nettó átlagbérből még több mint 1 négyzetméternyi használt ingatlan is megvásárolható volt, addig ez az érték 2025-ben 0,7-0,9 négyzetméterre olvadt.
Ugyanez a folyamat volt megfigyelhető az új ingatlanok négyzetméteráraival kapcsolatban is – míg az előző évtized közepén még több mint 0,50 új négyzetméter is megvásárolható volt egyhavi átlagbérből, addig ez a szám tavaly 0,33-0,39-re olvadt. Tehát ugyan a bérek nominálisan jelentősen nőttek, a lakásárak emelkedése még gyorsabb volt.
Ez a változás az évek számában is jól látszik, ugyanis egy 70 négyzetméteres használt lakás megvásárlásához 2013-ban még körülbelül 5,6 évnyi nettó átlagkeresetre volt szükség, 2025-ben viszont már 6,4–8 év, új lakásnál pedig akár 15–18 év. A 2008-as válság utáni időszakban átmenetileg javult a helyzet az alacsonyabb árak miatt, de a 2010-es évek második felétől az árak gyors felfutása újra rontotta a lakhatás megfizethetőségét.
A bérek lemaradása nemcsak készpénzes vásárlásnál probléma, hiszen a hitelből történő lakásvásárlás is nehezebbé vált. A magasabb ingatlanárak nagyobb hitelösszeget és magasabb havi törlesztőt jelentenek, miközben a jövedelmek arányosan nem nőttek eléggé ahhoz, hogy ez érdemben javítsa a hitelképességet. Így a lakásvásárlás finanszírozása – akár önerőből, akár hitelből – összességében nehezebb lett az elmúlt tíz évben. Ezen a helyzeten kívánt segíteni a tavaly szeptemberben elindult Otthon Start Program, ami az elsőlakás-vásárlóknak biztosít a piacinál lényegesen olcsóbb lakáshitelt. A jogosultak tehát az alacsony kamatozásnak köszönhetően lényegesen nagyobb összegű hitel felvételére is képesek lehetnek, ami elméletileg ellensúlyozhatná a lakásárak bérekkel szemben mért nagyobb mértékű emelkedését.
A vásárlók egy körének a pozíciója tehát némileg javult, igaz, a program hatására ismét erőteljes áremelkedés ment végbe a lakáspiacon. Nem véletlen, hogy a Bank360-nak korábban megszólaló bankok egy része úgy nyilatkozott, egyre több elsőlakás-vásárló számára jelent problémát a számukra és a program feltételeinek is megfelelő lakás megtalálása.
