Hiába magasak a hitelkamatok, a befektetések még többet fizetnek. Ilyen helyzetben, érdemes kihasználni ezt a különbözetet, és annak is felvennie a lakáshitelt, aki egyébként készpénzért venne ingatlant. A készpénznek egyelőre jobb helye van bankbetétben vagy állampapírban.
Megéri-e még most is felvenni a lakáshitelt, amikor alig vannak már 10 százalék alatti teljes hiteldíjmutató (THM) mellett elérhető lakáshitelek? Ezt a kérdést sokan felteszik, a válasz azonban még most sem egyértelműen az, hogy nem. Bár a magas kamatok sokakat elriasztanak, és az idén márciusban kötött lakáshitelszerződések volumene a harmadát sem érte el az egy évvel korábbinak, még mindig vannak olyan helyzetek, amikor nagyon is megéri hitelből megvásárolni a kiszemelt ingatlant.
Ha nincs szüksége hitelre, vegye fel!
Az egyik ilyen helyzet az, amikor nincs szükség hitelre. Aki készpénzből szeretne most lakást venni, és meg is van az önereje a teljes vételárra, és nem okoz gondot a törlesztés, annak valószínűleg sokkal jobban megéri, ha a pénzt befekteti, és a lakást inkább hitelből vásárolja meg. Egy 50 millió forintos ingatlannál például elegendő 10 millió forintnyi önerőt letennie az asztalra, a többire felvehet 9-10 százalék közötti THM-mel lakáshitelt. A maradék 40 millió forintot eközben befektetheti például a jelenleg 16 százalékos (júniustól már valamivel alacsonyabb, 15,5 százalékos) kamatot fizető Prémium Magyar Állampapírba (PMÁP). Ha privátbanki, prémiumbanki ügyfél, akkor pedig a bankjától akár kedvező betéti ajánlatot is kaphat, ahol a kamat elérheti akár a jegybanki betét 17 százalékos kamatát is. Igaz, ebből, ha nem tartós befektetési számlára kötik le a pénzt, 15 százalékos kamatadót kell majd fizetni.
Mindenesetre ha a legmagasabb kamatozású állampapírt választja, akkor a 2024. március 20-án esedékes kamatfordulóig 16 százalékos kamatot kaphat a 40 millió forintjára, azt követően pedig a 2023-as infláció fölött 1,5 százalékpontos (az új sorozatban 1 százalékpontos) kamat üti a markát 2025. március 20-ig. Az elemzők jelenleg az idénre 19 százalék körüli átlagos inflációval számolnak (a jegybank előrejelzése 15-19,5 százalék között van), ami azt jelenti, jövőre még magasabb lehet a PMÁP kamata. 40 millió forinton mindenesetre a 2025-ös kamatfordulóig legalább 4-4,5 millió forintnyi kamatkülönbözetet meg tud keresni a lakásvásárló.
Ha a lakáshitel kamata ezután már magasabb lesz, mint amennyit az állampapír fizet, akkor visszaválthatja az értékpapírokat, hogy előtörlesssze a hitelét. Mindkét tranzakciónak vannak költségei, de ha minősített fogyasztóbarát lakáshitelt választott a lakásvásárló, és az államkincstárnál vezeti az értékpapírszámláját, akkor összesen maximum 800 ezer forintból megúszhatja ezeket a kiadásokat, vagyis a zsebében marad több mint 3,5 millió forint még a legalacsonyabb inflációs várakozással számolva is. (Az ilyen befektetésnek jelenleg az az egyetlen kockázata, hogy az államkincstár nem köteles a futamidő vége előtt visszavásárolni a PMÁP-ot, még ha most ezt is teszi. Elvileg bármikor növelheti a visszavásárlási díjat, ami rögtön csökkentené ilyenkor a hozamot, és akár azt is mondhatja, hogy nem vásárolja vissza lejárat előtt a PMÁP-ot. Ezekkel az elvi lehetőségekkel tehát mindenképpen érdemes kalkulálni. Az a legjobb, ha a lakáshitelét az állampapír-befektetésétől függetlenül is tudja törleszteni valaki.)
Ha CSOK-hitelt is kaphat akkor, főleg ne hagyja ki!
Még inkább érdemes felvenniük a hitelt azoknak, akik jogosultak államilag támogatott, a CSOK mellé igényelhető, 3 százalékos kamatú lakáshitelre. Két meglévő vagy vállalt gyerekre a hitel maximális összege 10 millió, három vagy több gyereknél 15 millió forint lehet. Ha meg is van a lakás ára készpénzben, akkor sem érdemes ezt a kedvezményes hitelt bent hagyni a bankban, hiszen jelenleg a készpénzt számos helyen ennél magasabb kamattal be lehet fektetni.
Több bank kínál 10 százalék fölötti betéti kamatot, de a már említett állampapír is jó választás. Mivel a Magyar Nemzeti Bank (MNB) inflációs célja 3 százalék, a toleranciasáv pedig 2-4 százalék között van, ha sikerül is erre a szintre csökkenteni az áremelkedés ütemét, a PMÁP még mindig magasabb kamatot fog fizetni, mint a CSOK-hitelek kamata. Egy 10 millió forintos CSOK-hitel összegét befektetve a lakásvásárló szinte biztosan nyerni fog legalább 2,5-3 millió forintot már az első két évben, és még azt követően sem lesz vesztesége ezen az ügyleten.
Az álomotthon, amit csak hitelből lehet megvenni
Az elszállt ingatlanárak valamelyest mérséklődni látszanak, a vevők alkupozíciója is egyre jobb, emiatt sokan szembesülhetnek azzal, hogy megtalálják az álomotthont, amelynek az ára talán éppen most a legkedvezőbb. Elegendő készpénzük azonban nincs, a hitel pedig nagyon drága. Ha az önerőre futja, és persze a törlesztés legalább az első néhány évben előreláthatóan nem fog gondot okozni, akkor nekik is érdemes lehet belevágni akár hitelből is az ingatlanvásárlásba. Az persze rájuk is igaz, hogy ha marad az önerőn felül készpénzük, azt érdemes állampapírban vagy más, a kölcsönnél magasabb kamatozású eszközben tartani addig, ameddig a hitelkamatok nem válnak magasabbá a befektetés hozamánál. (Az egyenleg kiszámolásánál mindenképpen figyelembe kell venni az állampapírok visszavásárlási és a hitel végtörlesztési költségét.)
Hitelből pedig mindenképpen olyat érdemes választani, amelynek alacsony az előtörlesztési díja. A Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitelek (MFL) például ilyenek, ezeknél 1 százalékban maximálták ezt a díjat. Van olyan bank, amelyiknél elérhető az egyszeri kamatcsökkentés is, ennek lényege, hogy a végig fix kamatozású lakáshitelek kamatát - ha a piaci kamatok csökkennek - 10 év után egyszer díjmentesen csökkenteni lehet.
Remélhetőleg azonban nem kell 10 évet várni a piaci kamatok érdemi süllyedéséig. Az MNB a héten már megkezdte az irányadó kamat csökkentését, és bár az alapkamathoz még hónapokig nem tervez hozzányúlni, könnyen lehet, hogy néhány éven belül a mostaninál lényegesen alacsonyabb lakáshitelkamatok lesznek a piacon. Akkor érdemes lehet a most felvett magas kamatú lakáshiteleket kiváltani egy kedvezőbb kondíciójúra. Ezek a tranzakciók azonban pénzbe kerülnek, épp ezért a most felvett lakáshiteleknél minden korábbinál fontosabb odafigyelni arra, hogy a végtörlesztés díja alacsony legyen.
Pöröghet a “lakásból állampapír” üzlet
Sokan láthatták meg a lehetőséget abban, hogy a jelzáloghitelek kamata elmarad a befektetéseken biztosan elérhető hozamtól. Az MNB adataiból is ez látszik. Miközben a lakáshitelek szerződéses összege a töredékére esett vissza, a szabad felhasználású jelzáloghiteleknél nem volt érdemi csökkenés. Az idén is a korábban megszokott 6-7 milliárd forint között volt a havi folyósítás. A szerződések száma havonta 300-400 körül volt, az egy szerződésre jutó átlagos hitelösszeg is igen magas lett, januárban a 20 millió forintot is meghaladta, de folyamatosan 15 millió forint fölött van. Ebből arra lehet következtetni, hogy sokan lehetnek, akik a magas kamatozású állampapírokat vagy a privátbanki betéti ajánlatokat látva úgy döntöttek, nagy értékű ingatlanjaikra jelzáloghitelt vesznek fel, amit aztán befektetnek. Egy 50 millió forintos hitelnél - ha a 400-500 ezer forint körüli havi törlesztése nem okoz gondot - a kamatkülönbözet miatt két év alatt akár 7-8 millió forintot is kereshetnek a befektetők. Sőt, ha az infláció magasabb lesz, és állampapírt vásárolnak, akkor akár többet is. Természetesen itt is mindenképpen számolni kell a fentebb leírt visszavásárlási kockázatokkal.
