Egy lakásfelújítás ma már könnyen több millió forintba is kerülhet, ennek ellenére meglepően kevesen vesznek fel kifejezetten felújítási célú lakáshitelt. A jelenség mögött elsősorban az állhat, hogy a célhoz kötött konstrukciók ugyan kedvezőbb kamatot kínálnak, de a hitelfelvétel és a folyósítás folyamata jóval kötöttebb és adminisztrációigényesebb, mint a szabad felhasználású jelzáloghiteleké vagy a személyi kölcsönöké. Megnéztük, milyen lehetőségek közül választhatnak azok, akik hitelből finanszíroznák a felújítást, és hogy a különböző konstrukciók milyen költségekkel, előnyökkel és kompromisszumokkal járnak.
Az idén májusban frissen kihelyezett 253,33 milliárd forintnyi lakáshitelből mindössze 4,91 milliárd forintot vettek fel felújításra, korszerűsítésre, ami a teljes kihelyezésnek mindössze az 1,94%-át teszi ki. Ez meglehetősen alacsony arány, igaz, az idei év január – májusi időszakát nézve ennek a hitelcélnak a részaránya még alacsonyabb, 1,67%-os volt. Elképzelhető, hogy ezeket az alacsony számokat szezonális hatásokkal magyarázhatjuk, hiszen a korábbi, teljes éveket vizsgálva ennek a hitelcélnak a részaránya jellemzően magasabb volt.
Igaz, a 2017-től kezdődő időszakot vizsgálva egyetlen olyan év sem volt, amikor a felújítási hitelek friss kihelyezésen belüli részaránya meghaladta volna a 8%-ot. A vizsgált 2017–2026 közötti időszakon belül a felújítási hitelcél súlya 2021-ben volt a legmagasabb, 7,97%-os, amit a 2022-es év követett 6,90%-os eredménnyel. (Ennek a két évnek a kiemelkedő eredményét az akkoriban futó, állami kamattámogatott otthonfelújítási támogatással, illetve kölcsönnel magyarázhatjuk.) Egy évvel később, 2023-ban még sikerült 4,40%-os részarányt elérni, ám a többi vizsgált évben már rendre 4% alatt maradt a felújítási, korszerűsítési hitelcélnak a súlya. Két évben, 2025-ben és 2020-ban pedig a 3%-ot sem sikerült elérni.
Márpedig egy felújításnak igen jelentős költségei lehetnek. Ingatlanpiaci szakértők korábbi nyilatkozatai szerint egy 50-60 négyzetméteres lakás alapfelújítása meghaladhatja az 5-8 millió forintot, míg egy közepes felújítás már a 9-12 millió forintot is. Egy teljes körű felújítás értéke már 13-17 millió forint is lehet, míg egy luxusfelújítás költségei 20-30 millió forintra rúghatnak. Amennyiben ezekből az árakból indulunk ki, úgy jogos lehet a feltételezés, hogy sokan vesznek fel hitelt a lakásfelújítás megvalósításához. De akkor miért nem látszik ez az adatokból?
Van alternatíva
A lakásfelújítási célból felvett jelzáloghitel nagy előnye, hogy a fedezetként bevont ingatlan következtében a hitel alacsonyabb kamattal és hosszabb futamidővel érhető el, mint egy fedezetlen hitel. Cserébe viszont az adósnak egy hosszabb és összetettebb igénylési folyamaton kell átmennie, és a bank is szigorúbban ellenőrzi a felújítás megvalósulását.
Az igénylés során a bank elsőként értékbecslést készíttet az ingatlanról, amelynek célja a jelenlegi forgalmi érték meghatározása. Amennyiben a hitel célja a felújítás, sok pénzintézet nemcsak a jelenlegi, hanem a felújítás utáni várható értéket is figyelembe veszi. Ehhez rendszerint költségvetést, műszaki leírást vagy részletes felújítási tervet kell benyújtani, amely alapján felmérhető, milyen munkálatok valósulnak meg és azok várhatóan mennyivel növelik az ingatlan értékét.
Nagyobb összegű felújítások esetén gyakori, hogy a bank nem egy összegben folyósítja a teljes hitelt, hanem szakaszos folyósítást alkalmaz, ami azt jelenti, hogy a munkálatok előrehaladtával, meghatározott készültségi fok elérése után utalja a következő részletet. A folyósítások között a bank újabb helyszíni szemlét vagy értékbecslést kérhet annak igazolására, hogy az addig kifizetett összeget valóban a tervezett felújításra fordították. Ez csökkenti a bank kockázatát, ugyanakkor nehézkesebbé teszi a folyamatot.
A hitelintézetek emellett jellemzően számlákat, kivitelezői szerződéseket vagy egyéb dokumentumokat is kérhetnek a felhasználás igazolására, bár ennek pontos módja bankonként eltérhet. Éppen ezért a hiteligénylés előtt érdemes tájékozódni arról, hogy az adott pénzintézet milyen dokumentációt vár el, illetve alkalmaz-e szakaszos folyósítást, vagy a hitel teljes összegét egyetlen részletben bocsátja rendelkezésre.
Fontos ugyanakkor, hogy nincs egységes banki gyakorlat. Egyes hitelintézetek a kisebb összegű felújítási célú jelzáloghiteleket egy összegben folyósítják, míg a szakaszos folyósítás inkább nagyobb volumenű korszerűsítéseknél vagy építési jellegű munkálatoknál jellemző. Emiatt a hitel kiválasztásakor nemcsak a kamatot és a törlesztőrészletet, hanem a folyósítás feltételeit és az elvárt dokumentációt is érdemes összehasonlítani.
A fentiek alapján a hiteligénylés folyamata, illetve a folyósítás is több hetes folyamat lehet. Éppen ezért aligha véletlen, hogy az adósok bizonyos esetekben inkább a szabad felhasználású jelzáloghitel felé fordulnak, amely termék hitelfelvételi folyamata lényegesen egyszerűbb és rugalmasabb lehet. Ebben az esetben a bank számára nem fontos, mire lesz elköltve a pénz, csupán azt vizsgálják, hogy az ingatlan megfelelő fedezetet nyújtson a hitel mögött.
A legnagyobb különbség már az igénylés során jelentkezik. Míg célhoz kötött felújítási hitelnél a bank gyakran részletes költségvetést, műszaki leírást vagy felújítási tervet kér, addig szabad felhasználású jelzáloghitel esetén erre jellemzően nincs szükség. Az ügyfélnek nem kell előre bemutatnia, hogy milyen munkálatokat tervez, mennyibe kerülnek azok, vagy melyik kivitelező végzi majd el a felújítást.
A folyósítás módja is kedvezőbb lehet. A szabad felhasználású jelzáloghiteleknél a hitelösszeget a bank általában egy összegben folyósítja, miután minden szerződéses feltétel teljesült és a jelzálogjog bejegyzéséhez szükséges dokumentumok rendelkezésre állnak. A pénz felhasználását illetően is nagyobb szabadságot biztosít a szabad felhasználású konstrukció. A bank jellemzően nem kéri számlák vagy kivitelezői szerződések bemutatását, és nem vizsgálja utólag, hogy a hitelt valóban a felújításra fordították-e. Ez előnyös lehet azok számára, akik saját kivitelezésben dolgoznak, kisebb vállalkozókat bíznak meg, vagy a felújítást több ütemben szeretnék megvalósítani.
A nagyobb rugalmasságnak ugyanakkor ára is van. A szabad felhasználású jelzáloghitelek kamata jellemzően magasabb, mint az azonos futamidejű, lakáscélú jelzáloghiteleké. Ennek oka, hogy a bank számára a hitel célja nem jelent közvetlen fedezetnövelő beruházást, így a konstrukció kockázatosabbnak számít. Ennek ellenére a kamat még így is rendszerint érdemben alacsonyabb, mint egy személyi kölcsön esetében, ezért nagyobb – például 10–20 millió forintos – felújítások finanszírozására sok esetben továbbra is kedvező alternatívát jelenthet.
A fent leírtak ellenére bizonyos esetekben még a fedezetlen személyi hitel is jelenthet alternatívát. Ennek legnagyobb előnye, hogy nincs szükség ingatlanfedezetre, így az ezzel kapcsolatos ügyintézést és kiadásokat – értékbecslést, földhivatali bejegyzés - is megspórolhatják a hiteligénylők. Ez gyorsabbá, gördülékenyebbé teszi a hiteligénylés folyamatát, és így a hitelösszeg folyósításáig is jellemzően sokkal gyorsabban el tud jutni a folyamat. Ráadásul a hitelintézetek zöme ma már akár 15 millió forint hitelösszeget is nyújt személyi kölcsönként, ami komolyabb munkálatok finanszírozására is alkalmas lehet.
Mennyibe kerülnek az egyes konstrukciók?
A személyi hitelek extra rugalmasságának persze ára van – a bank sem fedezetet nem kér, sem a pénz elköltésének módját nem vizsgálja, így ez még a szabad felhasználású jelzáloghitelnél is nagyobb kockázatot jelent a számára. Éppen ezért a három tárgyalt termék körül jó eséllyel a személyi hitel kamata lesz a legmagasabb. A Bank360 kalkulátorával elvégeztünk három számítást, megvizsgáltuk, mekkora törlesztőrészlet mellett tudnánk 15 millió forint hitelösszeghez jutni, amennyiben felújítási lakáshitelben, szabad felhasználású jelzáloghitelben vagy fedezetlen személyi hitelben gondolkodnánk. A könnyebb összehasonlítás érdekében mindegyik esetben 8 éves futamidővel számoltunk.
Amennyiben felújítási célú lakáshitelről beszélünk, úgy a jelenlegi ajánlatok 6,49% és 6,88% közötti THM-ekkel érhetők el, ami 199 ezer – 200 ezer forint körüli havi törlesztőrészletet jelentene. Szabad felhasználású jelzáloghitel esetén a THM már meghaladja a 9%-ot (9,06% - 10,80%), míg a törlesztőrészlet 217 ezer és 227 ezer forint között mozogna. Ez értelemszerűen a teljes visszafizetés összegén is meglátszik – míg előbbi esetben 19,13 – 19,33 millió forint, addig utóbbi esetben már 20,87 - 21,98 millió forint a futamidő végéig visszafizetendő összeg.
A szabad felhasználású jelzáloghitelekhez hasonló számokat láthatunk a fedezetlen személyi hitelek esetében is – az elérhető ajánlatok 10,50% és 10,85% közötti THM mellett érhetők el, ami 229 ezer forint körüli havi törlesztőrészleteket jelent. A futamidő végéig visszafizetendő összeg 21,99 millió és 22,06 millió forint között mozog.
Látható tehát, hogy a fenti paraméterek mellett valószínűleg nem sokan vesződnének egy szabad felhasználású jelzáloghitel felvételével, hiszen csak minimálisan kerül többe egy fedezetlen személyi hitel. Az sem véletlen, hogy a legutóbbi, májusi adat szerint személyi hitelből 131,58 milliárd forint, míg szabad felhasználású jelzáloghitelből 7,87 milliárd forint volt az új szerződések összege. Ennek ellenére előfordulhatnak olyan esetek, amikor mégsem a személyi hitel lehet a felújítási lakáshitel alternatívája.
Ez alapvetően két esetben képzelhető el – az egyik, hogy nem elég a 15 millió forint hitelösszeg, a másik pedig az, hogy a törlesztőrészlet csökkentése érdekében az adós növelni szeretné a futamidő hosszát. Tízéves futamidővel elvétve ugyan, de még találhatunk személyi hitel ajánlatot, ám ennél hosszabb futamidővel már nem. Ha mondjuk valaki 20 éves futamidőben gondolkodna, úgy a fedezetlen személyi hitelek már nem jöhetnek szóba. Ellenben a szabad felhasználású jelzáloghitel igen – a jelenlegi ajánlatoknak 131 ezer és 144 ezer forint között mozogna a havi törlesztőrészlete (THM 9,04% - 10,58%), amennyiben továbbra is 15 millió forintról beszélünk. A visszafizetendő összeg viszont ebben az esetben már 31,65 millió és 34,68 millió forint között alakul.
Persze, ha már mindenképpen vesződni kell a fedezet bevonásával, akkor érdemes lehet felújítási lakáshitelben gondolkodni, ezek ugyanis 20 év futamidő mellett már 109 ezer forint körüli törlesztőrészlettel is elérhetők (6,47% - 6,65%), így a teljes visszafizetés összege 26,37–26,58 millió forint körül marad. Ebben az esetben már csak az a kérdés, hogy az adósnak megér-e havi plusz 22–34 ezer forintot a hitelösszeg szabad felhasználhatósága.
