Már csak két hét van hátra az új Otthon Start Program indulásáig, amely igen nagy löketet adhat majd a hazai ingatlanpiacnak. Az 50 millió forintos összeghatár alapján elsőre azt gondolhatnánk, hogy az új konstrukció elsősorban a kisebb méretű, használt lakások piacán okozhat felbolydulást, de a lakóházak 150 millió forintos felső értékhatára, illetve a más támogatási formákkal való kombinálhatóság miatt ez nem feltétlen igaz. Hiszen, ha az adósok mindent bevetnek, akkor a finanszírozás végső összege a 100 millió forintot is meghaladhatja. Ehhez azonban az átlagosnál jóval magasabb jövedelemre és több gyermek vállalására is szükség van. Utánaszámoltunk, mekkora jövedelemre van szükség a támogatások kimaxolásához.
Szeptember elején elindul az Otthon Start Program, amelynek keretében maximum 50 millió forint lakáshitelt vehetnek fel azok, akik az első lakásukat szeretnék megvásárolni. A program egyik fontos tulajdonsága, hogy a lakáshitel kombinálható lesz a már korábban is meglévő családtámogatási rendszerekkel – igaz, ez csak azok számára lesz alternatíva, akik hajlandók a szigorúbb feltételeket (házasságkötés, gyerekvállalás) is teljesíteni.
A fenti feltételek teljesítése esetén azonban az Otthon Start Program 50 millió forintos lakáshitele mellé felvehetik a maximum 11 millió forintos babaváró hitelt, illetve az ugyancsak maximum 50 millió forintos CSOK Pluszt is (igaz, utóbbi összege csak akkor lehet ekkora, ha három gyereket vállal a pár).
Ez tehát már 111 millió forint kedvezményes hitel összesen.
Igaz, ha a 150 millió forintos felső értékhatárra gondolunk, akkor bizony még ez sem elegendő. Amennyiben feltételezzük, hogy az adósok csak a kötelezően elvárt 10% önerővel, vagyis 15 millió forinttal rendelkeznek, úgy még mindig szükségük lesz 24 millió forint piaci hitelre is. A minimálisan elvárt önerő esetén tehát rögtön négy hitelszerződésre is “szükség lesz”, amennyiben valaki szeretné kimaxolni a támogatási formák adta lehetőségeket.
Mekkora jövedelemre lenne szükség a hitelek törlesztésére?
Az Otthon Start Program és a CSOK Plusz esetében 25-25 év, míg a babaváró esetében 20 év a hitelek maximális futamideje, ha nem számolunk a szüneteltetéssel. Mi most mindegyik esetben a maximális futamidővel számolunk, hogy lássuk, mekkora a minimálisan szükséges jövedelem a hitelek felvételéhez. A piaci lakáshitel esetén ugyancsak 25 éves futamidővel fogunk számolni.
Tehát az Otthon Start Program és a CSOK Plusz esetében is 50-50 millió forinttal, 3% kamattal és 25 év futamidővel számoltunk, ami kétszer 237 ezer, összesen 474 ezer forint havi törlesztőt jelent. A babaváró hitel havi törlesztője 51 ezer forintban van maximalizálva, így már 525 ezer forintnál járunk. A jelenleg elérhető ajánlatok alapján pedig azt mondhatjuk, hogy 24 millió forint piaci lakáshitelnek átlagosan 165 ezer forint a havi törlesztőrészlete, tehát a végösszeg körülbelül 690 ezer forint.
A jegybanki adósságfék-szabályok értelmében a jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató (JTM) még a nettó 600 ezer forint feletti jövedelem esetén sem haladhatja meg a jövedelem 60%-át, ami a fenti törlesztőrészletek együttese esetén minimum 1,15 millió forintos havi nettó jövedelmet követel meg az adósoktól.
Persze a fenti forgatókönyv esetén mindenképpen két adóssal kell számolnunk, így a fenti összeget kettővel osztva nettó 575 ezer forintos jövedelmet kapunk. Ez már kevésbé tűnik elrugaszkodottnak a magyar valóságtól, jóllehet még mindig átlag feletti jövedelmeket jelent, hiszen a Központi Statisztikai Hivatal (KSH) legutóbbi jelentése szerint idén májusban nettó 483 ezer forint volt a teljes munkaidőben alkalmazásban állók átlagkeresete. Ez 16%-kal alacsonyabb annál, mint amennyire mindenképpen szükség lenne a fenti hitelek együttes felvételére.
Még rosszabb a helyzet, ha a nettó mediánértéket vesszük alapon, hiszen az mindössze 391 200 forint volt idén májusban. Ez az összeg már 32%-kal alacsonyabb annál, mint amennyire mindenképpen szükségük lenne az adósoknak a fenti hitelek együttes felvételére.
Mindezen pedig az sem segít, hogy a vállalt három gyerek teljesítése esetén a hitelek jelentős részét vissza sem kell fizetni - a babavárót ebben az esetben teljesen elengedik, míg a CSOK Pluszból a második gyerektől mindegyik érkezésével 10-10 millió forinttal csökken a még fennálló tőketartozás. Hogy ez pontosan mekkora elengedést jelent, azt persze nem lehet megmondani, hiszen a babaváró esetében a fennálló tőketartozás mértékét befolyásolja, hogy mikor jön a harmadik gyerek, illetve az is, hogy a szülők az első két gyerek érkezésekor éltek-e a havi törlesztés 3 évre kérhető felfüggesztésének lehetőségével. Az azonban biztos, hogy a felvett 135 millió forint tőketartozásból jó esetben 20-30 millió forint közötti összeget enged el az állam.
A hitelek törlesztői tehát a vállalások teljesítésével biztosan csökkennek, ám ez nem segít azon a helyzeten, hogy a gyerekek érkezéséig mindenképpen elő kell teremteni a havi közel 700 ezer forintot.
