Az már köztudott, hogy családon belül illeték- és adómentesen ajándékozhatunk ingatlant, de a jogi közreműködésért és a földhivatali eljárásért fizetni kell. Az kevésbé ismert, hogy halál után is ajándékozhatunk, és ezzel a kedvezményezett még többet spórolhat - de akár pórul is járhat. Összefoglaltuk, hogy mit kell tudni az ingatlanajándékozásról: mit tartalmaz a szerződés, mikor és mennyi illetéket és adót kell fizetni, mikor szól bele a gyámhivatal a gyerekünk tulajdonszerzésébe, és visszakövetelhetjük-e az ajándékot, ha meggondoljuk magunkat.
Az ingatlanajándékozást a Polgári törvénykönyv (Ptk.) szerint írásos szerződésbe kell foglalni, hogy érvényes legyen. Az ajándékozási szerződés alapján az ajándékozó köteles az ingatlan tulajdonjogát ingyenesen átadni, a megajándékozott pedig köteles azt átvenni.
Miért éri meg ingatlant ajándékozni?
Ha családon belül ajándékozunk ingatlant, a megajándékozott sok esetben mentesül az illetékfizetés alól, és személyi jövedelemadót (szja) sem kell fizetni egyik félnek sem, mert ellenérték nélkül cserél tulajdonost az ingatlan.
Mikor nem kell ajándékozási illetéket fizetni?
Az illetékekről szóló törvény szerint mentes az ajándékozási illeték alól az az ajándék, amit az ajándékozó
- egyenes ági rokona (nagyszülő, szülő, unoka; ideértve az örökbefogadáson alapuló rokoni kapcsolatot is)
- vagy a testvére (lehet féltestvér vagy örökbefogadott testvér is) szerzett meg,
- illetve a házastársa vagy bejegyzett élettársa szerzett meg a házastársi vagy hivatalos élettársi kapcsolat fennállása alatt.
- A házastársi vagyonközösség megszüntetéséből származó vagyonszerzés is illetékmentes. Ha válóper esetén az egyik fél megszerzi a közös ingatlanban a másik fél tulajdonrészét, akkor a tulajdonszerzés illetékmentes.
- Illetékmentes a lakóház építésére alkalmas telektulajdonnak, valamint ilyen ingatlanon alapított vagyoni értékű jognak (például haszonélvezeti jognak) a megszerzése, ha a megajándékozott az ingatlanon 4 éven belül lakóházat épít.
- Illetékmentes olyan ajándék megszerzése, amely után az ajándékozónak vagy a megajándékozottnak szja-t vagy szociális hozzájárulási adót kell fizetni.
- Illetékmentes a közhasznú szervezetnek közhasznú tevékenységre juttatott ajándék.
- Illetékmentes a közhasznú alapítványnak juttatott ajándék, ha az alapítványnak a vagyonszerzést megelőző adóévben a vállalkozási tevékenységéből származó jövedelme után társasági adófizetési kötelezettsége nem keletkezett.
- Az alapítványok akkor is illetékmentesek, ha tudományos, művészeti, oktatási, közművelődési, közjóléti célra kapnak ajándékot, továbbá illetékmentes a jótékony célú közadakozásból származó vagyoni érték megszerzése is.
- A termőföld ingyenesen ajándékozható hozzátartozónak, az államnak, önkormányzatnak vagy egyháznak. (Az ajándékozási illetékről bővebben a NAV információs füzetében olvashat.)
A gyámhivatal is beleszól a gyerek tulajdonszerzésébe?
Ha a megajándékozott személy kiskorú, azaz 18 év alatti, akkor a szülője vagy törvényes gondviselője hozzájárulásával köthető meg a szerződés (14. életév alatt a gyerek nem is szerződhet, helyette a szülő/törvényes képviselő ír alá). Ha az ajándékozó szülő ugyanaz, mint aki a gyerek nevében aláírná a szerződést, akkor eseti gyám kirendelését kell kérni a gyámhivataltól, aki a gyereket fogja képviselni.
A gyámhatóság jóváhagyása szükséges, ha a gyereknek nem tehermentes (hitellel vagy haszonélvezettel terhelt) ingatlant ajándékoznak, továbbá akkor is, ha a kiskorú örököl valamit, de azt a szülő visszautasítja. A gyerek érdekében eljáró gyámhatóság jóváhagyása kell minden esetben a kiskorú ingatlanának eladásához vagy megterheléséhez is. (Akkor nem kell a gyámhatóság jóváhagyása, ha a kiskorú ingatlanának megterhelésére az ajándékozással egyidejűleg, az ingyenes juttatást nyújtó személy javára történő haszonélvezet alapításával kerül sor. - Ez az az eset, amikor a szülők hitelt vesznek fel a gyereküknek ajándékozott ingatlanra, és ezzel egy időben haszonélvezeti jogot alapítanak maguknak.)
Az esetleges visszaélések elkerülése érdekében a kiskorú az ajándékba kapott ingatlant nem ajándékozhatja tovább.
Gyakori eset, hogy az ingatlant a gyerekének vagy unokájának ajándékozó szülő vagy nagyszülő - a tulajdonjog átruházásával egyidejűleg - a maga számára haszonélvezeti jogot tart fenn (ez illetékmentes), vagy haszonélvezeti jogot alapít egy harmadik személy számára. Az utóbbi esetben, ha nem közeli hozzátartozó jut ingyenesen haszonélvezeti joghoz, akkor neki ajándékozási illetéket kell fizetni.
Mit tartalmaz az ajándékozási szerződés?
A szerződésben meg kell jelölni az ajándékozót és az ajándékozottat, az ingatlan adatait (a címét és helyrajzi számát, több tulajdonos esetén a tulajdoni hányadot és az esetlegesen fennálló haszonélvezeti jogot), a hatályba lépés időbeli feltételeit, ha például halál esetére szóló vagy a nagykorúság elérésére szóló ajándékozásról van szó. A szövegből egyértelműen ki kell derülni, hogy a felek szándéka az ingatlan tulajdonjogának ingyenes átadása, illetve átvétele. Fel kell tüntetni az ajándék értékét, és ha közeli hozzátartozók között történik az ajándékozás, az ügylet illetékmentességet.
Ha egy ingatlannak több tulajdonosa van, és az egyik elajándékozza a tulajdonrészét, ahhoz a tulajdonostárs beleegyezése nem kell, és elővásárlási joga sincs a tulajdonrészre.
Milyen költsége van az ajándékozásnak?
Érvényes az ajándékozási szerződés, ha kiderül belőle az ajándékozó és az ajándékozott személye, az ajándékozás tárgya, és annak ingyenes átadásának és elfogadásának szándéka - tanúk, ügyvéd vagy közjegyző közreműködése nélkül is. Ahhoz azonban, hogy az ingatlan tulajdonjogi változását az ingatlan-nyilvántartásba (a földhivatalban) bejegyezzék, ügyvéd vagy közjegyző segítsége kell, a földhivatali eljárásokban ugyanis kötelező a jogi képviselet. A földhivatal a tulajdonjog változását - és a kapcsolódó jogok, mint például a haszonélvezeti jog alapítását vagy megszűnését - közjegyző által készített okirat vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokirat alapján jegyzi be.
Így az ügyvéd vagy közjegyző munkadíját, a tulajdoni lap és a földhivatali eljárás díját fizetni kell. A közjegyzői munkadíjakat jogszabály rögzíti, az ingatlanajándékozásnál az ügyértékhez igazodó fix és azon felüli százalékos díjat számolhatnak fel (ez 100 ezer forintnál nagyobb kiadás lehet). Az ügyvéd munkadíja is lehet fix, illetve az ingatlan értékéhez igazodva százalékban meghatározott. Találhatunk 100 ezer forint alatti díjat kérő ügyvédet is, de értékesebb ingatlanoknál ennél nagyobb kiadással számolhatunk.
A tulajdonjog bejegyzésére a földhivatali eljárás díja ingatlanonként 6600 forint, az elektronikusan letölthető hiteles tulajdonilap-másolat díja 3000 forint, a térképmásolaté szintén 3000 forint (ha azt ügyvéd vagy közjegyző tölti le; a magánszemélyeknek évente két alkalommal lehetőségük van díjmentesen tulajdoni lapot lekérni a Földhivatal Online rendszerében). Ha sürgetnénk a tulajdonjog bejegyzését, akkor soron kívüli eljárást kérhetünk, ami plusz 10 000 forint ingatlanonként.
Mennyi ajándékozási illetéket kell fizetni?
Ha nem egyenes ági rokonok, testvérek, házastársak vagy bejegyzett élettársak között történt az ajándékozás, akkor illetéket kell fizetni. Az illetékekről szóló törvény szerint az ajándékozási illeték alapja a megszerzett vagyon „tiszta értéke”, azaz az ingatlan forgalmi értékéből le kell vonni (ha van) az ingatlant terhelő adósság és egyéb teher (például a használatnak, haszonélvezetnek) az értékét. Az illeték mértéke lakástulajdon és a lakástulajdonhoz kapcsolódó vagyoni értékű jog ajándékozása esetén a tiszta érték 9 százaléka (az öröklési illeték mértéke is 9 százalék), más ajándék esetén 18 százalék.
A megajándékozottnak, ha nem egyenes ági vagy örökbefogadással rokon, az ajándékot terhelő adósság után vagyonszerzési illetéket (hivatalos nevén visszterhes vagyonátruházási illetéket) is kell fizetni.
A NAV-nál vagy a földhivatalnál kell bejelenteni az ajándékot?
Az ajándékozással szerzett ingatlan és az ingatlanhoz kapcsolódó vagyoni értékű jognak a megszerzését, illetve megszűnését a tulajdonjogi bejegyzési kérelemmel együtt az ingatlanügyi hatósághoz (ami a kormányhivatalok földhivatali osztályai, röviden földhivatalok) kell bejelenteni az adóhivatal erre a célra rendszeresített nyomtatványának benyújtásával. Mindezt az ajándékozási szerződés megkötésétől számított 30 napon belül kell megtenni. (Ha nem ingatlant kapunk ajándékba, akkor közvetlenül a NAV-hoz kell bejelenteni a vagyonszerzést.) Az ajándékozási illetéket a területileg illetékes megyei vagy fővárosi adóigazgatóság szabja ki.
Mikor, mennyi adót kell fizetni ajándékozáskor?
Akkor kell az ajándékozással ingatlanhoz jutó személynek 15 százalékos szja-t fizetni, ha azt 5 éven belül eladja (hasonlóan más ingatlanértékesítéshez), az ötödik évben és azon túl viszont már nem kell adót fizetni. Az adó alapja, ha az ingatlanszerzés évében vagy az azt követő évben adjuk el az ingatlant, a kapott jövedelem 100 százaléka, a második évben a 90 százaléka, a harmadik évben a 60 százaléka, a negyedik évben a 30 százaléka, az ötödik évtől pedig nulla százalék.
Az ajándékozással szerzett ingatlan esetében igazolt költségnek számít, így az adóalapot csökkenti az ingatlanátruházásból származó bevétel 75 százaléka. Ez azt jelenti, hogy az ingatlan eladási árának 25 százaléka lesz az adóalap, ami után meg kell fizetni a 15 százalékos szja-t.
- Például, ha az ajándékozással szerzett ingatlanunkat még a szerzés évében eladjuk 30 millió forintért, akkor az adóalap a 25 százaléka, 7,5 millió forint lesz, az általunk befizetendő szja pedig ennek 15 százaléka, 1,125 millió forint.
- Ha az ajándékozással szerzett ingatlanunkat a szerzést követő negyedik évben adjuk el 30 millió forintért, akkor ennek 30 százaléka lesz adóköteles, 9 millió forint. Ennek 25 százaléka alapján befizetendő 15 százalékos szja pedig 337,5 ezer forint lesz.
- Ha nem közeli hozzátartozóként jutottunk ajándékozással ingatlanhoz - ami után ajándékozási illetéket fizettünk -, akkor az 5 éven belüli eladása után úgy fizetünk szja-t, mint más ingatlan értékesítése esetén. Ilyenkor az ingatlan illeték-kiszabáskor figyelembe vett értékével (az ajándék értékével) és az igazolt költségekkel csökkentett bevétel után fizetünk 15 százalék szja-t (ha plusszos a különbözet).
Mikor nem ajándékozható el egy ingatlan?
Ha az ingatlan tulajdoni lapjára elidegenítési és terhelési tilalom van bejegyezve, akkor a jogosult hozzájárulása nélkül nem lehet elajándékozni az ingatlant. Egyéb teherrel, mint például jelzálogjog vagy haszonélvezeti jog, viszont elajándékozható az ingatlan a jogosult hozzájárulása nélkül is. (Ha bankhitel miatt került jelzálog az ingatlanra, akkor a hitelt az ingatlan elajándékozása után is a korábbi tulajdonosnak kell fizetni, de ha ezt nem teszi, akkor a bank végső esetben el is árverezheti a fedezetként szolgáló, időközben más tulajdonoshoz került ingatlant.)
A halál után is ajándékozhatunk?
A halál esetére szóló ajándékozás a végintézkedés egyik formája (a végrendelet és az öröklési szerződés mellett). Ebben az esetben az ajándékozás - az ingatlan tulajdonjogának átszállása másra, ingyenesen – az ajándékozó halálakor következik be azzal a feltétellel, hogy a megajándékozott túléli az ajándékozót. Ez a fajta ajándékozás azért lehet előnyös, mert a megajándékozott mentesülhet a temetés és a hagyatéki eljárás költségei, és az örökhagyó esetleges tartozásai alól.
A halál esetére szóló ajándékozási szerződés írásban köthető meg érvényesen, amely történhet közvégrendeleti vagy magánvégrendeleti formában, azaz közokiratba, illetve magánokiratba foglaltan. Közvégrendeletet közjegyző előtt lehet tenni. A halál esetére szóló ajándékozási szerződés magánokiratba foglaltan csak akkor érvényes, ha a végrendelkező (ajándékozó) két tanú együttes jelenlétében aláírja, vagy elismeri, hogy korábban ő írta alá, és az okiratot a két tanú is aláírja. Az ügyvéd által ellenjegyzett ajándékozási szerződés érvényességéhez is kell a két tanú igénybevétele. Az érvényességhez az is kell, hogy a szerződésből kiderüljön, hogy mikor készült.
A végrendeletet a végrendelkező bármikor visszavonhatja, a halál esetére szóló ajándékozás szerződés viszont csak közös megegyezéssel módosítható vagy szüntethető meg.
Könnyen hoppon maradhat a megajándékozott?
Nem teljesül a halál esetére szóló ajándékozási szerződés, ha a megajándékozott nem éli túl az ajándékozót. Az ajándékozó, mint tulajdonos az életében szabadon rendelkezhet az ingatlannal, így azt megterhelheti vagy el is adhatja - a halál esetére szóló ajándékozási szerződés ellenére. Az ilyen esetekre javasolható a megajándékozott (örökös) számára, hogy a tulajdonjog tárgyára vonatkozó jog biztosítása érdekében harmadik személlyel szemben elidegenítési és terhelési tilalmat vagy elidegenítési tilalmat alapítson (aminek ő a jogosultja és az örökhagyó a terheltje). Így csak az ő hozzájárulásával rendelkezhet az ingatlanról az örökhagyó. Száz százalékosan azonban ez sem véd, mert egy jóhiszemű (a tilalomról nem tudó) és ellenérték fejében vásárló tulajdonjogot szerezhet az ingatlanra. Ha azonban a tilalmat bejegyeztetjük a tulajdoni lapra a földhivatalban, akkor az bárki számára megismerhető lesz, és az ingatlanvásárló sem hivatkozhat arra, hogy nem volt tudomása a tilalomról és jóhiszeműen járt el.
Vissza lehet követelni az ajándékot?
Az ajándékozó megtagadhatja az ajándékozási szerződés teljesítését, és az ajándékot vissza is követelheti. A Ptk. szerint a szerződés teljesítését az ajándékozó megtagadhatja, ha bizonyítja, hogy a szerződés megkötése után a saját körülményeiben vagy a megajándékozotthoz fűződő viszonyában olyan lényeges változás állott be, hogy a szerződés teljesítése tőle nem várható el.
A meglévő ajándékot az ajándékozó visszakövetelheti,
- ha arra a szerződéskötés után bekövetkezett változások miatt létfenntartása érdekében szüksége van, és az ajándék visszaadása a megajándékozott létfenntartását nem veszélyezteti. (A megajándékozott viszont nem köteles az ajándék visszaadására, ha az ajándékozó létfenntartását járadék vagy természetbeni tartás útján megfelelően biztosítja.)
- Ha a megajándékozott vagy vele együtt élő hozzátartozója az ajándékozó vagy közeli hozzátartozója rovására súlyos jogsértést követ el, az ajándékozó visszakövetelheti az ajándékot, vagy követelheti az ajándék helyébe lépett értéket.
- Az ajándékozó visszakövetelheti az ajándékot, vagy követelheti az ajándék helyébe lépett értéket akkor is, ha a szerződő felek számára a szerződéskötéskor ismert olyan feltevés, amelyre figyelemmel az ajándékozó az ajándékot adta, utóbb véglegesen meghiúsult, és e nélkül az ajándékozásra nem került volna sor.
Nem követelheti vissza az ajándékot vagy a helyébe lépett értéket az ajándékozó akkor, ha már nincs meg az ajándék a jogsértés elkövetésekor, továbbá ha az ajándékozó a sérelmet megbocsátotta.
