A részben hitelből történő lakásvásárlás is megérheti annak, aki hosszabb távra tervez, és családi okokból, például a gyermeke későbbi lakhatásának biztosítására keres befektetési célra ingatlant. A lakás kiadása fix bevételt jelent a tulajdonosának. Ismét emelkedik a lakáskiadással elérhető éves bérleti hozam. Mutatjuk, mennyi a törlesztője a 18 milliós lakáshitelnek, ha épp annyi hiányzik a lakásvásárláshoz.
Az ingatlankiadás biztos bevételi forrást jelenthet. Az elmúlt években infláció felett emelkedtek a lakásárak, az idén ugyan megtorpant az áremelkedés (az első háromnegyed évben jellemzően stagnáltak az árak), de az albérleti díjak tovább emelkedtek. Ennek hatására emelkedik a kiadási célú ingatlanbefektetés során elérhető hozam. (Azok azonban, akik rövid távon fektetnék be a pénzüket, még jobban járnak az inflációkövető állampapírok vásárlásával. Az ingatlanbefektetés hosszabb távon termelhet szép hasznot.)
A Magyar Nemzeti Bank lakáspiaci jelentése szerint 2022 második féléve óta emelkedett a lakásvásárlással és bérbeadással elérhető, egy éves előretekintő bérbeadási hozam. Ennek oka, hogy a 2023. június végét megelőző egy évben a lakásárak lassuló növekedésével, majd stagnálásával párhuzamosan a lakásbérleti díjak 14-15 százalékkal emelkedtek országosan és Budapesten is. Míg 2022 elején Budapesten kívül átlagosan 6,5 százalékos, Budapesten pedig 5 százalék bruttó bérleti hozamot lehetett elérni egy év alatt, addig ez 2023 júniusára 7 és 5,5 százalékra emelkedett.
Akinek van megtakarítása vagy öröksége, és abból ingatlant vásárolna, ami idővel a gyermekének is jól jönne, most kedvezőbb alkuhelyzetben van, mint egy évvel korábban, az árak pedig jövőre sem fognak jelentősen csökkenni, hisz 2024-től megjelennek a megemelt összegű falusi CSOK-kal és a CSOK Plusz kamattámogatással vásárlók is, aminek árfelhajtó hatása lehet az egész lakáspiacon. A csökkenő lakáshitelkamatok szintén élénkíthetik a keresletet.
Idén októberben országosan és Budapesten egyaránt 13 százalékkal emelkedtek a lakbérek az előző év azonos időszakához képest. Ha 2015-höz hasonlítjuk a mostani díjakat, akkor a növekedés országosan 95 százalékos, Budapesten pedig 86 százalékos nyolc év alatt a KSH adatai szerint.
Mire megyünk 18 milliós lakáshitellel?
A főváros III. kerületében bőséges a választék 40-50 négyzetméteres panellakásokból az Ingatlannet.hu ingatlanközvetítő portál kínálatában. Ezek közül a felújított, jó állapotú, azonnal költözhető lakások ára 38 millió forint körüli szintről indul. A ilyen állapotú és berendezett lakások kiadásáért 170-200 ezer forintot is elkérhetnek a tulajdonosok a hirdetések alapján.
Egy 38 millió forintos lakás megvásárlásához, ha rendelkezünk 20 millió forint önerővel, akkor 18 millió forint lakáshitelt kell felvenni. Ehhez legalább havi nettó 400 ezer forintos jövedelmet kell igazolni a bankok felé. Kényelmesebben tudjuk fizetni a havi törlesztést, ha egyedül vagy adóstárssal együtt rendelkezünk 500 ezer forint nettó jövedelemmel.
A Bank360.hu lakáshitel kalkulátorának ajánlatai alapján jelenleg 400 ezer forintos jövedelemmel 7,5 és 8,46 százalék közötti teljes hiteldíjmutatóval (THM, amely a hitelfelvétel költségét jelzi), 500 ezres bevétellel pedig szinte ugyanekkora, 7,5 és 8,42 százalék közötti THM-ekkel vehetünk fel 18 millió forintos lakáshitelt 15 éves futamidővel. A bankok ajánlatai “összesűrűsödtek”. A legkisebb és a legmagasabb havi törlesztőrészletek között 9000 forint különbség van, a teljes visszafizetésben pedig 1,6 millió forint.
Az önkéntes kamatplafon (ami legfeljebb 8,5 százalékos THM-szintet jelent) októberi bevezetése után, a bankok közti verseny nyomán mentek a THM-ek 8 százalék alá is. További csökkentés a jegybanki alapkamat mérséklésével jöhet; a Magyar Nemzeti Bank novemberben is kamatot vágott, és az elemzők ezt várják decemberre is. A jegybank döntése a banki hitelek kamataira is hat; a bankközi kamatok, mint például a lakáshiteleknél jellemző BIRS referenciakamat rendszerint csökken az ilyen döntések után. Ha eljön a kamatcsökkentés, mi is kiválthatjuk a lakáshitelünket egy kedvezőbb kamatozású, azaz lényegesen olcsóbb új hitellel.
Jelenleg 18 millió forintos hitelt 15 éves futamidővel a Gránit folyósít - a kalkulátor ajánlatai alapján - a legkedvezőbb, 7,5 százalékos THM-mel, akár nettó 400, akár 500 ezer forintos jövedelmet tudunk egyedül vagy adóstárssal felmutatni. A havi törlesztő 164 205 forint lesz, amivel a futamidő végéig összesen 29 569 500 forintot kell visszafizetni a banknak.
A Gránit mellett 8 százalék alatti THM-mel igényelhető hitel a MagNettől és az MBH-tól, magasabb jövedelemmel pedig még a CIB-től, és valamivel 8 százalék fölötti THM-mel (8,08 százalékkal) a Raiffeisentől.
