A lakásárak az elmúlt évben rendkívül gyors ütemben emelkedtek, a hosszabb távú adatok alapján azonban a magyarországi ingatlanok jelenlegi megfizethetősége nem számít példátlannak. Bár a lakásvásárlás 2014 óta egyre nehezebb lett, országos átlagban a helyzet még mindig kedvezőbb, mint a 2000-es évek elején vagy az 1990-es években. Cikkünkben azt vizsgáljuk meg, hogy a nettó átlagkeresetek mennyire tudtak lépést tartani a lakásárak változásával az elmúlt évtizedekben, és hogy egy átlagos jövedelemből ma hány négyzetméter, illetve egy átlagos méretű lakás hány évnyi munkával vásárolható meg.
Tavaly július elején jelentette be a volt miniszterelnök az Otthon Start Program elindítását, amelynek hatására rövid időn belül jelentős mértékben emelkedtek meg a lakásárak. A Magyar Nemzeti Bank (MNB) 2026. májusi Lakáspiaci jelentése pedig néhány hónappal később megállapította, hogy a tavalyi évben a lakásárak éves nominális növekedési üteme országosan 23,5%-os volt, ami reálértelemben 19%-os áremelkedést jelentett.
Az MNB jelentése megállapította, hogy 2025 negyedik negyedévében országosan 22,5%-kal haladták meg a lakásárak a fundamentumok által indokolt szintet, ami 2024 Q4-hez viszonyítva 8,8 százalékpontos emelkedést jelent. A jelentős mértékű felfutást a piac mérséklődése követte – az ingatlanpiaci jelentések sorra arról számolnak be, hogy a 2026 tavaszi hónapokat már inkább a kereslet csökkenése jellemezte. Sőt, az ország legdrágább pontjain, mint például a fővárosban, már az árak mérséklődése is megfigyelhető.
Kérdés azonban, hogy a Központi Statisztikai Hivatal (KSH) jelentései által idén töretlenül emelkedő átlagkereset mennyire tudja tartani a lépést a lakásárakkal? Jelent némi könnyebbséget a lakásárak mostani stagnálása azok számára, akik a havi átlagkeresetnek megfelelő összeget vihetik haza a hó végén?
Egyre messzebb került a saját lakás?
A KSH adatai alapján 2007-ben 114 ezer forint volt a havi nettó átlagkereset Magyarországon, míg egy használt lakás átlagos négyzetméterára 178 ezer, egy új lakás átlagos négyzetméterára pedig 283 ezer forint volt ugyanebben az időben. Szűk húsz évvel ezelőtt tehát 0,64 használt, illetve 0,40 új négyzetméter volt megvásárolható egyetlen havi nettó átlagkeresetből.
A 2007-es évet követő 6-7 évben ezek az értékek összességében javultak, hiszen a fizetések ha lassan is, de emelkedtek, miközben a 2008-as világgazdasági válságot követően átmenetileg csökkentek az ingatlanárak. Ennek következtében 2013-ban már 1,04, 2014-ben pedig már 1,01 használt négyzetméter jött ki az akkori havi nettó átlagbérekből, míg az új négyzetméterek esetén ez az érték mindkét évben 0,53 volt.
Az elmúlt évtizedben aztán ezek az értékek ismét csökkenni kezdtek, hiszen a lakásárak dinamikus emelkedésével az átlagbér emelkedése nem tudott lépést tartani. Két évvel ezelőtt már csak 0,84 használt, illetve 0,38 új négyzetméter fért bele egy havi nettó átlagbérbe (444 938 forint), ami a tavalyi évben 0,78, illetve 0,37 négyzetméterre csökkent.
Az idei évre a KSH természetesen még nem közölt négyzetméterár-adatokat, az ingatlanpiaci szereplők azonban stagnálásról számolnak be. Eközben az átlagbér emelkedése nem állt meg – annak összege 2026 január-áprilisában már 545 500 forint volt a KSH adatai szerint. Ha tehát a tavalyi, országos átlagos négyzetméterárakat és a legfrissebb kereseti adatokat vetjük össze, úgy azt mondhatjuk, hogy jelenleg 0,88 használt, illetve 0,42 új négyzetméter vásárolható meg egyhavi nettó átlagbérből.
Hány évig kell dolgozni egy lakásért?
A kérdést úgy is megközelíthetjük, hogy hány évnyi nettó átlagbérre van szükség ahhoz, hogy egy 70 négyzetméteres ingatlant megvásároljunk? Ez az érték 2007-ben 9,1 év volt a használt és 14,4 év az új ingatlanok esetében. Ezek az értékek a 2013-2014-es években 5,6–5,8 évre csökkentek a használt, illetve 10,9–11,0 évre az új ingatlanok esetében.
Ezzel szemben 2025-ben már ismét 7,5 évre volt szükség egy 70 négyzetméteres használt, és 15,6 évre egy ugyanakkora új ingatlan megvásárlásához. Ezek az értékek a jelenlegi becslésünk szerint pedig 6,7 év, illetve 13,9 év lehetnek.
Nem jó, de nem is tragikus
A fenti számok alapján azt mondhatjuk, hogy a tavalyi évben végbement, gyors ütemű drágulás ellenére a jelenlegi ingatlanárak nem számítanak kirívóan magasnak. Az elmúlt szűk 20 évet vizsgálva úgy tűnik, a korábbi években is előfordult, hogy az átlagkeresethez képest nagyjából a mostani szinten voltak az ingatlanok négyzetméterárai.
Sőt, ha a távolabbi múltban vizsgálódunk, találhatunk olyan időszakokat, amikor még rosszabb is volt a helyzet – legalábbis lakásvásárlói szempontból. A KSH honlapján találtunk egy régi, 1995-ös tanulmányt, amely a 90-es évek első felének budapesti lakáspiacát vizsgálta. A tanulmányban található adatok szerint 1990-ben egy lakás átlagos négyzetméterára 44 ezer forint volt, ami 1991-ben 54 ezerre, 1992-ben 59 ezerre, 1993-ban 63 ezerre, végezetül 1994-ben 67 ezer forintra emelkedett.
A házak esetében az átlagos négyzetméterár 1990-ben 55 ezer forint volt, ami 1991-ben 69 ezer forintra emelkedett. A házak átlagos négyzetméterára 1992-ben még tovább emelkedett 85 ezer forintra, ugyanakkor itt stagnálás következett – 1993-ben szintén 85 ezer, 1994-ben pedig már csak 82 ezer forint volt egy budapesti ház átlagos négyzetméterára.
Ugyancsak a KSH archív táblázataiból tudjuk, hogy 1992-ben 15 628 forint, 1993-ban 18 397 forint, 1994-ben pedig 23 424 forint volt a nettó magyar átlagkereset. Az első két vizsgált évre, vagyis 1990-re és 1991-re csak bruttó értékeket ismerünk, ám azok alapján úgy becsüljük, hogy 8 897, illetve 11 867 forint volt a kérdéses években a nettó átlagkereset.
A fenti számok alapján elmondhatjuk, hogy az 1990-es nettó átlagbérből mindössze 0,20 négyzetméternyi budapesti lakás, illetve még ennél is kevesebb, 0,16 négyzetméternyi ház volt megvásárolható. Ez az érték 1991-ben 0,22 négyzetméter volt a lakások és 0,17 négyzetméter a házak esetében.
Egy évvel később, 1992-ben már 0,26 négyzetméter budapesti lakás és 0,18 négyzetméter budapesti ház jött ki az egyhavi nettó átlagbérből, míg 1993-ban már 0,29, illetve 0,22. A következő, 1994-es évben pedig tovább javult a helyzet – lakásból 0,35, házból 0,29 négyzetméter jött ki egyhavi nettó átlagbérből. Tehát az 1990-es évek elején akár 5-6 havi nettó bért is elkértek egy négyzetméternyi ingatlanért, amely állapotokhoz képest a mostaniak még sokkal barátibbnak tűnnek.
Igaz, a fenti számokkal kapcsolatban mindenképpen kell tennünk néhány megjegyzést. Először is, a KSH 2007-től vonatkozó adatai használt és új ingatlanok alapján vizsgálja a négyzetméterárakat, míg az utóbb idézett, 1990-es évekbeli tanulmány házak és lakások alapján. Tehát a különböző időszakokban különböző szempontok alapján bontották fel a sokaságot, más szempontok alapján lettek meghatározva az átlagos négyzetméterárak.
A másik fontos különbség, hogy a régebbi tanulmány a budapesti ingatlanokra fókuszált, míg mi a 2007-től kezdődő időszakban országos adatokat vizsgáltunk. A fővárosi ingatlanárak minden bizonnyal már az 1990-es években is magasabbak voltak az országosnál, miközben a bérek tekintetében mindkét esetben országos átlagbérekkel dolgoztunk. Az általunk számolt, fent ismertetett értékek tehát valószínűleg kevésbé kedvező képet festenek a valóságosnál.
Mit mond a lakásárindex?
A Magyar Nemzeti Bank (MNB) aggregált nominális lakásárindexe a 2001. I. negyedévi adatokat veszi 100%-nak, és mindig ahhoz képest adja meg, hogy az egyes negyedévekben hogyan alakultak, arányultak a lakásárak. Mi ezen értékek alapján számoltuk újra, hogy éves szinten hogyan néztek ki ezek az értékek, miközben továbbra is a 2001-es évet vettük 100%-nak.
Ezután fogtuk a KSH nettó átlagbérre vonatkozó adatait, és ezeknél is kiszámítottuk, hogyan arányultak az egyes évek átlagbérei a 2001-es értékhez viszonyítva, vagyis itt is a 2001-es átlagbért vettük 100%-nak. A következő lépésben pedig megnéztük, hogyan arányultak egymáshoz az egyes évek lakásár- és bérindexei. Ez alapján ugyancsak azt mondhatjuk, hogy az 1990-es évek elején volt a legrosszabb a helyzet, ugyanis az akkori bérindexnek még az 1,75-szerese volt az akkori lakásárindex. Ez az érték a későbbiekben fokozatosan csökkent, vagyis azt mondhatjuk, hogy a bérek általában gyorsabban nőttek, mint az ingatlanárak.
Az 1994 és 1998 közötti években valamelyest javult a helyzet, majd ismét romlásnak indult, legalábbis a lakásvásárlók szempontjából. A 2000-es évek első néhány évében is alapvetően a bérek épp csak tartották a lépést a lakásárak emelkedésével, és a 2000-es évek közepétől is csak enyhén volt gyorsabb az emelkedésük. Ez alapján a „megfizethetőségi index” alapján is az látszik, hogy a 2010-es évek első felében volt a legjobb a helyzet, hiszen a 2001-es adatokkal összevetve ezekben az években a bérek erősödtek a lakásárakhoz képest. A 2010-es évek közepétől pedig ez a folyamat ismét megfordult, jóllehet a helyzet még mindig jobb, mint 2001-ben vagy az 1990-es években.
Tehát a lakások relatív megfizethetősége romlott 2014 után, de még mindig nem érte el a 2001-es szintet.
Több tényező is befolyásolja a lakásvásárlók esélyeit
A fenti számításoknak is megvannak a maga korlátai. Mi országos lakásárindexet néztünk, illetve országos átlagbéreket, miközben a tranzakciók jelentős része a nagyobb, egyúttal drágább városokban, egyéb frekventált helyeken koncentrálódnak (pl. Budapest, Balaton), a lakásvásárlók pedig sok esetben az átlagbérnél még kevesebbet kereső fiatalok. Az országos átlagokat nézve tehát könnyen lehet, hogy kedvezőbb képet kapunk, mintha külön vizsgálnánk Budapestet. Gondoljunk csak a KSH négyzetméterár-adataira, amely szerint a használt ingatlanok esetén ez az érték tavaly még csak 623 ezer forint volt. A valóságban ez az ár a fővárosban már egyáltalán nem reális, és már a tavalyi évben sem volt az.
Nyilván az sem véletlen, hogy az Otthon Start Program tavalyi indulása óta összességében megemelkedett a lakáshitelekkel vett ingatlanok esetében a hitelfedezeti mutató, tehát az ingatlan értékéhez viszonyítva egyre nagyobb arányban finanszírozzák hitelből a vevők az ingatlanokat. Ez jelezheti azt, hogy az ingatlanárak elszaladása miatt a vásárlók jövedelme nem tartja a lépést az ingatlanárakkal. Ennek ellenére a fenti grafikonunk azt mutatja, hogy a hosszú távú országos trend alapján a bérek összességében nem szakadtak le drámaian a lakásáraktól, még ha a 2014 utáni időszakban a lakásárak egyértelműen gyorsabban is emelkedtek.
